adozona.hu
BH 2000.7.308
BH 2000.7.308
Lakás-, illetőleg helyiségbérleti jogviszony esetén a bérleti jogviszony folytatására jogosultak köre. Az ún. előprivatizált bérleti jog különböző társasági formákba történő bevitelének szabályai [1993. évi LXXVIII. tv. 2. § (1) bek., 23. § (2) bek., 36. § (1) bek., 40. §, 41. § (1)-(2) bek., 42. § (1)-(2) bek., 1990. évi LXXIV. tv. 1. §, 1988. évi VI. tv. (Gt.) 77. § e) pont, 19/1984. (IV. 15.) MT r. 4. § (1) bek.].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
Az elsőfokú bíróság ítéletével arra kötelezte az alpereseket, hogy 15 napon belül hagyják el az sz.-i, Sz. u. 45-47. szám alatti önkormányzati tulajdonú üzlethelyiséget, és azt adják a felperes birtokába. Kötelezte az I. r. alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperesnek 1.106.800,-Ft-ot, és ennek 1997. április 1. napjától a kifizetésig járó évi 20%-os kamatát. Amennyiben a követelést az I. r. alperes vagyona nem fedezné, akkor a II. r. alperes köteles azt a felperesnek megfizetni. Ezt...
BH 2000.7.308 Lakás-, illetőleg helyiségbérleti jogviszony esetén a bérleti jogviszony folytatására jogosultak köre. Az ún. előprivatizált bérleti jog különböző társasági formákba történő bevitelének szabályai [1993. évi LXXVIII. tv. 2. § (1) bek., 23. § (2) bek., 36. § (1) bek., 40. §, 41. § (1)-(2) bek., 42. § (1)-(2) bek., 1990. évi LXXIV. tv. 1. §, 1988. évi VI. tv. (Gt.) 77. § e) pont, 19/1984. (IV. 15.) MT r. 4. § (1) bek.].
Az elsőfokú bíróság ítéletével arra kötelezte az alpereseket, hogy 15 napon belül hagyják el az sz.-i, Sz. u. 45-47. szám alatti önkormányzati tulajdonú üzlethelyiséget, és azt adják a felperes birtokába. Kötelezte az I. r. alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperesnek 1.106.800,-Ft-ot, és ennek 1997. április 1. napjától a kifizetésig járó évi 20%-os kamatát. Amennyiben a követelést az I. r. alperes vagyona nem fedezné, akkor a II. r. alperes köteles azt a felperesnek megfizetni. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította, és kötelezte az alpereseket, hogy 15 nap alatt egyetemlegesen fizessenek meg a felpereseknek 98.000,-Ft, az I. r. és a II. r. beavatkozóknak pedig egyenként 20.000-20.000,-Ft perköltséget. A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta, és kötelezte az alpereseket, hogy 15 nap alatt a felpereseknek 24.000,-Ft, az I. r. és a II. r. beavatkozóknak pedig külön-külön 10.000-10.000,-Ft másodfokú perköltséget egyetemlegesen fizessenek meg. A jogerős ítélet szerint az I. r. alperes az illetékhivatal külön felhívására 20.000,-Ft, az I. r. és a II. r. alperes pedig egyetemlegesen 2.500,-Ft fellebbezési illetéket köteles megfizetni.A jogerős ítélet az alábbi tényálláson alapult.
