adozona.hu
BH 2024.1.11
BH 2024.1.11
I. A polgári és a közigazgatási jog eltérő szabályrendszere alapján a jognak való megfelelőség nem azonos, így jogellenességet is eltérő magatartások, mulasztások eredményezhetnek. Önmagában az tehát, hogy az építési engedély közigazgatási jogszabályoknak, építési szakmai előírásoknak megfelel, az építési tevékenység polgári jogi jogellenességét nem zárja ki. II. Az építési engedély birtokában, annak megfelelően folytatott építési tevékenységnek az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX.
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
[1] A perbeli ingatlan a perbeli Kft., az alperesek és más személyek osztatlan közös tulajdonában áll: a Kft. 9010/200000, az I. rendű alperes 20000/200000, a II. rendű alperes 13900/200000, a III. rendű alperes 12024/200000, a IV. rendű alperes 12024/200000, az V. rendű alperes 47740/200000, a VI. rendű alperes 11649/200000, a VII. rendű alperes 11649/200000, a VIII. rendű alperes pedig 29668/200000 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Az ingatlanon található felépítmények (üzlethelyiségek) alsz...
BH 2024.1.11 I. A polgári és a közigazgatási jog eltérő szabályrendszere alapján a jognak való megfelelőség nem azonos, így jogellenességet is eltérő magatartások, mulasztások eredményezhetnek. Önmagában az tehát, hogy az építési engedély közigazgatási jogszabályoknak, építési szakmai előírásoknak megfelel, az építési tevékenység polgári jogi jogellenességét nem zárja ki.
II. Az építési engedély birtokában, annak megfelelően folytatott építési tevékenységnek az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 3. § (2a) bekezdésében előírt munkaterület átadás-átvételéhez való hozzájáruló nyilatkozat kiadásának a megtagadásával való akadályozása nem minősülhet joggal való visszaélésnek, ha a tulajdonostársaknak a polgári jog alapján megkívánt használati, birtoklási, tulajdoni viszonyokban való megállapodása hiányzik [2013. évi V. törvény (Ptk.) 1:5. § (2) bek.; 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) 279. § (1) bek.; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (Épkiv.) 3. § (2a) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A perbeli ingatlan a perbeli Kft., az alperesek és más személyek osztatlan közös tulajdonában áll: a Kft. 9010/200000, az I. rendű alperes 20000/200000, a II. rendű alperes 13900/200000, a III. rendű alperes 12024/200000, a IV. rendű alperes 12024/200000, az V. rendű alperes 47740/200000, a VI. rendű alperes 11649/200000, a VII. rendű alperes 11649/200000, a VIII. rendű alperes pedig 29668/200000 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Az ingatlanon található felépítmények (üzlethelyiségek) alszámokon kerültek nyilvántartásra, azok tulajdonosait földhasználati jog illeti meg a felépítményeik alatt lévő földterület vonatkozásában.[2] A Kft. tulajdonát képező, 3880/K alszámú üzlethelyiség mindösszesen 24,52 m2 alapterületű, amelyből az üzlettér 20,76 m2, az előtér 2,08 m2, továbbá a WC 0,96 m2. Az üzlethelyiségben működő lottózót, gyorsétkezdét 2014. január 1-jétől kezdődően a Kft.-vel azonos tulajdonosi körbe tartozó felperes üzemelteti.
[3] A Kft. ügyvezetője - aki egyben a felperes tulajdonosa - 2018 júniusában írt megkeresésében tájékoztatta az alpereseket, hogy üzlete homlokzatának átépítését, bővítését, bejáratának módosítását tervezi, amelyhez kérte az alperesek hozzájárulását és tudomásulvételét. Az alperesek 2018. június 30-án a megkeresésben foglaltakhoz hozzájárultak. Ezt követően 2019 áprilisában, a Kft. megbízásából eljáró felperes egy építésztervezőt bízott meg az építkezéshez szükséges műszaki tervdokumentáció elkészítésével és az építési engedély kiadása iránti hatósági eljárás lefolytatásával.
[4] Az illetékes kormányhivatal 2019. május 19-én kelt határozatával az építési engedélyt megadta a felperesnek azzal, hogy az építési engedély a Kft. tulajdonát képező 3880/K hrsz. alatti ingatlanon meglévő épület bővítésére vonatkozik. A határozat rendelkező része szerint az üzlettér alapterülete a korábbi 20,76 m2-ről 34,18 m2-re változik, míg a további helyiségek vonatkozásában az alapterület ugyanazon mértékű marad. A határozat tartalmazta továbbá, hogy az az érintett építési munkával kapcsolatos polgári jogi igényt nem dönt el, az engedélyezés tárgyát dokumentáló építészeti-műszaki tervdokumentáció a jogorvoslatra nyitva álló idő alatt megtekinthető a hivatal helyiségében. A határozattal szemben az alperesek fellebbezéssel nem éltek, az fellebbezés hiányában 2019. július 5-én véglegessé vált.
[5] A felperes 2019. július 9-én vállalkozási szerződést kötött az építési engedély alapján elvégzendő munkára. A szerződés szerinti teljesítési határidő 2019. október 31., a vállalkozói díj 1 728 740 forint volt. A felperessel a vállalkozó 2019. augusztus 14-én közölte, hogy az egyedi, speciális méretű nyílászárók és acélszerkezetek gyártásba adása miatt a szerződés "visszamondására" - költségvonzat nélkül - nincs lehetőség.
