adozona.hu
BH 2020.2.37
BH 2020.2.37
I. A közös tulajdon használatának törvényi korlátait figyelembe nem vevő joggyakorlás sérti a tulajdonostársak jogi érdekét, függetlenül attól, hogy a tudomásuk nélkül megkötött szerződés szerint miként részesülnének a földhasználat ellenértékéből. II. Az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés érvénytelen, ha a közös tulajdonban álló földterületre nézve hozott, külön jogszabály által megkívánt szótöbbséges határozat a kisebbség jogi érdekeinek lényeges sérelmével jár [2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:74. §, 5:78
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
[1] A felperesek és az I-III., V., VIII., X-XII. rendű alperesek közös tulajdonában álló perbeli külterületi ingatlan szántó, kivett saját használatú út és erdő művelési ágú. Az I-II. rendű felperesek földkiadás során szerezték a tulajdonjogukat, mint ahogy Sz. V.-né is, akinek a IV. rendű felperes ezen ingatlanilletőség tekintetében a jogutódja. A felsőmocsoládi Földkiadó Bizottság 1994. szeptember 13-án kelt határozatával Sz. V.-né részarány-földtulajdonát - kérelmére - az erdő művelési ágú...
BH 2020.2.37 I. A közös tulajdon használatának törvényi korlátait figyelembe nem vevő joggyakorlás sérti a tulajdonostársak jogi érdekét, függetlenül attól, hogy a tudomásuk nélkül megkötött szerződés szerint miként részesülnének a földhasználat ellenértékéből.
II. Az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés érvénytelen, ha a közös tulajdonban álló földterületre nézve hozott, külön jogszabály által megkívánt szótöbbséges határozat a kisebbség jogi érdekeinek lényeges sérelmével jár [2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:74. §, 5:78. § (2) bek., 5:79. §, 5:80. §, 6:95. §; 2009. évi XXXVII. tv. (Evt.) 17. § (1) bekezdés, 20. § (4) bekezdés].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperesek és az I-III., V., VIII., X-XII. rendű alperesek közös tulajdonában álló perbeli külterületi ingatlan szántó, kivett saját használatú út és erdő művelési ágú. Az I-II. rendű felperesek földkiadás során szerezték a tulajdonjogukat, mint ahogy Sz. V.-né is, akinek a IV. rendű felperes ezen ingatlanilletőség tekintetében a jogutódja. A felsőmocsoládi Földkiadó Bizottság 1994. szeptember 13-án kelt határozatával Sz. V.-né részarány-földtulajdonát - kérelmére - az erdő művelési ágú ingatlanrészből adta ki 1,40 AK-értékben és 8 ha 2034 m2 területtel. Az ingatlan szántó művelési ágú részéből meghatározott területeket a földhasználati lap szerint a II. rendű alperes (előtte az I-II. rendű alperesek jogelődje) és a III. rendű alperes kizárólagosan használt, illetve hasznosított. Az együtt többségi tulajdonos I., II., III. rendű alperesek a 2014. december 3-án megkötött erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződésekkel haszonbérbe adták a IV. rendű alperesnek az ingatlan 13 ha 988 m2 alapterületű, 22,27 AK-értékű erdőrészletét. A megkötött szerződéseket a társtulajdonosokkal az illetékes települési önkormányzat jegyzőjéhez való megküldéssel és hirdetőtáblán való kifüggesztéssel közölték.A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[2] A felperesek keresetükben az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződések érvénytelenségének megállapítását, az ingatlan birtoklása, használata és hasznosítási módja szabályozását, az ingatlanon fennálló közös tulajdon természetbeni megosztással történő megszüntetését kérték. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:79. § (1) bekezdésének felhívásával arra hivatkoztak, hogy a szerződések a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével járnak és sértik az okszerű gazdálkodást. Az ingatlan az 1994. évi földkiadás során került közös tulajdonba. A részarányra jogosult tagok választhattak, hogy a nekik járó aranykorona-értékből mennyit kérnek kiadni szántóból, rétből, erdőből. Az ő aranykorona-értékeik az ingatlan erdő részében vannak. A tulajdonostársak az ingatlant a földkiadás óta az annak során megállapítottak szerint használták. A szántót a többi tulajdonostárs hasznosította és adta haszonbérbe. Az I-III. rendű alperesek, jóllehet a tulajdoni illetőségüknek megfelelő használatról a szántó haszonbérbe adásával egyszer már rendelkeztek, az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződésekkel a megkérdezésük, tudtuk, beleegyezésük és hozzájárulásuk nélkül haszonbérbe adták azon erdőrészt is, amely nem volt a használatukban.[3] Az I-IV. rendű alperesek ellenkérelmükben az érvénytelenségi kereset elutasítását kérték. Álláspontjuk szerint az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény (a továbbiakban: Evt.) 20. § (4) bekezdése szerint az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződéseket is megköthették. A szerződések mind alakilag, mind tartalmilag érvényesek, nem sértik sem a kisebbség érdekét, sem az okszerű gazdálkodást.
