adozona.hu
BH+ 2014.5.219
BH+ 2014.5.219
A kiemelt jelentőségű perben előterjesztett felülvizsgálati kérelem tartalmi kellékei. Az elsőfokú bíróság ítélete elleni fellebbezésben foglaltakra utalással előterjesztett, a jogerős ítélettel szembeni jogi érveket kifejtve nem tartalmazó felülvizsgálati kérelem érdemi elbírálására nincs mód [Pp. 277. § (1) és (2) bek., 273. § (5) bek., 386/I. §].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A felperes gazdasági társaság a tulajdonában álló, természetben G., K. u. 49. szám alatti 6322/2 hrsz.-ú 2 ha alapterületű "kivett szálloda" megjelölésű belterületi ingatlanon egy négy szintes, nettó 10 077 m2 alapterületű szállodát épített. Ebben magas műszaki színvonalon és igényes bútorzattal 57 szobát, tárgyaló- és konferencia termeket, éttermeket, hobby - és fitnesztermeket, szépségápolási helyiségeket, bel- és külterületi uszodát, termálvizes élménymedencét, wellness központot, üzleteke...
BH+ 2014.5.219 A kiemelt jelentőségű perben előterjesztett felülvizsgálati kérelem tartalmi kellékei. Az elsőfokú bíróság ítélete elleni fellebbezésben foglaltakra utalással előterjesztett, a jogerős ítélettel szembeni jogi érveket kifejtve nem tartalmazó felülvizsgálati kérelem érdemi elbírálására nincs mód [Pp. 277. § (1) és (2) bek., 273. § (5) bek., 386/I. §].
A felperes gazdasági társaság a tulajdonában álló, természetben G., K. u. 49. szám alatti 6322/2 hrsz.-ú 2 ha alapterületű "kivett szálloda" megjelölésű belterületi ingatlanon egy négy szintes, nettó 10 077 m2 alapterületű szállodát épített. Ebben magas műszaki színvonalon és igényes bútorzattal 57 szobát, tárgyaló- és konferencia termeket, éttermeket, hobby - és fitnesztermeket, szépségápolási helyiségeket, bel- és külterületi uszodát, termálvizes élménymedencét, wellness központot, üzleteket, klubhelyiségeket alakított ki a kivitelezéskori legmagasabb minőségi elvárásoknak megfelelően. 2005. május 10-én szerezte meg az épület használatba vételi engedélyét és azt ötcsillagos szállodaként üzemeltette. A szálloda működtetése szervesen kapcsolódott a szomszédos, részben a felperes, részben a helyi önkormányzat, illetve a felperes egyik részvényesének tulajdonában álló ingatlanokon - mintegy 70 ha területen - kialakított 18 lyukú, a létesítésekor a nemzetközi előírásoknak megfelelő golfpályához. Az itt működő golf klub klubháza a szálloda épület földszintjén helyezkedett el.A felperes a perbeli hotel megvalósításához a … Bank Rt.-től 2004. október 7-én és 2004. november 16-án kötött szerződések alapján hosszú lejáratú hitelt vett igénybe. Az említett hitel teljes refinanszírozására 2006. május 8-án közjegyzői okiratba foglalt hitelszerződést kötött az alperes bankkal, 5 800 000 euró összeg hitelkeret rendelkezésére tartásáról.
A hitelszerződés biztosítékaként - egyebek mellett - a felperes tulajdonában álló szálloda ingatlanra, valamint az ahhoz csatlakozó golfpályával érintett ingatlanokra az alperes javára 2011. április 25-éig vételi jogot is kikötöttek. Rögzítették, a vételi jog akkor gyakorolható, ha a felperes a hitel tartozásából erdő kötelezettségét nem teljesíti, és emiatt az alperes felmondja a vele kötött hitelszerződést.
A szerződő felek megállapodtak abban is, hogy a vételi jog érvényesítése esetén a vételár az az összeg lesz, amelyet a szerződésükben felsorolt 4, nemzetközileg elismert ingatlan értékbecsléssel is foglalkozó cég közül az alperes által kiválasztott társaság, 90 napnál nem régebbi értékbecslése likvidációs értékként megjelöl. Ha az említett összeg kevesebb a felperes hiteltartozásánál, az alperes a vételár fizetési kötelezettségét beszámítással teljesíti.
2008. szeptember 22-én a felek a hitelszerződést és a vételi jogot alapító szerződést módosították.