[6] Az alperesek 2019. augusztus 13-án kelt levelükben közölték a felperessel, illetőleg a Kft.-vel, hogy a 2018. június 30-án tett hozzájáruló nyilatkozatukat visszavonják, a Kft., illetőleg a felperes tartózkodjon minden olyan magatartástól, amely a 3880/K hrsz. alatti ingatlan bővítésére vonatkozna, mivel e tevékenység sérti az alperesek közös tulajdonnal kapcsolatos jogait.
[7] Az alperesek a kormányhivatalhoz 2019. augusztus 16-án benyújtott kérelmükben kérték a hozzájáruló nyilatkozatuk visszavonására, a Kft. elvégzendő építési munkák körére tett hiányos, megtévesztő tájékoztatására tekintettel az építési engedély visszavonását. A kormányhivatal az alperesek kérelmét visszautasította.
[8] Az építésügyi hatóság 2019. szeptember 26-án helyszíni ellenőrzést tartott a Kft. tulajdonát képező 3880/K hrsz. ingatlanon, amelynek során megállapította, hogy az építkezés megkezdése szabálytalan, mert a munkaterület átadás-átvételének tulajdonosok általi tudomásulvételét az építtető felperes nem tudta igazolni. Az építésügyi hatóság határozatában arra kötelezte a felperest, hogy a döntés véglegessé válásától számított 15 napon belül a munkaterület átadás-átvételének a tudomásulvételét igazoló teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatokat az építési naplóba töltse fel.
[9] A felperes a hiányzó nyilatkozatok beszerzése érdekében 2019. november 7-én megkereséssel élt a tulajdonosok felé. Az alperesek 2019. november 19-én közölték a felperessel, hogy az építkezés megkezdéséhez szükséges nyilatkozatot nem adják meg, a felperes magatartása sérti a tulajdonostársak jogait, érdekeit.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[10] A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság pótolja az alpereseknek az építkezés megkezdéséhez az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Épkiv.) 3. § (2a) bekezdésében előírt munkaterület átadás- átvételéhez való hozzájáruló nyilatkozatát. Hivatkozott arra, hogy az alperesek részéről a hozzájáruló nyilatkozat megtagadása joggal való visszaélésnek minősül, tekintettel arra, hogy az építési hatósági eljárást megelőzően a hozzájárulásukat megadták, a felperes a jogerős építési engedély birtokában kívánta az ingatlanának átépítését, illetőleg bővítését megkezdeni. Az építkezés elmaradása különös méltánylást érdemlő magánérdekét sérti, mert a jogerős építési engedély birtokában vállalkozási szerződést kötött, amely alapján a szerkezetek legyártása megkezdődött. Ha a vállalkozó a vállalkozási szerződésben foglaltakat megvalósítani nem tudja, kimutatható kár is éri.[11] Az alperesek a kereset elutasítását kérték.
Az első- és a másodfokú ítélet
[12] Az elsőfokú bíróság hatályon kívül helyezést követő megismételt eljárásban meghozott ítéletében pótolta a munkaterület átadás-átvétele vonatkozásában az I-VIII. rendű alperesek hozzájáruló nyilatkozatát.[13] Döntését azzal indokolta, hogy a felperes - habár jogszabályi kötelezettsége erre nem volt - beszerezte az alperesek hozzájáruló nyilatkozatát a Kft. ingatlana homlokzatrészének átépítéséhez, az ingatlan bővítéséhez és bejárati ajtajának módosításához. Megállapította, hogy a nyilatkozat szövege alapján egyértelmű, hogy a tervezett munkálatok az ingatlan alapterületének megnövelését eredményezik.
[14] Kiemelte, hogy az építésügyi hatósági eljárásban az alperesek félként vettek részt, de az építési engedélyt megadó határozat ellen fellebbezést nem terjesztettek elő, így az véglegessé és végrehajthatóvá vált. A felperes ezt követően kötött vállalkozási szerződést az átalakításra. Az alperesek részéről a hozzájáruló nyilatkozat megtagadása különös méltánylást érdemlő magánérdeket sért, tekintettel arra, hogy a felperes által végzendő üzleti tevékenység az ingatlan területének növelésével kibővíthető, amely nyereséget indukál. Mivel a felperes a jogerős építési engedély alapján törvényes érdekeit kívánja érvényesíteni, az alperesi magatartás visszaélés jellegű.
[15] Az elsőfokú bíróság megállapította továbbá, hogy a Kft. osztatlan közös tulajdonnal rendelkezik a 3880 hrsz.-ú ingatlanon belül 45 m2 erejéig, amelyet az építkezés engedélyezett tervek alapján való megvalósulása esetén sem fog túllépni, mivel az üzlet végleges alapterülete 37,94 m2 lesz. Rögzítette továbbá, hogy a felperes által esetlegesen lefolytatott építkezés nem vezet a használat egyoldalú megváltoztatásához sem és a 45m2 tulajdoni arányra tekintettel a ráépítés szabályai sem alkalmazhatóak, valamint - mivel a felperes a Kft. nevében, illetőleg megbízásából eljárva kérte az építési engedélyt - a felperes a 3880/K hrsz. alatt lévő ingatlanban tulajdoni igénnyel sem léphet fel.