[4] Az V-XIII. rendű alperesek érdemi ellenkérelmet nem terjesztettek elő.
Az első- és másodfokú ítélet
[5] Az elsőfokú bíróság részítéletével akként rendelkezett, hogy a felperesek elsődleges kereseti kérelmét, amellyel a perbeli ingatlan C) erdő alrészletének haszonbérbe adására kötött haszonbérleti szerződés érvénytelenségének megállapítását kérték, elutasítja.[6] Az indokolásában megállapította, hogy az I-III. rendű alperesek az ingatlanban többségi tulajdonnal rendelkeznek. Az ingatlan három részből áll: 48,26 AK-értékű A) alrészletű szántó, B) alrészletű saját használatú út, 22,27 AK-értékű C) alrészletű erdő. A perben a felperesek nem tudták bizonyítani, hogy az 1994. évi földkiadás óta résztulajdonosai az ingatlannak, és azt sem, hogy a résztulajdonuk kizárólagosan az erdőre terjed ki. Az ingatlant a felperesek nem hasznosították. A II. rendű alperes a szántó egy részét 2002-től 2010-ig, egy másik részét 2002-től 2015-ig haszonbérbe adta, egy további részét pedig a III. rendű alperes használja. A felperesek nem bizonyították, hogy az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződések az okszerű gazdálkodást sértenék, ugyanis az erdő karbantartása eddig nem volt biztosított, a megkötött szerződés kifejezett előnyt jelent. Nem bizonyították azt sem, hogy az I-III. rendű alperesek mint többségi földtulajdonosok által kötött haszonbérleti szerződések sértenék a jogi érdekeiket. A megkötött szerződéseket az előhaszonbérletre jogosult társtulajdonosokkal az illetékes települési önkormányzat jegyzőjéhez való megküldéssel és hirdetőtáblán való kifüggesztéssel az alperesek közölték. A szerződéseket az illetékes járási hivatal földhivatala jóváhagyta.
[7] A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részítéletével helybenhagyta az elsőfokú bíróság részítéletét.
[8] A jogerős részítélet indokolásában kifejtettek szerint az elsőfokú bíróság a rendelkezésre álló bizonyítékok okszerű értékelése alapján helyesen állapította meg a tényállást, és annak alapján érdemben helytálló döntést hozott. Pontosított és kiegészített indokaival a másodfokú bíróság túlnyomórészt egyetértett. A felperesek keresete tárgyi keresethalmazat, ezért nem helyes a vagylagos vagy eshetőleges keresethalmazat esetén alkalmazott elsődleges, másodlagos, harmadlagos terminológia. Az elsőfokú bíróságnak abban a kérdésben kellett részítélettel döntenie, hogy a perbeli ingatlan hasznosítási módjáról hozott tulajdonosi többségi határozat a kisebbség érdekét sérti-e, és ha igen, szótöbbségi határozat hiányában az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződések jogszabályba ütköző, érvénytelen szerződések-e. Tényként volt megállapítható, hogy a perbeli haszonbérleti szerződések az I-III. rendű alperes tulajdoni hányadát alapul véve 30 978 m2-rel meghaladó ingatlanrészre, a 13 ha 988 m2 alapterületű erdőrész egészére kiterjedő haszonbérletet biztosítanak a IV. rendű alperesnek. Nem volt vitatott, hogy az erdőt egyik tulajdonos sem gondozta, ezen ingatlanrészből jelentős haszon nem származott. Az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződések 3. pontja rögzíti, hogy a haszonbérleti díj valamennyi tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában illeti meg.
[9] Az erdőrészlet erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés útján történő hasznosítása nem sérti az okszerű gazdálkodást, különös tekintettel arra, hogy a felperesek erdőgazdálkodást nem végeztek. A birtoklás, használat mértéke az okszerű gazdálkodás, egyéb jogos, a dologhoz fűződő törvényes érdek okán eltérhet a tulajdoni hányad szerinti aránytól. Ez azonban a Ptk. 5:75. §-a alapján a haszonból való részesedés arányán nem változtat, ennek esetleges pénzbeli kiegyenlítéséről gondoskodni kell. A perbeli esetben ez a haszonbérleti szerződés alapján teljesül. A többségi döntés a kisebbség jogos érdekeit sem sérti, mert a tulajdonostársak a haszonból a szerződések értelmében tulajdoni hányaduk szerint részesedni fognak, egyéb védendő érdeket pedig a felperesek nem tudtak megjelölni.
[10] Az erdőrészlet haszonbérlet útján történő hasznosítása tárgyában szótöbbséggel hozott határozat tehát jogszerű. A haszonbérleti szerződések megfelelnek az Evt. 20. § (4) bekezdésében írt feltételnek, nem ütköznek jogszabályba, a Ptk. 6:95. §-a értelmében nem minősülnek tilos szerződésnek.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[11] Az I., II., IV. rendű felperesek felülvizsgálati kérelmükben a jogerős részítélet hatályon kívül helyezését és a kereseti kérelemnek helyt adó határozat hozatalát kérték. Álláspontjuk szerint a jogerős ítélet sérti a Ptk. 5:79. § (1) bekezdés első mondatának második fordulatát és ezzel összefüggésben a kétszeres bérbeadás tilalmát.[12] Az I-III. rendű alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős részítélet hatályban tartására irányult.