Az alperes vételi joga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.
2009. december 10-én a felperessel szemben csődeljárás indult. Ez a 2010. április 18-án közzétett csődegyezséget jóváhagyó végzéssel zárult.
A felperes 2010. első negyedévétől sem a hotelt, sem a golfpályát nem üzemeltette.
A megyei bíróság a 2010. október 5-én kelt, 2010. december 2-án jogerőre emelkedett, 2010. december 14-én közzétett végzésével megállapította a felperes fizetésképtelenségét, és elrendelte a felszámolását.
Ezt megelőzően a perbeli szálloda ingatlanra végrehajtási jogok kerültek bejegyzésre a felperessel szembeni, kiegyenlítetlen számla-, munkabér- és adótartozások miatt indult végrehajtási eljárások során.
Az alperes a felperes hiteltartozásából eredő fizetési kötelezettségének elmulasztása miatt 2010. november 18-án felmondta a felperessel kötött hitelszerződést. A felmondás előtt a vételi joggal érintett ingatlanok értékbecslésének elkészítésével a K. Kft.-t bízta meg. E cég a 2010. december 23-i értékbecslésében a szálloda és a golfpálya ingatlanok - mint tehermentes vagyontárgyak - összesített piaci értékét 1 992 000 000 Ft-ban jelölte meg. A hotelépület értékét jövedelem megközelítés értékelési módszer alkalmazásával, felső kategóriás öregek otthonaként hasznosítás figyelembevételével 1 253 000 000 Ft-ban, piaci összehasonlító módszer alkalmazása mellett 1 150 000 000 Ft-ban, költségalapú megközelítés módszer mellett attól függően, hogy a számításait szobaszámra vetítve végezte-e el, vagy sem, 2 423 000 000 Ft-ban, illetve 2 924 000 000 Ft-ban határozta meg.
G. Város Önkormányzatának Polgármesteri Hivatala ezzel szemben, a 2010. november 30-án kiállított adó- és értékbizonyítványban az ingatlan becsértékét több mint 5 300 000 000 Ft-ban tüntette fel.
Az alperes a 2010. december 9-én kelt nyilatkozatával, a szállodaingatlanra vételi jogát gyakorolta, 1 143 000 000 Ft-os vételáron. Tájékoztatta a felperest, hogy a terhekkel nem csökkentett 1 253 000 000 Ft-os forgalmi értékből indult ki. Az ingatlant terhelő végrehajtási jogok figyelembevételével csökkentette azonban a vételár összeget, amit, a felperes 2 017 786 238 Ft-os hiteltartozásába történő beszámítással kíván teljesíteni.
A felperes a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot tartalmazó okiratot 2010 decemberében vette kézhez törvényes képviselője útján.
Az alperes e napon előterjesztett kérelmére, 2010. december 21-én a földhivatal bejegyezte a perbeli szállodaingatlan tulajdonosának személyében bekövetkezett változást adásvétel címén. A határozatával szemben a felperes fellebbezést terjesztett elő. A jelen per jogerős elbírálásáig a másodfokú hatóság felfüggesztette a földhivatali eljárást.
2010. december 30-án benyújtott keresetében a felperes - beadványának tartalma szerint - az 1959. évi IV. tv. (a továbbiakban: Ptk.) 201. § (2) bekezdésére, 236. § (2) bekezdés c) pontjára és 237. §-ára hivatkozással a vételi jogának érvényesítése folytán létrejött, a perbeli szállodaingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását kérte, állítva, hogy a szerződés megkötésének időpontjában a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között feltűnően nagy értékkülönbség állt fenn. Kérte továbbá az érvénytelenség jogkövetkezményeként, elsődlegesen, a szerződéskötés előtt fennállott helyzet visszaállítását. Másodlagosan a kérelme az aránytalan előny kiküszöbölésére, a szerződés érvényessé nyilvánítására irányult. Utóbb módosított keresetében a Ptk. 200. § (2) bekezdésére, a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (továbbiakban: Cstv.) perbeli szerződés megkötésekor hatályos 40. § (1) bekezdés b) és c) pontjára hivatkozással is kérte a keresetének való helytadást.
Az alperes a kereset elutasítása iránt terjesztett elő kérelmet. Tagadta annak jogalapját és összegét is.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította, azt valamennyi jogcímen alaptalannak tartotta.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta, lényegében az első fokon eljárt bírósággal megegyező indokokkal.
A szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti feltűnő értékaránytalanságra hivatkozással előterjesztett kereset tekintetében az alábbiakat fejtette ki.
A Pp. 177. § (1) bekezdésének, 182. § (3) bekezdésének és 206. § (1) bekezdésének szabályaiból az következik, a bíróság szakértői bizonyítás esetén sincs elzárva attól, hogy a szakértői véleményben foglaltakat a perben rendelkezésre álló egyéb adatokkal, bizonyítékokkal egybevetve mérlegelje, értékelje.
A másodfokú bíróság helytállónak tartotta a felperesnek azt az érvelését, hogy a szállodaingatlan forgalmi értékének megállapítása szakértelmet igényel.
Úgy ítélte azonban, hogy az elsőfokú bíróság nem sértett eljárási szabályt, amikor a perben eljárt igazságügyi szakértő által, a perbeli szálloda golfhotelkénti működését feltételezve megjelölt 2 200 000 000 Ft értéket nem vette figyelembe. A másodfokú bíróság is az értékre kiható körülménynek tartotta ugyanis azt, hogy azok az ingatlanok, amelyeken a szálloda közelében lévő golfpálya létesült, részben önkormányzati tulajdonban vannak, a használati viszonyaik rendezetlenek. Tévesnek ítélte emiatt azt a szakértői feltevést, hogy a golfpálya korlátozás mentesen rendelkezésre áll. Az elsőfokú bírósággal azonosan, a nem golfhotelként hasznosítás esetére megállapított, az igazságügyi szakértő által közölt 1 700 000 000 Ft-os értéket tudta forgalmi értékként elfogadni.
Mindezek után az ítélőtábla, egyezően az elsőfokú bírósággal, a vételi jog érvényesítésekor megjelölt vételárnak, a végrehajtási jogok megszüntetéséhez kifizetett pénzösszegnek, továbbá az igazságügyi szakértő által közölt szállodaingatlan forgalmi értéknek egybevetésével mutatkozó 29%-os különbözetet nem találta feltűnően érték aránytalannak.
A felperes a határidőben előterjesztett felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen a jogerős ítélet elsőfokú ítéletre kiterjedő hatályon kívül helyezését, az eljárt bíróságok új eljárásra, új határozat hozatalára utasítását, másodlagosan a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése mellett, az elsőfokú ítélet megváltoztatását, a felperes keresetének való helyt adást kérte. Előadta, a támadott bírósági határozat a Pp. 206. § (1) bekezdését, a Ptk. 201. § (1) és (2) bekezdését, a Ptk. 375. §-át, 255. § (2) bekezdését, 207. § (1) bekezdését, 200. § (2) bekezdését, a Cstv. 40. §-át sérti.
Részletesen elemezte a perben beszerzett igazságügyi szakértői véleményt. Abból és a szakértő kiegészítő véleményéből mondatokat idézve állította, a vételi jog gyakorlásakor a perbeli szállodaingatlan értékét 2 200 000 000 Ft-ban kellett volna elfogadniuk az eljárt bíróságoknak. Sérelmezte, hogy azok a szakértő kompetenciájába tartozó kérdésben döntöttek, annak ellenére, hogy szakértelemmel az ingatlan értékének meghatározásához nem rendelkeztek. A felperes utalt arra, hogy a szakértő kifejezetten hangsúlyozta, az érték meghatározásánál a "best use" elv alkalmazásával - azaz, az optimális hasznosítás - feltételezésével kell eljárni. A szálloda melletti golfpálya olyan adottság, amelynek a szálloda ingatlan forgalmi értékében meg kell jelennie.
A felperes az egyéb kereseti kérelmei tekintetében megjelölt jogszabálysértésekre vonatkozó jogi érveit nem fejtette ki. Mindössze arra utalt, hogy a jogi álláspontját tartalmazó elsőfokú bírósági ítélettel szembeni fellebbezésében foglaltakat változatlanul fenntartja.
Utóbb, a felülvizsgálati kérelem benyújtására nyitva álló határidőn túl előterjesztett beadványaiban részletesen előadta e kérelmek vonatkozásában is, hogy az eljárt bíróságok ítéletét miért tartja jogszabálysértőnek.
Alperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban fenntartását kérte, állítva, hogy az a felperes által megjelölt jogszabályokat nem sérti. Vitatta, hogy a feltűnő értékaránytalanságra hivatkozással előterjesztett keresetre vonatkozó döntést meghaladóan, az egyéb kereseti kérelmek tekintetében a jogerős ítélettel szembeni felülvizsgálati kérelem érdemben elbírálható a Pp. 272. § (2) bekezdésében írtakra tekintettel.
A Kúria a jogerős ítéletet a joghatályosan előterjesztett felülvizsgálati kérelemben írtak keretei között vizsgálta, vizsgálhatta a Pp. 275. § (2) bekezdése alapján. A támadott határozatot a felperes által hivatkozott okokból az alábbiak miatt nem találta jogszabálysértőnek.
A Pp. 272. § (1) bekezdése szerint benyújtott felülvizsgálati kérelmet kiemelt jelentőségű perben, a Pp. 386/I. § értelmében, a határozat közlésétől számított 30 napon belül kell előterjeszteni. A Pp. 272. § (2) bekezdésében foglaltak alapján abban, meg kell jelölni - többek között - a jogszabálysértést, a megsértett jogszabályhely megjelölése mellett, valamint azt, hogy a fél a felülvizsgálati kérelemmel támadott határozatot milyen okból kéri megváltoztatni. A felülvizsgálati kérelem a Pp. 273. § (5) bekezdése értelmében nem változtatható meg, nem terjeszthető ki.
A Kúria az ismertetett jogszabályi rendelkezések alapján ezért, kizárólag a 30 napos határidőn belül benyújtott felülvizsgálati kérelemben kifejtetteket vizsgálta, és csak abban a körben, amelyben a beadvány egyértelműen tartalmazza, hogy a felperes a jogerős ítéletet miért tartja jogszabálysértőnek. A felülvizsgálati bíróság következetes joggyakorlata (BH 1995.99., BH 1998.558., BH 2008.312.) szerint arra nincs jogi lehetőség, hogy a felülvizsgálati kérelmet előterjesztő fél csak a fellebbezésében írtakra utaljon, és ne fejtse ki jogi álláspontját, ne közölje egyértelműen, hogy a jogerős ítélet véleménye szerint miért jogszabálysértő. Az elsőfokú bíróság ítélete elleni fellebbezésben foglaltak ugyanis - értelemszerűen - csak a fellebbezéssel érintett elsőfokú határozattal szembeni jogi érveket tartalmazhatták. A rendkívüli jogorvoslati eljárásban, amelynek tárgya a jogerős ítélet, ez utóbbival szemben állított jogsértéseket kell megjelölni.
A felülvizsgálati kérelem - annak a jelen eljárás keretei között vizsgálható tartalma - lényegében a bizonyítékok kirívóan okszerűtlen mérlegelését, a tényállás feltáratlanságát sérelmezte.
A Kúria az alperes által beszerzett magánszakértői véleményben, illetve a perben kirendelt szakértő által készített és kiegészített szakvéleményben foglaltak, az értékbecsléseket, illetve a szakvéleményt készítők tanúvallomásaiban előadottak alapján nem tartotta okszerűtlennek az eljárt bíróságoknak a perbeli ingatlan, vételi jog gyakorlásával létrejött szerződés megkötésének időpontjára vonatkozóan tett forgalmi érték megállapítását.
A szállodaingatlan olyan sajátos adottságokkal rendelkezett, ami miatt az értéke más azonos kategóriájú és minőségű szállodákhoz viszonyítva is csak nagyfokú bizonytalansággal, pontatlansággal volt meghatározható.
Nem a szakértő, hanem a bíróságok kompetenciájába tartozó kérdés annak eldöntése, hogy az adott ingatlan értékének meghatározása során figyelembe kell-e, lehet-e venni a golfpálya szomszédságát, mint értékemelő tényezőt. A golfpálya ingatlanok sok szempontból rendezetlen jogi, használati helyzete, a szállodaingatlan hasznosításának nem ismert jövőbeli módja (pl. másként hat a golfpálya közelsége az ingatlan értékére akkor, ha az idősek otthonaként, és másként, ha golfszállóként kerül hasznosításra), az ítéletekben részletezett egyéb tényezők miatt a Kúria nem látta lehetségesnek a bíróságok egyező mérlegelésének felülbírálatát.