[16] Az I-IV. és a VI-VIII. rendű alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet fellebbezett részét megváltoztatta, és a felperes az I-IV. rendű, valamint a VI-VIII. rendű alperesekkel szembeni keresetét elutasította.
[17] A jogerős ítélet indokolása szerint tévesen tartalmazta az elsőfokú ítélet azt a megállapítást, hogy a 3880 hrsz.-ú ingatlanból a 3880/K. hrsz. alatti ingatlan tulajdonosát 45 m2 földterület használati joga illetné meg, a használati jog mértéke nem azonosítható az eszmei tulajdoni hányad alapján a teljes ingatlanterületből kiszámított négyzetméter értékkel.
[18] Tényként állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a Kft. a hozzájáruló nyilatkozatot a saját üzletének az átépítésére, bejáratának módosítására, bővítésére kérte meg a tulajdonostársaktól, ennek során műszaki dokumentációt nem tárt a tulajdonostársak elé, a hozzájárulást a műszaki kivitelezés ismeretének hiányában adták meg a tulajdonostársak. A hozzájáruló nyilatkozat tartalmából nem vonható le olyan következtetés, hogy az átépítés a 3880/K hrsz.-ú ingatlanon a közös tulajdonban álló 3880 hrsz.-ú ingatlan terhére túlterjeszkedne.
[19] Az építési, tervezési eljárásra egyértelműen a hozzájáruló nyilatkozatok beszerzését követően került sor, és a felperes volt az, aki az építési engedélyt megkapta. Ezen építési engedély megléte azonban nem releváns a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) osztatlan közös tulajdon használatával kapcsolatos rendelkezéseinek a szempontjából, hiszen az a tulajdonviszonyokat, használati viszonyokat nem rendezi és nem is rendezheti. Ennek folytán az építési engedély elleni fellebbezés hiánya az alperesek terhére nem értékelhető, hiszen az építési engedélyezési eljárásban a hatóság kizárólag abból a szempontból vizsgálódhat, hogy az építés megfelel-e az arra irányadó szabályoknak.
[20] Kiemelte, hogy a felperesnek a jognyilatkozat pótlásához a közös tulajdon terhére történő bővítéshez fűződő méltányos érdekét kellett igazolnia és bizonyítania. A végleges építési engedély megléte azonban önmagában nem tekinthető a felperes különös méltánylást érdemlő magánérdekének.
[21] Rámutatott, hogy a Ptk. 5:74. §-a értelmében a tulajdonostársak mindegyike jogosult a közös tulajdonban lévő dolog birtoklására, használatára, e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek a sérelmére. Jelen esetben a bővítés folytán az osztatlan közös tulajdonú 3880 hrsz.-ú ingatlanból történik foglalás a nem tulajdonos felperes részéről. Attól függetlenül, hogy az elfoglalt terület a bővítéssel együtt sem haladja meg az ingatlanból a Kft.-t megillető eszmei tulajdoni hányadot, a Ptk. 5:74. §-a értelmében nem mellőzhető a használatban, annak módosulásában a tulajdonostársak közötti megállapodás, annak hiányában pedig a használat bíróság általi rendezése, különös tekintettel arra, hogy a perbeli esetben a felperes harmadik személyként, és nem tulajdonosként kíván az ingatlanon építkezni, abból területet foglalni. A Kft. hozzájárulási kérelme e használat megváltoztatására nem terjedt ki, abban fel sem merült a használat kérdése annak ellenére, hogy a perbeli tervezett ráépítés a használat egyoldalú megváltoztatásához vezetne. A tulajdonos által korábban beszerzett hozzájárulás tartalma és létrejöttének körülményei alapján nem alkalmas a tulajdonosok közötti, a közös tulajdonban álló ingatlan használatára vonatkozó megállapodás pótlására. Mindezek alapján arra a következtetésre jutott, hogy az alperesek magatartása nem valósított meg olyan joggal való visszaélést, amely alapot ad az általuk megtagadott jognyilatkozat bíróság általi pótlására. Utalt arra is, hogy a tulajdonostársak előzetesen a perbeli építkezéshez, így a használati viszonyok megváltozásához, lényegében az altalajon történő területfoglaláshoz a hozzájárulásukat nem adták meg, így a korábbi hozzájárulás visszavonása útján megvalósuló joggal való visszaélés sem következhetett be.
[22] Az építési engedélyt jelen esetben nem a tulajdonostárs, hanem a felperes kapta meg, és a csatolt iratok szerint a beruházást is ő finanszírozta volna. Tekintettel arra, hogy a Ptk. 5:78. §-a alapján ahhoz, hogy harmadik személy a közös tulajdonú területen bármilyen változást eszközöljön, a tulajdonostársak többségi határozata szükséges és ez hiányzott, az alperesek a saját tulajdonuk, illetve annak használata védelmében nem valósítottak meg joggal való visszaélést, amikor megtagadták a felperes által kért hozzájárulás megadását a nem tulajdonostárs felperestől a közös tulajdonukban álló osztatlan közös tulajdonú ingatlanon történő építkezési munkálatok megkezdéséhez. Figyelemmel arra, hogy az alperesek részéről joggal való visszaélés nem valósult meg, nem vizsgálta, hogy az érdeksérelem fenn áll-e, illetve melyik fél részéről áll fenn.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[23] A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és elsődlegesen - tartalma alapján - az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte, másodlagosan az ügyben eljárt első- vagy másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását.[24] Megsértett jogszabályként a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 279. § (1) bekezdését, a Ptk. 1:3. § (2) bekezdését, 1:5. § (2) bekezdését és 1:4. § (1) és (2) bekezdését jelölte meg.