A Kúria döntése és jogi indokai
[13] A régi Pp. 270. § (2) bekezdése a jogerős ítélet felülvizsgálatát jogszabálysértés esetén teszi lehetővé. A felperesek a rendkívüli perorvoslatukat megalapozó jogsértést annak téves megítélésében határozták meg, hogy nem jár jogi érdekük sérelmével az ingatlan szántórészletét használó és hasznosító I-III. rendű alperes által, a perbeli közös tulajdonú ingatlan erdőrészletének haszonbérbe adására kötött haszonbérleti szerződés [régi Pp. 272. § (2) bekezdés]. A Kúria ezért a jogerős ítéletet a régi Pp. 275. § (2) bekezdésében foglaltakra tekintettel ebben a keretben vizsgálta felül.[14] A felülvizsgálat során abból kellett kiindulni, hogy közös tulajdon esetén ugyanazon a dolgon több személyt egy időben úgy illet meg tulajdonjog, hogy közöttük nem a tulajdonjog részjogosítványai oszlanak meg, hanem mindegyikük valamennyi részjogosítvánnyal, vagyis a tulajdonjog teljességével rendelkezik, de azt másokkal meghatározott arányok szerint megosztva gyakorolhatja (Ptk. 5:73. §). A tulajdonostársakat megillető jogok és kötelezettségek mértékét a tulajdoni hányad nagysága határozza meg. A tulajdonostársakat megillető használat és haszonszedés jogának arányát és gyakorlásának módját a Ptk. a tulajdoni hányadnak megfelelően rendezi. A tulajdoni hányad határozza meg ezen túlmenően azt is, hogy a tulajdonostársak milyen mértékű szavazati joggal rendelkeznek a közös tulajdon tárgyával kapcsolatos döntések meghozatala során. A birtoklás és a használat valamennyi tulajdonostársat az egész dologra nézve illeti meg. E jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére (Ptk. 5:74. §). A tulajdonostársak a használatot és az ezzel együttjáró birtoklást egymás között megállapodással megoszthatják. A közös tulajdonban álló dolog hasznai a tulajdonostársakat, ha másként nem állapodnak meg, tulajdoni hányaduk arányában illetik meg (Ptk. 5:75. §). A tulajdonostársak a birtoklás, használat, hasznosítás kérdésében - ha a törvény másként nem rendelkezik - szótöbbséggel határoznak; minden tulajdonostársnak tulajdoni hányada arányában van szavazati joga [Ptk. 5:78. § (1) bekezdés].
[15] A tulajdonostársak közötti birtoklást, használatot, hasznosítást rendező, jellemzően tartós jogviszonyt keletkeztető kötelmi hatályú megállapodás nemcsak szóban vagy írásban köthető. A megállapodás ráutaló magatartással is létrejöhet (Ptk. 6:4. §). A perbeli esetben megállapítható volt olyan, a felek által sem vitatott ráutaló magatartás, amellyel a tulajdonostársak kifejezésre juttatták, hogy a közös tulajdonú ingatlan szántórészletének elkülönített használati rend szerinti használatára az I-III. rendű alpereseket, illetőleg jogelődjüket jogosították fel, és kizárólag ők jogosultak a szántó hasznának szedésére is. Ezt a földhasználati lap adatai alátámasztják.
[16] Az erdő haszonbérbe adására az Evt. 20. § (4) bekezdése a tulajdonostársak tulajdoni hányad alapján számított szótöbbséggel hozott határozatát kívánja meg. Szótöbbséges határozat esetén [Ptk. 5:78. § (1) bekezdés] érvényesülnie kell annak a Ptk.-ban meghatározott elvnek, hogy a meghozott határozat nem járhat a kisebbség jogi érdekeinek lényeges sérelmével. A kisebbség a jogi érdekeit sértő határozatot a Ptk. 5:79. §-a alapján a bíróságnál megtámadhatja. Az erdő felett mindezekből következően csak szótöbbséggel hozott és a kisebbség jogi érdekeit nem sértő határozat alapján lehet jogszerűen rendelkezni. Ha a szótöbbséges határozat nem jogszerű, mert nem felel meg a Ptk. 5:78. § (1) bekezdéséből és az 5:79. § (1) bekezdéséből fakadó követelményeknek, akkor az Evt. 20. § (4) bekezdése szerinti előírás nem valósul meg. Az adott esetben az I-IV. rendű alperesek közt létrejött erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés jogszerű szótöbbséges határozat hiányában az Evt. 20. § (4) bekezdésébe ütközik, ezért a Ptk. 6:95. §-a alapján semmis.