Megítélése szerint az eljárt bíróságok a felperes állításával szemben, a Pp. 3. § (5) bekezdésében írt szabad bizonyítás elvének megfelelően, a 177. § (1) bekezdése alapján, a különleges szakértelmet igénylő értékmegállapításhoz beszerzett szakvélemény és az egyéb bizonyítékok felhasználásával a Pp. 206. § (1) bekezdése alkalmazásával, okszerűen mérlegelve, a perbeli ingatlan 1 700 000 000 Ft-os szerződés megkötésekori értékéből kiindulva, a felülvizsgálati eljárásban felül nem mérlegelhetően állapították meg, hogy a perbeli vételár és a szolgáltatás között a feltűnő értékaránytalanság nem nyert bizonyítást.
A felperes álláspontjával ellentétben, további bizonyítás lefolytatása, újabb szakértői vélemény beszerzése szükségtelen volt. A peres felek egyébként, maguk is ilyen tartalmú nyilatkozatot tettek az elsőfokú ítélet meghozatala előtti tárgyalás berekesztésére történő figyelmeztetés után.
A Kúria mindezekre tekintettel az eljárásjogi és anyagi jogi jogszabályok megsértése nélkül hozott jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Gfv. VII. 30.326/2013.)
* * *
TELJES HATÁROZAT
A Kúria mint felülvizsgálati bíróság a dr. Varga István ügyvéd és a Dr. Fodor Ákos Ügyvédi Iroda, ügyintéző: dr. Fodor Ákos ügyvéd által képviselt P. P. Zártkörűen működő Részvénytársaság "f.a." felperesnek a Sátori és Lutter Ügyvédi Iroda, ügyintéző: dr. Lutter István ügyvéd által képviselt C. Zrt. alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt a Budapest Környéki Törvényszéken 1.G.40.588/2010. számon indult és a Fővárosi Ítélőtábla 10.Gf.40.092/2013/5. számú ítéletével jogerősen befejezett perében a jogerős ítélet ellen a felperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán - nyilvános tárgyaláson - meghozta az alábbi
í t é l e t e t:
A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.
Kötelezi az felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az alperesnek 8.636.000 (Nyolcmillió-hatszázharminchatezer) Ft felülvizsgálati eljárási költséget, valamint az államnak külön felhívásra 3.500.000 (Hárommillió-ötszázezer) Ft felülvizsgálati eljárási illetéket.
Ez ellen az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.
I n d o k o l á s
A felperesi gazdasági társaság a tulajdonában álló, természetben G., Kádár u. 49. szám alatti 6322/2 hrsz.-ú 2 ha alapterületű "kivett szálloda" megjelölésű belterületi ingatlanon egy négy szintes, nettó 10.077 m2 alapterületű szállodát épített. Ebben magas műszaki színvonalon és igényes bútorzattal 57 szobát, tárgyaló- és konferencia termeket, éttermeket, hobby - és fitnesztermeket, szépségápolási helyiségeket, bel- és külterületi uszodát, termálvizes élménymedencét, wellness központot, üzleteket, klubhelyiségeket alakított ki a kivitelezéskori legmagasabb minőségi elvárásoknak megfelelően. 2005. május 10-én szerezte meg az épület használatba vételi engedélyét és azt ötcsillagos szállodaként üzemeltette. A szálloda működtetése szervesen kapcsolódott a szomszédos, részben a felperes, részben a helyi önkormányzat, illetve a felperes egyik részvényesének tulajdonában álló ingatlanokon - mintegy 70 ha területen - kialakított 18 lyukú, a létesítésekor a nemzetközi előírásoknak megfelelő golfpályához. Az itt működő golf klub klubháza a szálloda épület földszintjén helyezkedett el.
A felperes a perbeli hotel megvalósításához a … Bank Rt.-től 2004. október 7-én és 2004. november 16-án kötött szerződések alapján hosszú lejáratú hitelt vett igénybe. Az említett hitel teljes refinanszírozására 2006. május 8-án közjegyzői okiratba foglalt hitelszerződést kötött az alperes bankkal, 5.800.000 € összeg hitelkeret rendelkezésére tartásáról.
A hitelszerződés biztosítékaként - egyebek mellett - a felperes tulajdonában álló szálloda ingatlanra, valamint az ahhoz csatlakozó golfpályával érintett ingatlanokra az alperes javára 2011. április 25-éig vételi jogot is kikötöttek. Rögzítették, a vételi jog akkor gyakorolható, ha a felperes a hitel tartozásából erdő kötelezettségét nem teljesíti, és emiatt az alperes felmondja a vele kötött hitelszerződést.