[25] Felülvizsgálati kérelmét azzal indokolta, hogy a másodfokú bíróság súlyosan tévedett akkor, amikor megállapította, hogy az építési engedély elleni fellebbezés hiánya nem értékelhető az alperesek terhére. A Ptk. 1:4. § (1) és (2) bekezdésére hivatkozással kifejtette, hogy a tulajdonostársak hozzájáruló nyilatkozata nélkül a felperes nyilvánvalóan nem készítette volna el a perbeli üzlethelyiség bővítésére szolgáló terveket, ezért műszaki dokumentációnak a hozzájárulás beszerzésének idején nem is kellett léteznie. A hozzájáruló nyilatkozat tartalmából ugyanakkor egyértelműen levonható az a következtetés, hogy az átépítés a 3880/K helyrajzi számú ingatlanon a közös tulajdonban álló 3880 helyrajzi számú ingatlan terhére túlterjeszkedik, tekintettel arra, hogy a felperes a bővítést kizárólag a közös tulajdonban álló ingatlan terhére végezhette el. Az építési engedély polgári jogi jogviszonyokat nem dönt el, azonban az építésügyi hatóság a jogszabályoknak megfelelő eljárásban adta meg a perbeli építési engedélyt. A tulajdonostársak, köztük az alperesek is ezen eljárásban ügyfélként voltak érintettek, akiket az építési hatóság az eljárás során a jogszabályoknak megfelelően tájékoztatott. Az alperesek a hozzájárulásuk megtagadásával, de akár az építési engedély határidőben történő megtámadásával is megakadályozhatták volna az átalakítást, különös tekintettel arra, hogy a tervdokumentáció a hatósági eljárásban rendelkezésre állt. Az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) 116. §-a által biztosított jogvesztő jogorvoslati határidő elmulasztása is kizárólag az alperesek terhére róható. Az alperesek az átalakítás tekintetében meg sem kíséreltek információhoz jutni, így a Ptk. felhívott szabályai alapján kijelenthető, hogy az alperesek nem úgy jártak el, ahogy az az adott helyzetben a tulajdonostól elvárható lenne.
[26] A felperes álláspontja szerint nem foghat helyt a másodfokú bíróság által kifejtett azon megállapítás sem, hogy az alperesek terhére a fellebbezés hiánya azért nem értékelhető, mert az építési engedélyezési eljárásban a hatóság kizárólag abból a szempontból vizsgálódhat, hogy az építés megfelel-e az irányadó jogszabályoknak. Az irányadó szabályok ugyanis egyebek mellett a tulajdonostársak hozzájárulását is tartalmazzák, az építési hatóság kizárólag műszaki tartalom alapján építési engedélyt nem adhat ki. A felperes szerint a jogerős ítéletben kifejtettekkel szemben tehát az alperesek részéről kifejezetten megvalósult a joggal való visszaélés a jognyilatkozat megtagadása által, figyelemmel arra, hogy a felperes vitathatatlanul fennálló építési jogosultsága a munkaterület átadás-átvételének tudomásul vételét tartalmazó jognyilatkozatok nélkül nem gyakorolható. E körben utalt arra is, hogy az alperesek magatartása a Ptk. 1:3. § (2) bekezdését megvalósítja.
[27] A jogerős ítélet a Ptk. 5:74. §-ára és 5:78. §-ára alapított indokolásával szemben a felperes kifejtette, hogy a perbeli nyilatkozatok alapján megállapíthatóan a felperes soha nem kívánt tulajdont szerezni a közös tulajdonban álló ingatlanon, ugyanakkor nem létezik olyan jogszabályi rendelkezés, amely tiltaná, hogy a tulajdonos képviseletében más személy, vagy szervezet járjon el az építési engedély megszerzése érdekében. Nem annak volt tehát jelentősége, hogy ki kérte meg az építési engedélyt, vagy hogy ki finanszírozta a kivitelezést, hanem annak, hogy a tulajdonostársak az engedélyezési hatósági eljárásban nem kifogásolták a perbeli bővítést, így az építési engedély véglegessé vált, a véglegessé válással a felperes építési jogosultságot szerzett. A másodfokú bíróságnak az a kijelentése, hogy a tulajdonostársak előzetesen a perbeli építkezéshez a használati viszonyok megváltozásához lényegében az altalajon történő területfoglaláshoz a hozzájárulásukat nem adták meg, minden alapot nélkülöz, ugyanis az építési hatóság a tulajdonostársak hozzájárulása nélkül az építési engedélyt nem adta volna ki. A tulajdonostársak tudták, illetve kellő körültekintés mellett tisztában kellett lenniük azzal, hogy a bővítés kizárólag a közös tulajdonban álló ingatlan irányában valósítható meg. A felperes nem vitatta, hogy a korábban beszerzett hozzájárulások nem alkalmasak a tulajdonosok közötti, a közös tulajdonban álló ingatlan használatára vonatkozó megállapodás pótlására, azonban a felperes előadta, hogy a kivitelezés következtében megváltozott tulajdonviszonyok szerint a közös tulajdont érintő bővítéssel elfoglalt terület magához váltását vállalja és a változás tényét az ingatlan-nyilvántartásban is átvezetteti.