[17] Az I-III. rendű alperesek nem vitásan a felperesek tudta nélkül határoztak az ingatlan erdőrészletének haszonbérbe adásáról, és az így meghozott határozatot végre is hajtották. A felperesek a szavazati jogukat nem gyakorolhatták, az alperesek határozatáról a már megkötött szerződésből értesültek. Az erdőrészlet haszonbérbe adására ezen a módon a közös tulajdonra vonatkozó törvényi szabályoknak [Ptk. 5:78. § (1), (2) bekezdés] megfelelő határozat nélkül került sor. Az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés megkötése folytán a felperesek jogvédelmi szükséghelyzetbe kerültek nemcsak a tulajdonostársaikkal, de a haszonbérlővel szemben is, ezért a közös tulajdonról történt rendelkezést a szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti perben sérelmezhették. Alappal hivatkoztak arra, hogy az I-III. rendű alperesek közös tulajdon tárgyával kapcsolatos joggyakorlása a jogi érdekeik sérelmével járt. Az alperesek ugyanis gyakorolják a közös tulajdonú ingatlan szántórészletére a tulajdoni hányaduknak megfelelő mértékű használati, hasznosítási jogot, ezért az ingatlan erdőrészletére rendelkezési jogot már csak a többi tulajdonostárs közös tulajdonnal való rendelkezési jogának sérelmével gyakorolhatnának. A rendelkezési jogot a tulajdonostárs csak egyféleképpen gyakorolhatja: vagy a saját tulajdoni hányadára önállóan, vagy a dolog egészére vonatkozóan a tulajdonostársak együttesen meghozott határozatával. A perben az I-III. rendű alperesek nem hivatkoztak arra, és így nem is bizonyították, hogy a tulajdoni hányadukhoz képest - megállapodásra visszavezethetően - többlethasználatra lennének jogosultak, ezért az a magatartás, hogy a saját tulajdoni hányadukkal a szántóterület vonatkozásában önállóan rendelkeztek, kizárta annak jogszerű lehetőségét, hogy a fennmaradó ingatlanrésszel bármilyen módon a használat átengedésével rendelkezzenek. Erre tekintettel a közös tulajdon használatának törvényi korlátait (Ptk. 5:74. §) figyelembe nem vevő alperesi joggyakorlás sértette a felperesek jogi érdekét függetlenül attól, hogy a haszonbérleti szerződések szerint miként részesednének a földhasználat ellenértékéből. Mindezekre tekintettel az I-III. rendű alperesek mint haszonbérbeadók által rendelkezési jogosultság nélkül megkötött perbeli erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződések érvénytelenek.
[18] A Kúria ezért a jogszabálysértő jogerős részítéletet hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú ítéletet megváltoztatva a jogszabályoknak megfelelő határozatot hozott, megállapítva, hogy az I-III. rendű alperesek haszonbérbeadók, valamint a IV. rendű alperes haszonbérlő által 2014. december 3-án a perbeli ingatlanra kötött erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződések érvénytelenek.
(Kúria Pfv. V. 21.056/2018.)
***
TELJES HATÁROZAT
A Kúria
mint felülvizsgálati bíróság
r é s z í t é l e t e
Az ügy száma: Pfv.V.21.056/2018/10.
A tanács tagjai: dr. Szabó Klára a tanács elnöke, dr. Magosi Szilvia előadó bíró, dr. Madarász Anna bíró, dr. Kiss Gábor bíró, dr. Puskás Péter bíró
Az I. rendű felperes: S. J. (7457 Ecseny, Kiss J. utca 211/a.)
A II. rendű felperes: K. M. Gy.
A IV. rendű felperes: J. I.
Az I., II., IV. felperes képviselője: dr. Tóth Bence ügyvéd (7400 Kaposvár, Kossuth Lajos utca 12. magasföldszint 2.)
Az I. rendű alperes: F. L.
A II. rendű alperes: K. H.
A III. rendű alperes: H. P.
A IV. rendű alperes: V. R.
A V. rendű alperes: K.Gy.
A VII. rendű alperes: M. I.
A VIII. rendű alperes: M. L.
A IX. rendű alperes: M. I.-né
A X. rendű alperes: K. Á.
A XI. rendű alperes: K. Zs.
A XII. rendű alperes: K. H.
A XIII. rendű alperes: K. A.
Az I., II., III. rendű alperes képviselője: dr. Horváth Miklós ügyvéd (7400 Kaposvár, Rippl-Rónai utca 14.)
A IV. rendű alperes képviselője: dr. Hartai Árpád ügyvéd (7623 Pécs, Petőfi utca 54.)
A XII., XIII. rendű alperes képviselője: dr. Illés Attila ügyvéd (8700 Marcali, Múzeum köz 1.)
A per tárgya: szerződés érvénytelenségének megállapítása
A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: I., II., IV. rendű felperes
A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: Kaposvári Törvényszék 2.Pf.21.410/2017/6.
Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: Kaposvári Járásbíróság 5.P.20.815/2016/49-III.