A megyei jogú város önkormányzatának tulajdonában áll az sz.-i, Sz. u. 47. szám alatti 148 m2 üzlethelyiség, amelynek bérleti jogát pályázat útján a II. r. beavatkozó és K. Gy. egyéni vállalkozó együttesen nyerte el. A polgármesteri hivatal városigazgatási irodája 1993. május 25-én a II. r. beavatkozó és K. Gy. vállalkozó részére az üzlethelyiséget kiutalta, és megkereste a H. Kft.-t, hogy a bérlőkkel a bérleti szerződést kösse meg. A H. Kft. 1993. július 8-án egyenként kötött bérleti szerződést a II. r. beavatkozóval és K. Gy.-vel. A polgármesteri hivatal engedélye alapján a bérlők két kereskedelmi egységet alakítottak ki; az üzlet területét megosztották, közös használatba került viszont a mosdó és a WC-blokk. Az 1994. augusztus 1-jén kelt társasági szerződéssel megalakult az A. Sz. Kereskedelmi Betéti Társaság I. r. alperes, amelynek beltagja K. Gy., egyik kültagja pedig a II. r. alperes volt. 1994. szeptember 14-én K. Gy. bejelentette, hogy egyéni vállalkozása jogutódjaként megalakította az I. r. alperest, ez 1994. augusztus 1. napjától folytatja az üzlethelyiségben a kereskedelmi tevékenységet. Kérte, hogy a vállalkozás jogutódlására figyelemmel állapítsa meg a felperes jogelődje, hogy a jogutódlás alapján a bérleti jog jogosultja az I. r. alperes. K. Gy. vállalkozói tevékenységét ezt megelőzőleg, 1994. július 31. napjával megszüntette. A felperes jogelődje 1994. szeptember 27-én tájékoztatta K. Gy.-t, hogy az üzlethelyiségre vonatkozó bérleti jogát az I. r. alperes gazdasági társaságba beviheti, a bérleti jog személyhez fűződő jellege miatt azonban az I. r. alperes csak addig jogosult a helyiség használatára, amíg a beltag ezen jogviszonya a társasági szerződés szerint fennáll. A felperes és az I. r. alperes ezzel a korlátozással kötötték meg a 72 m2 nagyságú üzlethelyiségre a bérleti szerződést. K. Gy. 1995. május 2-án elhalálozott, ugyanezen a napon az I. r. alperes társasági szerződését módosította, és eszerint a beltag a II. r. alperes, míg kültag id. B. J. A cégbíróság a változások bejegyzését nyilvántartásba vette. K. Gy. halálát követően az üzlethelyiségben a kereskedelmi tevékenységet az I. r. alperes folytatta. A megyei jogú város jegyzője az I. r. alperesnek az üzlethelyiségben folytatandó kereskedelmi tevékenységét megtiltotta, jogerős határozatának végrehajtását 1996. június 7-én elrendelte. Ezen a napon az üzlethelyiség bezárása megtörtént, az I. r. alperes kereskedelmi tevékenységet itt nem folytat.
A felperes a módosított keresetében azt kérte, hogy a bíróság állapítsa meg, hogy az 1994. szeptember hónapban létrejött bérleti szerződés érvénytelen, és ennek alapján az alpereseket kötelezze az üzlethelyiség birtokba adására. Keresetét arra alapította, hogy a kiutaló határozat alapján a II. r. beavatkozó és K. Gy. között bérlőtársi jogviszony jött létre, K. Gy. bérlőtársa csak a másik bérlőtárs hozzájárulásával köthetett olyan szerződést, amellyel a bérleti jogot átruházza, vagy azt gazdasági társaságba beviszi. A II. r. beavatkozó részéről a hozzájárulás hiányzott, így a nem létező szerződést érvénytelennek kell tekinteni. A szerződés érvényességének megállapítása esetére arra hivatkozott, hogy a bérleti szerződés záradéka értelmében a szerződés a bontó feltétel megvalósulásával, K. Gy. beltagsági jogviszonyának megszűnésével megszűnt, ezért az alperesek jogtalanul tartják birtokukban az üzlethelyiséget.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték arra hivatkozva, hogy a II. r. beavatkozó és K. Gy. között nem jött létre bérlőtársi jogviszony, K. Gy. szabadon rendelkezhetett a bérlői jogával. A bérlő oldalán jogutódlás következett be, melynek eredményeképpen az I. r. alperes lett a bérlő. Az 1994. szeptember 20-i bérleti szerződés érvényes, ebbe a szerződés megkötése után a felperes egyoldalú rendelkezése folytán került bele a záradék, mely egyébként sem valósult meg, mert K. Gy. beltagsági jogviszonya nem a társaságból való kilépéssel szűnt meg.
A beavatkozók a felperes keresetének teljesítését kérték.
Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a 19/1984. (IV. 15.) MT rendelet 4. §-ának (1) bekezdésében foglaltakból következően a II. r. beavatkozó és K. Gy. bérlőtársak voltak. A helyiség használatát az egyik bérlőtárs - bármilyen jogcímen - csak a másik bérlőtárs hozzájárulásával engedheti át, ruházhatja át más személyre. A perbeli esetben azonban a II. r. beavatkozó a bérlőtársi jogviszony átruházásához nem járult hozzá, ezért a szerződés sem jött létre, aminek az a következménye, hogy a helyiség használójának a bérleményt a bérbeadó részére vissza kell adnia.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen az alperesek fellebbeztek, melyben az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását, a felperes keresetének teljes elutasítását és perköltségeik megfizetésére kötelezését kérték. Álláspontjuk szerint a II. r. beavatkozó és néhai K. Gy. között bérlőtársi jogviszony nem jött létre, ha pedig bérlőtársi jogviszony lett volna is az érintettek között, a jogutódláshoz az 1993. évi LXXVIII. tv. (a továbbiakban: Lt.) 41. §-ának (2) bekezdése értelmében a bérlőtárs hozzájárulása nem szükséges. Jogutódlás következtében pedig a bérleti jog átruházása sem történt meg. A használati díjfizetési kötelezettségük mellőzését arra hivatkozva kérték, hogy 1996. június 6-tól a helyiséget nem használhatják, és utaltak arra, hogy egyébként a bérleti díj egy részét bírói letétbe helyezéssel már teljesítették.
A másodfokú bíróság egyetértett az elsőfokú bíróság jogi álláspontjával. Rámutatott arra, hogy a kiutaló határozat - versenytárgyalás eredményeként - a II. r. beavatkozó és K. Gy. mint együttesen pályázók részére együttesen utalta ki az sz.-i, Sz. u. 47. sz. alatti üzlethelyiséget. A határozat nem osztotta meg a használati jogot a bérlők között, köztük a kiutaló határozattal tehát bérlőtársi jogviszony jött létre a jogszabály erejénél fogva. A jogutódlással kapcsolatos alperesi fellebbezés kapcsán arra utalt, hogy az Lt. 41. §-ának (2) bekezdésében szabályozott jogutódlás a viszterhességet kizárja, a bérleti jog ellenértékeként történt 900.000,-Ft megfizetése pedig azt igazolja, hogy az alperesek a jogutódlás bekövetkeztére történő hivatkozásukkal a bérleti jog átruházására irányuló megállapodásukat színlelik, és ezzel a beavatkozó bérlőtársi jogainak gyakorlását kívánták megakadályozni.
Az ítélet ellen az alperesek felülvizsgálati kérelmet terjesztettek elő, amelyben a jogerős ítélet megváltoztatását, a felperes keresetének elutasítását kérték. Változatlanul állították azt, hogy a II. r. beavatkozó és K. Gy. nem voltak bérlőtársak. Fenntartották azt a fellebbezési álláspontjukat is, hogy az Lt. 41. §-ának (2) bekezdése szerinti jogutódlás történt, melyhez a bérlőtárs hozzájárulása és a bérleti szerződés módosítása egyaránt szükségtelen. Sérelmezték a jogerős ítéletnek azt a megállapítását, hogy K. Gy. bérleti jogát ellenérték fejében szerezték meg, és azt állították, hogy az 1994. augusztus 12-én kelt számla nem a bérleti jog ellenértékének kifizetését, hanem az üzlethelyiség bérleti jogának továbbszámlázását tartalmazta.
A felperes és a beavatkozók a jogerős ítélet hatályában való fenntartását indítványozták.
A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a jogerős ítéletet az alperesek által megjelölt jogszabálysértés keretében vizsgálva megállapította, hogy a támadott ítélet nem jogszabálysértő.
Az Lt. 36. §-ának (1) bekezdése alapján alkalmazandó 2. § (1) bekezdése szerint a helyiségbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott vagy határozatlan időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre. A felperes jogelődje és az I. r. alperes között létrejött bérleti szerződés 14. pontjának 2. bekezdésében foglaltak szerint az I. r. alperes addig jogosult a helyiség használatára, amíg K. Gy. beltagsága a társasági szerződés szerint fennáll. 1995. május 2-án K. Gy. meghalt, ennek következtében tagsági jogviszonya a többször módosított, az 1997. évi CXLIV. tv.-nyel hatályon kívül helyezett, de a jelen ügyben még alkalmazandó 1988. évi VI. tv. 77. §-ának e) pontja alapján megszűnt. Ezzel tehát bekövetkezett az a feltétel is, amely az I. r. alperes bérleti jogviszonyának megszűntét - az Lt. 23. §-ának (2) bekezdése alapján - eredményezte. A bérleti szerződés megszűnése folytán az I. r. alperesnek nincs jogcíme a helyiségek használatára, ezért az Lt. 41. §-ának (2) bekezdésében foglaltak megsértése nélkül kötelezte őt a jogerős ítélet az üzlethelyiség elhagyására, az ingatlannak a felperes részére történő birtokba adására, valamint használati díj megfizetésére.