[28] A felperes kifejtette, hogy a bíróságnak a perben bizonyítást nem kellett lefolytatnia, az építési engedély anyagi jogerejére figyelemmel kizárólag abban a jogkérdésben kellett dönteni, hogy egy véglegessé vált közigazgatási határozatban szereplő döntéssel szemben, amely ellen törvény biztosít jogorvoslati lehetőséget, egy a jogszabályi hierarchiában a törvénynél alacsonyabb szinten álló jogszabály további jogorvoslati lehetőséget biztosíthat-e az eljárással érintettek számára. A felperes álláspontja szerint erre a kérdésre nemleges válasz adható, tekintettel arra, hogy a döntés végrehajthatóságát teljességgel megakadályozó lehetőség vagy a döntéssel szemben az eljárási törvényben szereplő jogorvoslaton túl további kvázi jogorvoslat lehetősége kizárólag az eljárási törvényekben szabályozható. A felperes építési jogosultsága a véglegessé vált építési engedély alapján, annak anyagi jogereje folytán vitathatatlanul fennáll, a kivitelezéshez szükséges építési e-napló tartalmi elemeként az Épkiv. 3. § (2a) bekezdése által megkövetelt, a munkaterület átadásának tudomásul vételéről szóló nyilatkozat az alperesek általi megtagadása az építési jogosultság fennálltát nem érinti, azonban az igazgatási jogszabályoknak megfelelő kivitelezést ellehetetleníti. Tekintettel arra, hogy a felperes építési jogosultsága ténykérdés, a másodfokú bíróságnak az építési jogosultságot tényként is kellett volna kezelnie, és a fennálló építési jogosultság fényében kellett volna döntését meghoznia. A másodfokú bíróság azonban lefolytatott egy olyan bizonyítást, amelynek az építési hatósági eljárásban helye lehetett volna, azonban a perben nem, a másodfokú bíróság tehát olyan tények figyelembevételével hozta meg a döntését, amelyre egyfelől nem volt szükség, másfelől arra hatósági döntés anyagi jogi jogerejére tekintettel nem lett volna módja.
[29] Kifejtette, hogy a Ptk. 1:5. § (2) bekezdésére alapított keresetének megfelelően jelen per tárgya kizárólag annak vizsgálata kellett volna, hogy legyen, hogy fennállnak-e a jognyilatkozat pótlásának a feltételei. Ennek megfelelően a másodfokú bíróságnak fel kellett volna tárni a jogát gyakorló fél érdekeit és ha megállapíthatónak találja a különös méltánylást érdemlő magánérdeket, vizsgálnia kellett volna, hogy az érdeksérelem másként elhárítható-e, a joggyakorlás okoz-e sérelmet a másik félnek és ha igen, milyen mértékűt. A felperes érvelése szerint téves a másodfokú bíróságnak az a kijelentése is, hogy a végleges építési engedély megléte önmagában nem tekinthető a felperes különös méltánylást érdemlő magánérdekének, hiszen ezzel a véglegessé vált építési engedély anyagi jogereje válik kérdésessé. A felperes a véglegessé vált építési engedéllyel építési jogosultságot szerzett, amely jogosultsága jelenleg is fennáll. Utalt arra, hogy a felperes a véglegessé vált építési engedély birtokában, annak anyagi jogerejében bízva, súlyos anyagi ráfordítás mellett kezdte meg a kivitelezés előkészítését. A felperesnek az üzleti tevékenysége bővítéséhez az üzlet bővítésére is szüksége van, mindezek a különös méltánylást érdemlő magánérdekét vitathatatlanul megalapozzák. Az alperesek a kért nyilatkozat megtagadásával a felperes különös méltánylást érdemlő magánérdekét sértik. A hatósági döntés anyagi jogerejére is figyelemmel tehát fennállnak a jognyilatkozat pótlásának konjunktív feltételei.
[30] Az I-IV. és a VII-VIII. rendű alperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben - utalva annak helyes indokaira - a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérték.
[31] Egyebek mellett hangsúlyozták, hogy a felperes a felülvizsgálati kérelmét arra a nyilvánvalóan téves feltevésre alapítja, hogy építésügyi hatósági engedély birtokában más tulajdonára tulajdonosi hozzájárulás hiányában és a tulajdonosi érdeksérelem fennállása esetén is bármikor szabadon építkezhet. Az építési engedély azonban nem mentesíti az építtetőt az építési tevékenység megkezdéséhez szükséges más hatósági engedélyek, nyilatkozatok vagy hozzájárulások megszerzésének a kötelezettsége alól, az építési engedély kiadása polgári jogi igényt sem dönt el. Álláspontjuk szerint helyesen állapította meg a jogerős ítélet, hogy az alperesi jognyilatkozatok pótlásának a feltételei nem állnak fenn, a felperes a különös méltánylást érdemlő magánérdekét nem tudta igazolni, a felperes nem tett eleget az irányadó jogszabályhelyek által előírt egyéb követelményeknek, továbbá a felperes kivitelezése az alperesek tulajdonjogának és egyéb érdekeinek a sérelmével jár.