Rendelkező rész
A Kúria a jogerős részítéletet hatályon kívül helyezi. Az elsőfokú bíróság részítéletét megváltoztatja, és megállapítja, hogy az I., II., III. rendű alperes haszonbérbeadók, valamint a IV. rendű alperes haszonbérlő által 2014. december 3-án az E. külterület 087/1 helyrajzi számú ingatlanra kötött erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződések érvénytelenek.Kötelezi a III. és IV. rendű alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg 15 napon belül a felpereseknek személyenként 57.000 (ötvenhétezer) forint együttes első-, másodfokú és felülvizsgálati eljárási költséget.
A részítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.
I n d o k o l á s
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperesek és az I-III., V., VIII., X-XII. rendű alperesek közös tulajdonában álló E. külterület 087/1 helyrajzi számú ingatlan szántó, kivett saját használatú út és erdő művelési ágú. Az I-II. rendű felperesek földkiadás során szerezték a tulajdonjogukat, mint ahogy Sz. V.-né is, akinek a IV. rendű felperes ezen ingatlan-illetőség tekintetében a jogutódja. A felsőmocsoládi Földkiadó Bizottság 1994. szeptember 13-án kelt határozatával Sz. V.-né részarány földtulajdonát - kérelmére - az erdő művelési ágú ingatlan-részből adta ki 1,40 AK értékben és 8.2034 m? területtel. Az ingatlan szántó művelési ágú részéből meghatározott területeket a földhasználati lap szerint a II. rendű alperes (előtte az I-II. rendű alperesek jogelődje) és a III. rendű alperes kizárólagosan használt, illetve hasznosított. Az együtt többségi tulajdonos I., II., III. rendű alperesek a 2014. december 3-án megkötött erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződésekkel haszonbérbe adták a IV. rendű alperesnek az ingatlan 13 ha 988 m? alapterületű, 22,27 AK értékű erdőrészletét. A megkötött szerződéseket a társtulajdonosokkal az illetékes települési önkormányzat jegyzőjéhez való megküldéssel és hirdetőtáblán való kifüggesztéssel közölték.A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[2] A felperesek keresetükben az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződések érvénytelenségének megállapítását, az ingatlan birtoklása, használata és hasznosítási módja szabályozását, az ingatlanon fennálló közös tulajdon természetbeni megosztással történő megszüntetését kérték. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:79. § (1) bekezdésének felhívásával arra hivatkoztak, hogy a szerződések a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével járnak és sértik az okszerű gazdálkodást. Az ingatlan az 1994. évi földkiadás során került közös tulajdonba. A részarányra jogosult tagok választhattak, hogy a nekik járó aranykorona értékből mennyit kérnek kiadni szántóból, rétből, erdőből. Az ő aranykorona értékeik az ingatlan erdő részében vannak. A tulajdonostársak az ingatlant a földkiadás óta az annak során megállapítottak szerint használták. A szántót a többi tulajdonostárs hasznosította és adta haszonbérbe. Az I-III. rendű alperesek, jóllehet a tulajdoni illetőségüknek megfelelő használatról a szántó haszonbérbe adásával egyszer már rendelkeztek, az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződésekkel a megkérdezésük, tudtuk, beleegyezésük és hozzájárulásuk nélkül haszonbérbe adták azon erdőrészt is, amely nem volt a használatukban.[3] Az I-IV. rendű alperesek ellenkérelmükben az érvénytelenségi kereset elutasítását kérték. Álláspontjuk szerint az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény (a továbbiakban: Evt.) 20. § (4) bekezdése szerint az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződéseket is megköthették. A szerződések mind alakilag, mind tartalmilag érvényesek, nem sértik sem a kisebbség érdekét, sem az okszerű gazdálkodást.
[4] Az V-XIII. rendű alperesek érdemi ellenkérelmet nem terjesztettek elő.
Az első- és másodfokú ítélet
[5] Az elsőfokú bíróság részítéletével akként rendelkezett, hogy a felperesek elsődleges kereseti kérelmét, amellyel az e.-i 087/1 helyrajzi szám alatti ingatlan C/ erdő alrészletének haszonbérbe adására kötött haszonbérleti szerződés érvénytelenségének megállapítását kérték, elutasítja.[6] Az indokolásában megállapította, hogy az I-III. rendű alperesek az ingatlanban többségi tulajdonnal rendelkeznek. Az ingatlan három részből áll: 48,26 AK értékű A/ alrészletű szántó, B/ alrészletű saját használatú út, 22,27 AK értékű C/ alrészletű erdő. A perben a felperesek nem tudták bizonyítani, hogy az 1994. évi földkiadás óta résztulajdonosai az ingatlannak, és azt sem, hogy a résztulajdonuk kizárólagosan az erdőre terjed ki. Az ingatlant a felperesek nem hasznosították. A II. rendű alperes a szántó egy részét 2002-től 2010-ig, egy másik részét 2002-től 2015-ig haszonbérbe adta, egy további részét pedig a III. rendű alperes használja. A felperesek nem bizonyították, hogy az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződések az okszerű gazdálkodást sértenék, ugyanis az erdő karbantartása eddig nem volt biztosított, a megkötött szerződés kifejezett előnyt jelent. Nem bizonyították azt sem, hogy az I-III. rendű alperesek mint többségi földtulajdonosok által kötött haszonbérleti szerződések sértenék a jogi érdekeiket. A megkötött szerződéseket az előhaszonbérletre jogosult társtulajdonosokkal az illetékes települési önkormányzat jegyzőjéhez való megküldéssel és hirdetőtáblán való kifüggesztéssel az alperesek közölték. A szerződéseket az illetékes járási hivatal földhivatala jóváhagyta.