A szerződő felek megállapodtak abban is, hogy a vételi jog érvényesítése esetén a vételár az az összeg lesz, amelyet a szerződésükben felsorolt 4, nemzetközileg elismert ingatlan értékbecsléssel is foglalkozó cég közül az alperes által kiválasztott társaság, 90 napnál nem régebbi értékbecslése likvidációs értékként megjelöl. Ha az említett összeg kevesebb a felperes hiteltartozásánál, az alperes a vételár fizetési kötelezettségét beszámítással teljesíti.
2008. szeptember 22-én a felek a hitelszerződést és a vételi jogot alapító szerződést módosították.
Az alperes vételi joga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.
2009. december 10-én a felperessel szemben csődeljárás indult. Ez a 2010. április 18-án közzétett csődegyezséget jóváhagyó végzéssel zárult.
A felperes 2010. első negyedévétől sem a hotelt, sem a golfpályát nem üzemeltette.
A Pest Megyei Bíróság a 2010. október 5-én kelt, 2010. december 2-án jogerőre emelkedett, 2010. december 14-én közzétett végzésével megállapította a felperes fizetésképtelenségét, és elrendelte a felszámolását.
Ezt megelőzően a perbeli szálloda ingatlanra végrehajtási jogok kerültek bejegyzésre a felperessel szembeni, kiegyenlítetlen számla-, munkabér- és adótartozások miatt indult végrehajtási eljárások során.
Az alperes is, a felperesi hiteltartozásból eredő fizetési kötelezettség elmulasztása miatt 2010. november 18-án felmondta a felperessel kötött hitelszerződést. A felmondás előtt a vételi joggal érintett ingatlanok értékbecslésének elkészítésével a K. Kft.-t bízta meg. E cég a 2010. december 23-i értékbecslésében a szálloda és a golfpálya ingatlanok - mint tehermentes vagyontárgyak - összesített piaci értékét 1.992.000.000 Ft-ban jelölte meg. A hotelépület értékét ebből, jövedelem megközelítés értékelési módszer alkalmazásával, felső kategóriás öregek otthonaként hasznosítás figyelembe vételével 1.253.000.000 Ft-ban, piaci összehasonlító módszer alkalmazása mellett 1.150.000.000 Ft-ban, költségalapú megközelítés módszer mellett attól függően, hogy a számításait szobaszámra vetítve végezte-e el, vagy sem, 2.423.000.000 Ft-ban, illetve 2.924.000.000 Ft-ban határozta meg.
G. Város Önkormányzatának Polgármesteri Hivatala ezzel szemben, a 2010. november 30-án kiállított adó- és értékbizonyítványban az ingatlan becsértékét több mint 5.300.000.000 Ft-ban tüntette fel.
Az alperes a 2010. december 9-én kelt nyilatkozatával, a szállodaingatlanra vételi jogát gyakorolta, 1.143.000.000 Ft-os vételáron. Tájékoztatta a felperest, hogy a terhekkel nem csökkentett 1.253.000.000 Ft-os forgalmi értékből indult ki. Az ingatlant terhelő végrehajtási jogok figyelembe vételével csökkentette azonban a vételár összeget, amit, a felperes 2.017.786.238 Ft-os hiteltartozásába történő beszámítással kíván teljesíteni.
A felperes a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot tartalmazó okiratot 2010 decemberében vette kézhez törvényes képviselője útján.
Az alperes e napon előterjesztett kérelmére, 2010. december 21-én a földhivatal bejegyezte a perbeli szállodaingatlan tulajdonosának személyében bekövetkezett változást adásvétel címén. A határozatával szemben a felperes fellebbezést terjesztett elő. A jelen per jogerős elbírálásáig a másodfokú hatóság felfüggesztette a földhivatali eljárást.
2010. december 30-án benyújtott keresetében a felperes - beadványának tartalma szerint - az 1959. évi IV. tv. (a továbbiakban: Ptk.) 201. § (2) bekezdésére, 236. § (2) bekezdés c) pontjára és 237. §-ára hivatkozással a vételi jogának érvényesítése folytán létrejött, a perbeli szállodaingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását kérte, állítva, hogy a szerződés megkötésének időpontjában a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között feltűnően nagy értékkülönbség állt fenn. Kérte továbbá az érvénytelenség jogkövetkezményeként, elsődlegesen, a szerződéskötés előtt fennállott helyzet visszaállítását. Másodlagosan a kérelme az aránytalan előny kiküszöbölésére, a szerződés érvényessé nyilvánítására irányult. Utóbb módosított keresetében a Ptk. 200. § (2) bekezdésére, a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (továbbiakban: Cstv.) perbeli szerződés megkötésekor hatályos 40. § (1) bekezdés b) és c) pontjára hivatkozással is kérte a keresetének való helytadást.