A Kúria döntése és jogi indokai
[32] A felülvizsgálati kérelem megalapozatlan.[33] A felülvizsgálati eljárás nem a per folytatása, hanem szigorú eljárásjogi szabályok szerinti rendkívüli perorvoslat, amely a fellebbezés alapján hozott jogerős bírósági határozat anyagi jogi és/vagy eljárásjogi hibájának az orvoslására szolgál. A jogerő áttörésének olyan kivételes eszköze, amelyre csak törvényben meghatározott esetekben és feltételek fennállása esetén kerülhet sor.
[34] A felülvizsgálat során - bizonyos kivételektől eltekintve - a Kúria kizárólag a felülvizsgálati és (ha van) a csatlakozó felülvizsgálati kérelem korlátai között, az ott megjelölt jogszabályok tekintetében vizsgálja a jogerős ítélet jogszabálysértő voltát [Pp. 423. § (1) bekezdés]. Ennek megfelelően a Kúria kizárólag a Pp. 279. § (1) bekezdésének, valamint a Ptk. 1:3. § (2) bekezdésének, az 1:4. § (1) bekezdésének és az 1:5. § (2) bekezdésének a megsértését vizsgálhatta.
[35] A felperes a Ptk. 1:5. § (2) bekezdésére alapította a keresetét, amely rendelkezés abban az esetben ad lehetőséget a jognyilatkozat ítélettel történő pótlására, amikor a joggal való visszaélés jogszabály által megkívánt nyilatkozat megtagadásában áll, nyomós közérdek vagy különös méltánylást érdemlő magánérdek áll fenn a nyilatkozatot kérő oldalán, továbbá az érdeksérelem csak a nyilatkozatnak bírósági ítélettel való pótlása útján hárítható el. A jognyilatkozat pótlása iránti perben tehát a bíróság feladata ezen konjunktív feltételek fennállásának a vizsgálata azzal, hogy bármely feltétel hiánya esetén a nyilatkozat nem pótolható, az a kereset elutasítását eredményezi.
[36] A perben nem volt vitás, hogy az alperesek és a Kft. más személyek mellett tulajdonosai a 3880 hrsz. alatti ingatlannak, amelyen önálló hrsz. alatt bejegyzett és az egyes tulajdonosok külön tulajdonában álló felépítmények találhatóak, amelyek a 3880 hrsz.-ú ingatlan terhére az általuk elfoglalt terület tekintetében földhasználati joggal rendelkeznek. A perbeli 3880 hrsz.-ú ingatlan tehát osztatlan közös tulajdon, annak használatát a tulajdonostársak egymás között megosztották.
[37] Az sem volt vitatott, hogy a felperes - aki sem a 3880 hrsz.-ú ingatlannak, sem a rajta található 3880/K hrsz. alatt nyilvántartott felépítménynek nem tulajdonosa - az alperesek fellebbezése hiányában véglegessé vált építési engedéllyel rendelkezett az abban meghatározott, 3880/K hrsz.-ú felépítmény bővítését eredményező építési munkák elvégzésére, mint ahogy az sem, hogy az építkezés megkezdéséhez az Épkiv. 3. § (2a) bekezdése alapján az alperesek jognyilatkozata az építési munkaterület átadás-átvételének tudomásul vétele tárgyában szükséges volt, amelynek kiadását azonban megtagadták.
[38] [z alperesek a perben és a felülvizsgálati ellenkérelmükben is arra hivatkoztak, hogy az építési engedély alapján a felperes a 3880/K hrsz.-ú felépítmény bővítésével a 3880 hrsz.-ú, részben az alperesek tulajdonát képező ingatlan birtoklási és használati viszonyait, egyben a ráépítés megvalósítása esetén a tulajdoni viszonyait is megváltoztatja, mert megnöveli a 3880/K hrsz.-ú felépítmény alapterületét, ami - erre irányuló tulajdonosi megállapodás hiányában - sérti a tulajdonosi jogaikat, érdekeiket.
[39] A fentiekre tekintettel és a felek által előadottak alapján a perben és a felülvizsgálati eljárásban is elsődlegesen azt kellett tehát vizsgálni, hogy az alperesek oldalán fennálló, a közös tulajdonban álló ingatlan tulajdoni, birtoklási és használati viszonyainak meghatározásához fűződő alanyi jog rendeltetésellenes gyakorlását jelenti-e az, ha a tulajdoni, használati, birtoklási viszonyok megváltozását eredményező, jogerős építési engedélyen alapuló építési tevékenységet az alperesek az építési munkaterület átadás-átvétele tudomásul vételét tartalmazó, jogszabály által megkívánt nyilatkozat megtagadásával megakadályozzák.