[7] A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részítéletével helybenhagyta az elsőfokú bíróság részítéletét és kötelezte a felpereseket, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg az I-III. rendű alpereseknek mint egyetemleges jogosultaknak 15.000 forint, a IV. rendű alperesnek 15.000 forint fellebbezési eljárási költséget.
[8] A jogerős részítélet indokolásában kifejtettek szerint az elsőfokú bíróság a rendelkezésre álló bizonyítékok okszerű értékelése alapján helyesen állapította meg a tényállást, és annak alapján érdemben helytálló döntést hozott. Pontosított és kiegészített indokaival a másodfokú bíróság túlnyomórészt egyetértett. A felperesek keresete tárgyi keresethalmazat, ezért nem helyes a vagylagos vagy eshetőleges keresethalmazat esetén alkalmazott elsődleges, másodlagos, harmadlagos terminológia. Az elsőfokú bíróságnak abban a kérdésben kellett részítélettel döntenie, hogy a perbeli ingatlan hasznosítási módjáról hozott tulajdonosi többségi határozat a kisebbség érdekét sérti-e, és ha igen, szótöbbségi határozat hiányában az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződések jogszabályba ütköző, érvénytelen szerződések-e. Tényként volt megállapítható, hogy a perbeli haszonbérleti szerződések az I-III. rendű alperes tulajdoni hányadát alapul véve 30978 m?-rel meghaladó ingatlanrészre, a 13.0988 ha alapterületű erdőrész egészére kiterjedő haszonbérletet biztosítanak a IV. rendű alperesnek. Nem volt vitatott, hogy az erdőt egyik tulajdonos sem gondozta, ezen ingatlanrészből jelentős haszon nem származott. Az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződések 3. pontja rögzíti, hogy a haszonbérleti díj valamennyi tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában illeti meg.
[9] Az erdőrészlet erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés útján történő hasznosítása nem sérti az okszerű gazdálkodást különös tekintettel arra, hogy a felperesek erdőgazdálkodást nem végeztek. A birtoklás, használat mértéke az okszerű gazdálkodás, egyéb jogos, a dologhoz fűződő törvényes érdek okán eltérhet a tulajdoni hányad szerinti aránytól. Ez azonban a Ptk. 5:75. §-a alapján a haszonból való részesedés arányán nem változtat, ennek esetleges pénzbeli kiegyenlítéséről gondoskodni kell. A perbeli esetben ez a haszonbérleti szerződés alapján teljesül. A többségi döntés a kisebbség jogos érdekeit sem sérti, mert a tulajdonostársak a haszonból a szerződések értelmében tulajdoni hányaduk szerint részesedni fognak, egyéb védendő érdeket pedig a felperesek nem tudtak megjelölni.
[10] Az erdőrészlet haszonbérlet útján történő hasznosítása tárgyában szótöbbséggel hozott határozat tehát jogszerű. A haszonbérleti szerződések megfelelnek az Evt. 20. § (4) bekezdésében írt feltételnek, nem ütköznek jogszabályba, a Ptk. 6:95. §-a értelmében nem minősülnek tilos szerződésnek.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[11] Az I., II., IV. rendű felperesek felülvizsgálati kérelmükben a jogerős részítélet hatályon kívül helyezését és a kereseti kérelemnek helyt adó, valamint a III. és IV. rendű alperest a teljes perköltség megfizetésére kötelező határozat hozatalát kérték. Álláspontjuk szerint a jogerős ítélet sérti a Ptk. 5:79. § (1) bekezdés első mondatának második fordulatát és ezzel összefüggésben a kétszeres bérbeadás tilalmát.[12] Előadták, hogy az elsőfokú eljárás során csatolt okiratokból megállapíthatóan nekik, illetve jogelődeiknek, valamint a III. és VIII. rendű alperes jogelődeinek erdő lett kiadva a perbeli ingatlanban. A tulajdonosok valamennyien a földkiadásnak megfelelő tulajdonosi használati megállapodás alapján használták az ingatlant 1992 óta. Az erdő és a szántó rész hasznosítása a használati megosztás szerint történt. Az elmúlt húsz évben nekik az ingatlanból nem volt jövedelmük, hiszen a használatukban az erdő volt, ahol nem volt fakitermelés. Az alperesek ugyanakkor a szántót hasznosították, majd amikor haszonvétel volt várható, haszonbérbe adták az erdőt is. A földhasználati nyilvántartásból megállapíthatóan az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés megkötésekor az I-II. rendű alperesek 10,28 AK értékű tulajdoni illetőségnek megfelelő szántó részt adtak haszonbérbe, míg a III. rendű alperes saját jogon használ 16,65 AK értékű szántót. Elfogadhatatlan, hogy akik a szántóval többségi tulajdonosok, haszonbérbe adják a többiek erdőben lévő tulajdoni illetőségét, ugyanakkor továbbra is ők használják a szántót. A kisebbségi tulajdonosok lényeges sérelmét jelenti, ha a többségi tulajdonosok ugyanazon illetőségüknek megfelelő részt földművelésre és erdőgazdálkodásra is hasznosítják.