Az alperes a kereset elutasítása iránt terjesztett elő kérelmet. Tagadta annak jogalapját és összegszerűségét is.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította, azt valamennyi jogcímen alaptalannak tartotta.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta, lényegében az első fokon eljárt bírósággal megegyező indokokkal.
A szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti feltűnő értékaránytalanságra hivatkozással előterjesztett kereset tekintetében az alábbiakat fejtette ki.
A Pp. 177. § (1) bekezdésének, 182. § (3) bekezdésének és 206. § (1) bekezdésének szabályaiból az következik, a bíróság szakértői bizonyítás esetén sincs elzárva attól, hogy a szakértői véleményben foglaltakat a perben rendelkezésre álló egyéb adatokkal, bizonyítékokkal egybevetve mérlegelje, értékelje.
A másodfokú bíróság helytállónak tartotta azt a felperesi érvelést, hogy a szállodaingatlan forgalmi értékének megállapítása szakértelmet igényel.
Úgy ítélte azonban, hogy az elsőfokú bíróság nem sértett eljárási szabályt, amikor a perben eljárt igazságügyi szakértő által, a perbeli szálloda golfhotelkénti működését feltételezve megjelölt 2.200.000.000 Ft értéket nem vette figyelembe. A másodfokú bíróság is az értékre kiható körülménynek tartotta azt ugyanis, hogy azok az ingatlanok, amelyeken a szálloda közelében lévő golfpálya létesült, részben önkormányzati tulajdonban vannak, a használati viszonyaik rendezetlenek. Tévesnek ítélte emiatt azt a szakértői feltevést, hogy a golfpálya korlátozás mentesen rendelkezésre áll. Az elsőfokú bírósággal azonosan, a nem golfhotelként hasznosítás esetére megállapított, az igazságügyi szakértő által közölt 1.700.000.000 Ft-os értéket tudta forgalmi értékként elfogadni.
Mindezek után az ítélőtábla, egyezően az elsőfokú bírósággal, a vételi jog érvényesítésekor megjelölt vételárnak, a végrehajtási jogok megszüntetéséhez kifizetett pénzösszegnek, továbbá az igazságügyi szakértő által közölt szállodaingatlan forgalmi értéknek egybevetésével mutatkozó 29 %-os különbözetet nem találta feltűnően érték aránytalannak.
A felperes a határidőben előterjesztett felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen a jogerős ítélet elsőfokú ítéletre kiterjedő hatályon kívül helyezését, az eljárt bíróságok új eljárásra, új határozat hozatalára utasítását, másodlagosan a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése mellett, az elsőfokú ítélet megváltoztatását, a felperesi keresetnek való helyt adást kérte. Előadta, a támadott bírósági határozat a Pp. 206. § (1) bekezdését, a Ptk. 201. § (1) és (2) bekezdését, a Ptk. 375. §-át, 255. § (2) bekezdését, 207. § (1) bekezdését, 200. § (2) bekezdését, a Cstv. 40. §-át sérti.
Részletesen elemezte a perben beszerzett igazságügyi szakértői véleményt. Abból és a szakértő kiegészítő véleményéből mondatokat idézve állította, a vételi jog gyakorlásakor a perbeli szállodaingatlan értékét 2.200.000.000 Ft-ban kellett volna elfogadniuk az eljárt bíróságoknak. Sérelmezte, hogy azok a szakértő kompetenciájába tartozó kérdésben döntöttek, annak ellenére, hogy szakértelemmel az ingatlan értékének meghatározásához nem rendelkeztek. A felperes utalt arra, hogy a szakértő kifejezetten hangsúlyozta, az érték meghatározásánál a "best use" elv alkalmazásával - azaz, az optimális hasznosítás - feltételezésével kell eljárni. A szálloda melletti golfpálya olyan adottság, amelynek a szálloda ingatlan forgalmi értékében meg kell jelennie.