[40] Ennek vizsgálata kapcsán arra kell rámutatni, hogy a kialakult bírói gyakorlat alapján a joggal való visszaélés megítélésekor először a jog gyakorlójának helyzetét kell vizsgálni. Amennyiben az alperesek közös tulajdonhoz fűződő alanyi jogának sérelme vagy annak bekövetkezésének lehetősége megállapítható, nem lehet szó az alanyi jog visszaélésszerű gyakorlásáról, ez esetben akkor sem kerülhet sor a keresetnek helyt adó ítélet hozatalára, ha a felperes igazolta a különös méltánylást érdemlő magánérdeke sérelmét (Kúria Pfv.21.376/2018/8.). Mindez a másik oldalról megközelítve azt jelenti, hogy az alpereseket a közös tulajdonhoz fűződő alanyi jogaik szabad gyakorlása tekintetében jogvédelem illeti meg; ha azonban joggyakorlásuk túllépi alanyi jogaik, törvényes érdekeik mozgásterének határait, magatartásuk tiltottá válik (Kúria Pfv.21.043/2022/11.). Joggal való visszaélés tehát csak akkor valósulhat meg, ha az alpereseknek a jogaik gyakorlásához nem fűződött törvényes érdeke.
[41] Ahogy azt a jogerős ítélet helyesen tartalmazza, a perbeli esetben a Ptk. 5:74. §-a alapján nem volt mellőzhető a használatban, annak módosulásában a tulajdonostársak közötti megállapodás. Ahhoz pedig, hogy a felperes mint kívülálló harmadik személy a közös tulajdonú területen bármilyen változást eszközöljön, a Ptk. 5:78. §-a alapján a tulajdonostársak többségi határozata volt szükséges. A felperes az alperesek visszaélésszerű joggyakorlását ennek megfelelően abban jelölte meg, hogy a felépítmény alapterületének bővítéséhez előzetesen hozzájárultak, az erre tekintettel kért és megadott építési engedélyt nem fellebbezték meg, majd annak véglegessé válását követően a hozzájárulásukat visszavonták és a jogszabály által megkívánt nyilatkozat kiadását megtagadták. A felperes e körben a Pp. 279. § (1) bekezdésének a megsértését állítva sérelmezte, hogy a másodfokú bíróság az alperesek hozzájáruló nyilatkozatának tartalmát tévesen értelmezte, egyben nem értékelte releváns tényként a véglegessé vált építési hatósági határozatot, így az alperesek fellebbezésének hiányát és felperes építési jogosultságának a fennállását. A felperes hivatkozásai azonban tévesek az alábbiakra tekintettel.
[42] A Kúria Gfv.30.037/2021/3. számú, BH 2022.18. szám alatt közzétett határozatában már rögzítette, hogy a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény 206. § (1) bekezdése alkalmazásában kialakult joggyakorlatát, a Pp. 279. § (1) bekezdésének azonos szabályozása miatt, e rendelkezés alkalmazásában is irányadónak tekinti. Ennek lényege, hogy - főszabály szerint - nem állapítható meg jogszabálysértés, ha a felülvizsgálati kérelem a bizonyítékok szabad mérlegelését támadja (BH 1994.221., BH 1994.195., BH 1994.86.). Megalapozhatja viszont a felülvizsgálati kérelmet a bizonyítékok kirívóan okszerűtlen mérlegelése (BH 1994.196.), az, ha a bíróság által megállapított tényállás iratellenes, hiányos vagy logikai ellentmondásokat tartalmaz [(BH 1994.85., BH 1993.768., Kúria Gfv.30.037/2021/3. (BH 2022.18.)]. Nyilvánvalóan okszerűtlen a következtetés akkor, ha a bizonyítékokból csak a felülvizsgálattal támadott határozattól eltérő következtetésre lehet jutni [Kúria Pfv.21.474/2011/10. (BH 2013.119.II.)]. A Kúria megítélése szerint a jogerős ítélet ilyen hibában nem szenved, a másodfokú bíróság a bizonyítékok mérlegelését elvégezte, ez a tevékenysége pedig okszerűtlennek nem tekinthető.
[43] A másodfokú bíróság - figyelemmel arra, hogy a felek az alperesek 2018. június 30-án kelt hozzájáruló nyilatkozatát eltérően értelmezték - a nyilatkozat keletkezési körülményeire, így arra tekintettel, hogy a Kft. műszaki dokumentációt nem tárt a tulajdonostársak elé, az alperesek a hozzájárulást a műszaki kivitelezés ismeretének hiányában adták meg, a Ptk. 6:8. § (1) bekezdése szerinti értelmezési alapelvek szem előtt tartásával értelmezte a nyilatkozat tartalmát. Helytállóan jutott arra a következtetésre, hogy a hozzájáruló nyilatkozat szövegéből nem vonható le olyan következtetés, hogy az átépítés a 3880/K hrsz.-ú ingatlanon a közös tulajdonban álló 3880 hrsz.-ú ingatlan terhére túlterjeszkedne, az kizárólag a Kft. üzletének a tulajdonostárs általi átépítésére, bejáratának módosítására, bővítésére vonatkozó hozzájárulást tartalmazott. Nem terjedt ki tehát a hozzájárulás a hozzájárulást nem kérő, nem tulajdonostárs felperesnek mint építtetőnek a közös ingatlan terhére történő építkezésére. Azt a felperes maga sem vitatta, hogy a 2018. június 30-án kelt hozzájáruló nyilatkozat nem rendezte a használati viszonyokat, mindez pedig azt jelentette, hogy a felperes a hatósági eljárásban előterjesztett kérelme szerinti, a közös tulajdonban lévő ingatlan tulajdonosok közötti használati megosztását megváltoztató építkezéséhez a tulajdonostársaktól - sem az építési engedély iránti kérelme benyújtásakor, sem az építési engedély megadását követően - hozzájárulással nem rendelkezett és azóta sem rendelkezik. A másodfokú bíróság mérlegelési tevékenysége során tehát ezen tények megállapításával nem sértette meg a Pp. 279. § (1) bekezdését. A hozzájáruló nyilatkozat tartalmára tekintettel az annak visszavonásából az alperesek joggyakorlásának megfelelőségére levont jogerős ítéleti következtetések nem sérthették a Ptk. 1:4. § (1) bekezdését, az 1:3. § (2) bekezdését és az 1:5. § (2) bekezdését sem.