[13] Az I-III. rendű alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős részítélet hatályban tartására irányult. Rámutattak arra, hogy a megkötött erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződések alapján a haszonbérleti díj tulajdoni hányada arányában valamennyi tulajdonostársat megilleti. A felperesek a Ptk. 5:75. §-ára alapított számadás iránti keresetet nem terjesztettek elő, ezért a felülvizsgálati eljárásban sem hivatkozhatnak a többszörös bérbeadásra, ha egyáltalán történt ilyen.
A Kúria döntése és jogi indokai
[14] A régi Pp. 270. § (2) bekezdése a jogerős ítélet felülvizsgálatát jogszabálysértés esetén teszi lehetővé. A felperesek a rendkívüli perorvoslatukat megalapozó jogsértést annak téves megítélésében határozták meg, hogy nem jár jogi érdekük sérelmével az ingatlan szántórészletét használó és hasznosító I-III. rendű alperes által, a perbeli közös tulajdonú ingatlan erdőrészletének haszonbérbe adására kötött haszonbérleti szerződés [régi Pp. 272. § (2) bekezdés]. A Kúria ezért a jogerős ítéletet a régi Pp. 275. § (2) bekezdésében foglaltakra tekintettel ebben a keretben vizsgálta felül.[15] A felülvizsgálat során abból kellett kiindulni, hogy közös tulajdon esetén ugyanazon a dolgon több személyt egy időben úgy illet meg tulajdonjog, hogy közöttük nem a tulajdonjog részjogosítványai oszlanak meg, hanem mindegyikük valamennyi részjogosítvánnyal, vagyis a tulajdonjog teljességével rendelkezik, de azt másokkal meghatározott arányok szerint megosztva gyakorolhatja (Ptk. 5:73. §). A tulajdonostársakat megillető jogok és kötelezettségek mértékét a tulajdoni hányad nagysága határozza meg. A tulajdonostársakat megillető használat és haszonszedés jogának arányát és gyakorlásának módját a Ptk. a tulajdoni hányadnak megfelelően rendezi. A tulajdoni hányad határozza meg ezen túlmenően azt is, hogy a tulajdonostársak milyen mértékű szavazati joggal rendelkeznek a közös tulajdon tárgyával kapcsolatos döntések meghozatala során. A birtoklás és a használat valamennyi tulajdonostársat az egész dologra nézve illeti meg. E jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére (Ptk. 5:74. §). A tulajdonostársak a használatot és az ezzel együttjáró birtoklást egymás között megállapodással megoszthatják. A közös tulajdonban álló dolog hasznai a tulajdonostársakat, ha másként nem állapodnak meg, tulajdoni hányaduk arányában illetik meg (Ptk. 5:75. §). A tulajdonostársak a birtoklás, használat, hasznosítás kérdésében - ha a törvény másként nem rendelkezik - szótöbbséggel határoznak; minden tulajdonostársnak tulajdoni hányada arányában van szavazati joga [Ptk. 5:78. § (1) bekezdés].
[16] A tulajdonostársak közötti birtoklást, használatot, hasznosítást rendező, jellemzően tartós jogviszonyt keletkeztető kötelmi hatályú megállapodás nemcsak szóban vagy írásban köthető. A megállapodás ráutaló magatartással is létrejöhet (Ptk. 6:4. §). A perbeli esetben megállapítható volt olyan, a felek által sem vitatott ráutaló magatartás, amellyel a tulajdonostársak kifejezésre juttatták, hogy a közös tulajdonú ingatlan szántórészletének elkülönített használati rend szerinti használatára az I-III. rendű alpereseket, illetőleg jogelődjüket jogosították fel, és kizárólag ők jogosultak a szántó hasznának szedésére is. Ezt a földhasználati lap adatai alátámasztják.
[17] Az erdő haszonbérbe adására az Evt. 20. § (4) bekezdése a tulajdonostársak tulajdoni hányad alapján számított szótöbbséggel hozott határozatát kívánja meg. Szótöbbséges határozat esetén [Ptk. 5:78. § (1) bekezdés] érvényesülnie kell annak a Ptk.-ban meghatározott elvnek, hogy a meghozott határozat nem járhat a kisebbség jogi érdekeinek lényeges sérelmével. A kisebbség a jogi érdekeit sértő határozatot a Ptk. 5:79. §-a alapján a bíróságnál megtámadhatja. Az erdő felett mindezekből következően csak szótöbbséggel hozott és a kisebbség jogi érdekeit nem sértő határozat alapján lehet jogszerűen rendelkezni. Ha a szótöbbséges határozat nem jogszerű, mert nem felel meg a Ptk. 5:78. § (1) bekezdéséből és az 5:79. § (1) bekezdéséből fakadó követelményeknek, akkor az Evt. 20. § (4) bekezdés szerinti előírás nem valósul meg. Az adott esetben az I-IV. rendű alperesek közt létrejött erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés jogszerű szótöbbséges határozat hiányában az Evt. 20. § (4) bekezdésébe ütközik, ezért a Ptk. 6:95. §-a alapján semmis.