Az Lt. 41. §-a (2) bekezdésének alperesi értelmezése kapcsán a Legfelsőbb Bíróság az alábbiakra mutat rá.
A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv. 40. és 41. §-a - az Lt. 36. §-a (1) bekezdésének megfelelően - a törvénynek a lakásbérleti jogviszony folytatásáról rendelkező 32. §-át egészíti ki további, szorosan vett feltételeket meghatározó esetkörökkel. Az Lt. 41. §-ának (1) bekezdése az 1990. évi LXXIV. tv. alapján megszerzett bérleti jog tekintetében biztosítja a bérleti jogviszony folytatását, a bérleti jogot a törvény alapján megszerző egyéni vállalkozó, továbbá a kizárólag természetes személyek részvételével működő gazdasági munkaközösség, illetve betéti társaság vagy korlátolt felelősségű társaság és a privatizációval érintett vállalat viszonylatában. A már korábban hatályba lépett fenti tételes jogi rendelkezésnek az Lt.-be történt behelyezését követően a 41. § (2) bekezdése csak azt tette lehetővé, hogy az (1) bekezdésben megjelölt alanyi kör az előprivatizációval szerzett bérleti jogot az egyéni vállalkozó által alapított társaság, szövetkezet vagy magánszemélyek átalakult társasága keretében a továbbiakban változatlan feltételekkel gyakorolhassa. Az Lt. 41. §-a tehát az előprivatizációs törvénynek a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére vonatkozó szabályaival való összhangját teremtette meg, biztosítva az előprivatizált bérleti jognak a jogszabályban írott feltételekkel különböző társasági formákba történő bevitelét. Az Lt. 41. §-ának (2) bekezdésében foglaltaknak azonban nem tulajdonítható olyan jelentés, amely szerint bármely helyiségbérlő társaság vagy szövetkezet alapítása vagy a társaság átalakulása útján a társaság, illetve a szövetkezet válik a jogutóddá, tekintet nélkül arra, hogy az eredeti bérlő bérleti jogát milyen úton szerezte. Az alperesek jogszabály-értelmezése ellentétes az Lt.-nek a lakásbérleti, helyiségbérleti jogviszony tekintetében alapvetően kivételes szabályokat adó szabályozási rendszerével, de a törvényben, illetőleg a vonatkozó jogterületnek a jogalkotó által szabályozott jogszabályi összefüggésrendszerével is. Amennyiben bármely helyiségbérlő esetében a (2) bekezdésben írott jogutódlási automatizmus érvényesülne, tartalmát veszítené az Lt. 42. §-a (1) bekezdésének az a rendelkezése, amely szerint - a 41. §-ban meghatározott esetkör kivételével - a bérleti jog átruházásához, cseréjéhez, vagy gazdasági társaságba történő beviteléhez a bérbeadó hozzájárulása szükséges. Megvonná az Lt. 42. §-ának (2) bekezdésében az önkormányzatok részére biztosított jogosultságot a bérbeadói hozzájárulás feltételeinek önkormányzati rendeletben történő szabályozására az önkormányzati helyiségek esetében. Az Lt. 41. §-ának (1) és (2) bekezdése a kifejtettek értelmében csak együttesen értelmezhető, néhai K. Gy. a bérleti jogát nem az 1990. évi LXXIV. tv. rendelkezései alapján szerezte, mivel az előprivatizációs törvény 1. §-a alapján a törvény hatálya az önkormányzati tulajdonra nem terjed ki.
A kifejtett indokok alapján a jogerős ítélet nem sérthette az Lt. 41. §-ának (2) bekezdésében foglaltakat, ezért a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a másodfokú bíróság érdemben helyes ítéletét a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Gfv.IV.33.431/1998. sz.)