[44] Helytállóan hivatkoztak az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben - egyetértve e körben is a jogerős ítéletben kifejtettekkel - arra, hogy az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) perbeli időszakban hatályos 36. § (1) bekezdése alapján az építési engedélyezési eljárásban a hatóság kizárólag abból a szempontból vizsgálódhatott, hogy az építés megfelel-e a jogszabályokban meghatározott szakszerűségi követelményeknek, amely az Étv. 18. § (1) és 37. § (1)-(2) bekezdései együttes értelmezésével azt jelenti, hogy az építési hatósági eljárásnak - szemben a felperes érvelésével - nem tárgya az építkezéssel érintett ingatlan tulajdonosainak a polgári jog körébe tartozó megállapodása meglétének, annak tartalmának a vizsgálata.
[45] A polgári és a közigazgatási jog eltérő szabályrendszere alapján ugyanis a jognak való megfelelőség nem azonos, így jogellenességet is eltérő magatartások, mulasztások eredményezhetnek. Önmagában az tehát, hogy az építési engedély a közigazgatási jogszabályoknak, építési szakmai előírásoknak megfelel, az építési tevékenység polgári jogi jogellenességét nem zárja ki. A jogerős építési engedély léte az építkezés közigazgatási jogi akadályát hárítja el, de önmagában nem eredményezi azt, hogy a tulajdonostársaknak már hozzá kell járulniuk az építkezéshez és ki kell adniuk minden ahhoz szükséges jognyilatkozatot. A polgári jogi jogszerűség érdekében az érintett feleknek meg kell állapodniuk egymással vagy az érintetteknek joglemondó nyilatkozatot kell tenniük, illetve jogerős bírósági ítéletnek kell rendeznie a felek között felmerült jogkérdéseket. Nem pótolhatja ezt az a körülmény, hogy a felperes, illetve a Kft. megtévesztésre is alkalmas magatartása folytán az alperesek az építési engedélyt nem támadták fellebbezéssel, mivel ez ráutaló magatartással való hozzájárulásnak nem tekinthető és az építkezés után kialakult helyzetet sem rendezi. Az Épkiv. 3. § (2a) bekezdése szerinti nyilatkozat kiadásának jogszabályi előírása a fenti polgári jogi megállapodások meglétét, a tulajdonosok építési tevékenységhez való hozzájárulását, konszenzusát kívánja biztosítani, annak célja tehát az, hogy az építkezés kizárólag abban az esetben indulhasson meg, ha annak a polgári jog szerint sincs akadálya. Ellenkező értelmezés ahhoz vezetne, hogy építési engedély birtokában más tulajdonára tulajdonosi hozzájárulás hiányában és a tulajdonosi érdeksérelem fennállása esetén is bármikor szabadon lehetne építkezni, amely nyilvánvalóan nem felel meg a jogszabály Magyarország Alaptörvénye 28. cikke szerinti értelmezésének. Ezen előírás új jogorvoslati lehetőségként való értelmezése tehát minden alapot nélkülöz.
[46] Tekintettel arra, hogy a fentiek alapján a hatóság nem vizsgálja az építési tevékenység polgári jognak való megfelelését, a perbeli tényállás mellett valóban nem volt relevanciája annak, hogy az alperesek az építési engedélyt megadó közigazgatási hatósági határozat ellen jogorvoslattal nem éltek.
[47] Mindezekre tekintettel az építési engedély birtokában, annak megfelelően folytatott építési tevékenységnek a perbeli tényállás szerinti nyilatkozat kiadásának a megtagadásával való akadályozása nem minősülhet joggal való visszaélésnek, mert a tulajdonostársaknak a polgári jog alapján megkívánt használati, birtoklási, tulajdoni viszonyokban való megállapodása hiányzik, az alperesek alanyi jogi sérelme fennáll. Ez egyben azt is eredményezte, hogy a [40] bekezdésben foglaltak alapján a Ptk. 1:5. § (2) bekezdése szerinti további feltételek fennállását szükségtelen volt vizsgálni, a felperes keresete alaptalan, az azt elutasító jogerős ítélet a felperes által megjelölt okokból nem jogszabálysértő. A felperes akkor járt volna el jogszerűen, ha valóban beszerzi előzetesen a tulajdonostársak hozzájárulását ahhoz az építkezéshez, amit el akar végezni. Amíg azonban ez nem áll rendelkezésére, az alperesek sérelmezett magatartása nem valósít meg joggal való visszaélést.
[48] A Kúria a kifejtettek alapján a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta, mert az megfelelt a felülvizsgálat tárgyává tett és érdemben vizsgálható jogszabályoknak.
(Kúria Gfv.30.085/2023/10.)