[18] Az I-III. rendű alperesek nem vitásan a felperesek tudta nélkül határoztak az ingatlan erdőrészletének haszonbérbe adásáról, és az így meghozott határozatot végre is hajtották. A felperesek a szavazati jogukat nem gyakorolhatták, az alperesek határozatáról a már megkötött szerződésből értesültek. Az erdőrészlet haszonbérbe adására ezen a módon a közös tulajdonra vonatkozó törvényi szabályoknak [Ptk. 5:78. § (1), (2) bekezdés] megfelelő határozat nélkül került sor. Az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés megkötése folytán a felperesek jogvédelmi szükséghelyzetbe kerültek nemcsak a tulajdonostársaikkal, de a haszonbérlővel szemben is, ezért a közös tulajdonról történt rendelkezést a szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti perben sérelmezhették. Alappal hivatkoztak arra, hogy az I-III. rendű alperesek közös tulajdon tárgyával kapcsolatos joggyakorlása a jogi érdekeik sérelmével járt. Az alperesek ugyanis gyakorolják a közös tulajdonú ingatlan szántórészletére a tulajdoni hányaduknak megfelelő mértékű használati, hasznosítási jogot, ezért az ingatlan erdőrészletére rendelkezési jogot már csak a többi tulajdonostárs közös tulajdonnal való rendelkezési jogának sérelmével gyakorolhatnának. A rendelkezési jogot a tulajdonostárs csak egyféleképpen gyakorolhatja: vagy a saját tulajdoni hányadára önállóan, vagy a dolog egészére vonatkozóan a tulajdonostársak együttesen meghozott határozatával. A perben az I-III. rendű alperesek nem hivatkoztak arra, és így nem is bizonyították, hogy a tulajdoni hányadukhoz képest - megállapodásra visszavezethetően - többlethasználatra lennének jogosultak, ezért az a magatartás, hogy a saját tulajdoni hányadukkal a szántóterület vonatkozásában önállóan rendelkeztek, kizárta annak jogszerű lehetőségét, hogy a fennmaradó ingatlanrésszel bármilyen módon a használat átengedésével rendelkezzenek. Erre tekintettel a közös tulajdon használatának törvényi korlátait (Ptk. 5:74. §) figyelembe nem vevő alperesi joggyakorlás sértette a felperesek jogi érdekét függetlenül attól, hogy a haszonbérleti szerződések szerint miként részesednének a földhasználat ellenértékéből. Mindezekre tekintettel az I-III. rendű alperesek mint haszonbérbeadók által rendelkezési jogosultság nélkül megkötött perbeli erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződések érvénytelenek.
[19] A Kúria ezért a jogszabálysértő jogerős részítéletet a régi Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú ítéletet megváltoztatva a jogszabályoknak megfelelő határozatot hozott.
[20] A döntés az első- és másodfokú perköltségre is kihatással volt. A régi Pp. 78. § (1) bekezdése és a 82. § (1) bekezdése alapján egyetemlegesen köteles a III. és IV. rendű alperes megfizetni a felperesek első- és másodfokú perköltségét, amely a lerótt 30.000 forint kereseti és 40.000 forint fellebbezési illetékből, valamint a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet (a továbbiakban: IM rendelet) 3. § (2), (5) bekezdése szerint megállapított, összesen 37.500 forint ügyvédi munkadíjból tevődik össze.
Záró rész
[21] A felperesek felülvizsgálati kérelme eredményre vezetett, ezért a Kúria a régi Pp. 270. § (1) bekezdése folytán alkalmazandó régi Pp. 78. § (1) bekezdése, 82. § (1) bekezdése alapján kötelezte a III. és IV. rendű alpereseket a lerótt 50.000 forint felülvizsgálati eljárási illetékből, valamint az IM rendelet 3. § (5) bekezdése szerint megállapított 13.500 forint ügyvédi munkadíjból álló felülvizsgálati eljárási költség megfizetésére.[22] A Kúria az ügyben a régi Pp. 11. § (5) bekezdése alapján öt hivatásos bíróból álló tanácsban járt el. A felülvizsgálati kérelmet a régi Pp. 274. § (1) bekezdése értelmében tárgyaláson kívül bírálta el.
[23] A részítélet ellen a régi Pp. 271. § (1) bekezdés e) pontja alapján nincs helye felülvizsgálatnak.
Budapest, 2019. szeptember 30.
Dr. Szabó Klára a tanács elnöke, Dr. Magosi Szilvia s.k. előadó bíró, Dr. Madarász Anna s.k. bíró, Dr. Kiss Gábor s.k. bíró, Dr. Puskás Péter s.k. bíró
(Kúria Pfv.V.21.056/2018/10.)