adozona.hu
AVI 1999.1.12
AVI 1999.1.12
A vevő kockázata, ha úgy köt tulajdonszerzésre irányuló ingatlan-átruházási szerződést, hogy az okirat nem tartalmazza a bejegyezhetőség feltételeit. Az illetékfizetési kötelezettség ebben az esetben is fennáll [1990. évi XCIII. tv. 96. § (1) bek.]
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A felperes 1994. július 29-én két adásvételi szerződést kötött a B. É. Rt.-vel mint eladóval, és megvásárolta az eladó által a k.-i 1118/4. hrsz.-ú ingatlanon épülő üzleteket, lakásokat és személygépkocsi-tárolókat magában foglaló többszintes épületegyüttesből a 14. jelű 109 m2 alapterületű üzlethelyiséget, valamint a 11. jelű 10,5 m2 alapterületű gépkocsi-tárolót, a társasház alapító okiratának később meghatározandó hányadban hozzá tartozó közös tulajdoni részekkel és telekkel együtt. Az épü...
AVI 1999.1.12 A vevő kockázata, ha úgy köt tulajdonszerzésre irányuló ingatlan-átruházási szerződést, hogy az okirat nem tartalmazza a bejegyezhetőség feltételeit. Az illetékfizetési kötelezettség ebben az esetben is fennáll [1990. évi XCIII. tv. 96. § (1) bek.]
A felperes 1994. július 29-én két adásvételi szerződést kötött a B. É. Rt.-vel mint eladóval, és megvásárolta az eladó által a k.-i 1118/4. hrsz.-ú ingatlanon épülő üzleteket, lakásokat és személygépkocsi-tárolókat magában foglaló többszintes épületegyüttesből a 14. jelű 109 m2 alapterületű üzlethelyiséget, valamint a 11. jelű 10,5 m2 alapterületű gépkocsi-tárolót, a társasház alapító okiratának később meghatározandó hányadban hozzá tartozó közös tulajdoni részekkel és telekkel együtt. Az épületfeltüntetési és ingatlan-megosztási kötelezettséget a szerződés 1. pontja tartalmazza azzal, hogy ezt megelőzően az eladó társasház-alapító okiratot is köteles elkészíttetni. Az eladó az adásvételi szerződést 1994. november 21-én nyújtotta be a tulajdonjog bejegyzése érdekében az ingatlan-nyilvántartásba vétel iránti kérelemmel együtt a k.-i Körzeti Földhivatalhoz. Kérte, hogy a társasház alapító okirat elkészültéig a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét a földhivatal vegye nyilvántartásba. Az alapító okirat és mellékletei fogják ugyanis tartalmazni az eredeti szerződéseket, valamint minden olyan adatot, mely a tulajdonjog átvezethetősége érdekében szükséges.A megyei illetékhivatal az 1997. november 3-án és 1997. december 10-én kelt határozataiban a felperest mulasztási bírsággal sújtotta. Az alperes a keresettel támadott határozataival az elsőfokú határozatokat helybenhagyta azzal az indokolással, hogy a felperes szabálytalanul járt el, amikor az 1994. július 29-én megkötött szerződéseket november 22-én nyújtotta be a földhivatalhoz. A mulasztási bírságfizetési kötelezettsége az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. tv. (It.) 74. § (1) bekezdése, valamint 91. § (1) bekezdésén alapul.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetének - amelyben a határozatok hatályon kívül helyezését kérte a mulasztási bírság tekintetében - helyt adott, és ítéletével az alperes 1998. január 15-én kelt és az 1998. február 27-én kelt határozatait a 89 700,- Ft, illetve 10 800,- Ft mulasztási bírság tekintetében - a határozatok egyéb rendelkezéseit nem érintve - az elsőfokú határozatokra is kiterjedően hatályon kívül helyezte.
Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint az ingatlan átruházási szerződés érvényességéről szóló XXV. számú Polgári Elvi Döntés 1. pontjából, de önmagából a Ptk. 365.§ (1) bekezdéséből is egyértelműen az állapítható meg, hogy az adásvételi szerződésnek az érvényességhez feltétlenül tartalmazni kell az eladandó dolog egyértelmű megjelölését. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a perbeli szerződések e jogszabályi feltételeknek nem felelnek meg, ugyanis a leendő társasházban a felpereseket mint tulajdonostársakat megillető eszmei hányad nélküli közös tulajdont a hatályos magyar polgári jog nem ismeri. A hányadokat a közös tulajdon esetében ugyanis kötelező feltüntetni. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint tehát a felperesek által előterjesztett szerződések a tulajdoni hányad megjelölésének hiányában a tulajdon átruházására nem alkalmasak. Nem helytálló tehát az alperes és az elsőfokú illetékhatóság azon megállapítása - mutatott rá az elsőfokú bíróság -, miszerint a felperes a szerződéseket késve nyújtotta be a földhivatalhoz illetékkiszabás céljára. Az ingatlan tulajdonjogának megszerzését tartalmazó szerződés ugyanis kizárólag a társasház alapító okirat aláírásakor születhetik meg, amelyhez képest a felperes nem esett késedelembe.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen az alperes terjesztett elő fellebbezést az ítélet megváltoztatása, a felperes keresetének elutasítása és perköltségekben való marasztalása érdekében.
A megyei bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította.
A másodfokú bíróság azonban nem értett egyet az elsőfokú bíróság jogi álláspontjával és nem osztotta az ítélet indokait sem.
Az Itv. 3. § (3) bekezdésének a) pontja értelmében a visszterhes vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettség a szerződés megkötése napján keletkezik. A szerződő felek is tisztában voltak azzal a Ptk. 365. § (1) bekezdésében foglalt kötelezettségükkel, hogy ingatlan tulajdonjogát kizárólag írásba foglalt szerződéssel lehet megszerezni, és hogy a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre [Ptk. 117. § (3) bekezdés]. Az It. 91. § (1) bekezdése szerint az ingatlan tulajdonjogának a megszerzését tartalmazó szerződést a földhivatalhoz kell bejelenteni az ingatlan-nyilvántartást követő illeték kiszabása végett, éspedig a szerződés aláírását követő 30 napon belül. A csatolt okiratokból és nyilatkozatokból kétséget kizáróan megállapítható, hogy a felek tisztában voltak azzal is, hogy a tulajdonszerzést tartalmazó okiratot a földhivatalhoz kell illetékkiszabásra bejelenteni.
Az elsőfokú bíróság helytállóan hivatkozott az ingatlan-átruházási szerződések érvényességéről és az általános szerződési tartalmi kellékekről szóló XXV. számú Polgári Elvi Döntésre. Az Iny. Vhr. 76. §-a azonban még további feltételeket ír elő annak érdekében, hogy a tulajdonjog megszerzését tartalmazó okirat az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okirat minőséget elnyerje. Ha tehát az adott ingatlan tulajdon-átruházását tartalmazó okirat ez utóbbi rendelkezésének nem felel meg, de a XXV. számú polgári Elvi Döntésnek, tovább a Ptk.-ban foglaltaknak igen, úgy az a szerződés érvénytelenségét nem eredményezi, hanem kizárólag az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzést akadályozza. Amennyiben a tulajdonjog átruházását tartalmazó szerződés érvényes, úgy az It. 3. § (3) bekezdés a) pontja szerint illetékfizetési kötelezettséget keletkeztet. A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási átvezethetősége érdekben a bejegyzést teljesítő földhivatal által elrendelt hiánypótlási felhívás keretében lehet a szerződést bejegyzésre alkalmassá tenni, azaz a tulajdonjog bejegyzéshez szükséges adatokkal kiegészíteni.
A másodfokú bíróság álláspontja szerint a vevő kockázata, hogy úgy köt tulajdonszerződésre irányuló ingatlan-átruházási szerződést, hogy ez egyúttal nem elégíti ki a bejegyezhetőség feltételeit is. Ettől azonban az illetékfizetési kötelezettsége az It. 96. § (1) bekezdése szerinti bejelentési kötelezettség miatt fennáll. A másodfokú bíróság értelmezése szerint az It. 91. § (1) bekezdésében és a 3. § (3) bekezdés a) pontjában foglalt rendelkezések együttesen értelmezendők akként, hogy "a keletkezés" után a kötelezettséget be kell jelenteni az okirat megküldésével. (Az csupán technikai szabály, hogy az okirattal a földhivatalnál kell bejelenteni az illetékfizetési kötelezettséget az illetékhivatalhoz rendelné, a perben eldöntendő kérdés fel sem merülne. Az illetékkötelezettség szempontjából tehát érdektelen, hogy a földhivatali eljárás követelményeit mennyiben elégíti ki a szerződés.)
A másodfokú bíróság álláspontja szerint a perbeli adásvételi szerződésekben a felek a XXV. PED I/b. pontjának megfelelően, szerződés érvényességéhez szükséges mértékben jelölték meg a tulajdonátruházás tárgyát (alapterület, elnevezés, rendeltetés, vételár), a vételtárgya a felek előtt sem volt kétséges. A szerződéskötéssel illetékfizetési kötelezettség keletkezett, ezért az illetékkiszabásnak semmi akadálya sem volt. A pontos tulajdoni hányadok, illetve a közös tulajdonba kerülő tulajdoni hányadok pontos meghatározása természetesen a társasház-alapító okirat elkészülte után jelölhető meg, ez azonban a szerződés érvényességét és a felperes illetékfizetési kötelezettségét, valamint e kötelezettsége bejelentésének elmulasztását nem érinti.
A másodfokú bíróság a fentebb részletezett eltérő jogi álláspontja miatt az alperes határozatait a mulasztási bírság tekintetében nem találta jogszabálysértőnek, az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította.
(Zala Megyei Bíróság 3. Kpf. 20.798/1998. sz.)