A felperes az egyéb kereseti kérelmei tekintetében megjelölt jogszabálysértésekre vonatkozó jogi érveit nem fejtette ki. Mindössze arra utalt, hogy a jogi álláspontját tartalmazó elsőfokú bírósági ítélettel szembeni fellebbezésében foglaltakat változatlanul fenntartja.
Utóbb, a felülvizsgálati kérelem benyújtására nyitva álló határidőn túl előterjesztett beadványaiban részletesen előadta e kérelmek vonatkozásában is, hogy az eljárt bíróságok ítéletét miért tartja jogszabálysértőnek.
Alperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban fenntartását kérte, állítva, hogy az a felperes által megjelölt jogszabályokat nem sérti. Vitatta, hogy a feltűnő értékaránytalanságra hivatkozással előterjesztett keresetre vonatkozó döntést meghaladóan, az egyéb kereseti kérelmek tekintetében a jogerős ítélettel szembeni felülvizsgálati kérelem érdemben elbírálható a Pp. 272. § (2) bekezdésében írtakra tekintettel.
A Kúria a jogerős ítéletet a joghatályosan előterjesztett felülvizsgálati kérelemben írtak keretei között vizsgálta, vizsgálhatta a Pp. 275. § (2) bekezdése alapján. A támadott határozatot a felperes által hivatkozott okokból az alábbiak miatt nem találta jogszabálysértőnek.
A Pp. 272. § (1) bekezdése szerint benyújtott felülvizsgálati kérelmet kiemelt jelentőségű perben, a Pp. 386/I. § értelmében, a határozat közlésétől számított 30 napon belül kell előterjeszteni. A Pp. 272. § (2) bekezdésében foglaltak alapján abban, meg kell jelölni - többek között - a jogszabálysértést, a megsértett jogszabályhely megjelölése mellett, valamint azt, hogy a fél a felülvizsgálati kérelemmel támadott határozatot milyen okból kéri megváltoztatni. A felülvizsgálati kérelem a Pp. 273. § (5) bekezdése értelmében nem változtatható meg, nem terjeszthető ki.
A Kúria az ismertetett jogszabályi rendelkezések alapján ezért, kizárólag a 30 napos határidőn belül benyújtott felülvizsgálati kérelemben kifejtetteket vizsgálta, és csak abban a körben, amelyben a beadvány egyértelműen tartalmazza, hogy a felperes a jogerős ítéletet miért tartja jogszabálysértőnek. A felülvizsgálati bíróság következetes joggyakorlata (BH 1995.99., BH 1998.558., BH 2008.312.) szerint nincs arra jogi lehetőség, hogy a felülvizsgálati kérelmet előterjesztő fél csak a fellebbezésében írtakra utaljon, és ne fejtse ki jogi álláspontját, ne közölje egyértelműen, hogy a jogerős ítélet miért jogszabálysértő véleménye szerint. Az elsőfokú bíróság ítélete elleni fellebbezésben foglaltak ugyanis - értelemszerűen - csak a fellebbezéssel érintett elsőfokú határozattal szembeni jogi érveket tartalmazhatták. A rendkívüli jogorvoslati eljárásban, amelynek tárgya a jogerős ítélet, ez utóbbival szemben állított jogsértéseket kell megjelölni.
A felülvizsgálati kérelem - annak a jelen eljárás keretei között vizsgálható tartalma - lényegében a bizonyítékok kirívóan okszerűtlen mérlegelését, a tényállás feltáratlanságát sérelmezte.
A Kúria az alperes által beszerzett magánszakértői véleményben, illetve a perben kirendelt szakértő által készített és kiegészített szakvéleményben foglaltak, az értékbecsléseket, illetve a szakvéleményt készítők tanúvallomásaiban előadottak alapján nem tartotta okszerűtlennek az eljárt bíróságoknak a perbeli ingatlan, vételi jog gyakorlásával létrejött szerződés megkötésének időpontjára vonatkozóan tett forgalmi érték megállapítását.
A szállodaingatlan olyan sajátos adottságokkal rendelkezett, ami miatt az értéke más azonos kategóriájú és minőségű szállodákhoz viszonyítva is csak nagyfokú bizonytalansággal, pontatlansággal volt meghatározható.
Nem a szakértő, hanem a bíróságok kompetenciájába tartozó kérdés annak eldöntése, hogy az adott ingatlan értékének meghatározása során figyelembe kell-e, lehet-e venni a golfpálya szomszédságát, mint értékemelő tényezőt. A golfpályát képező ingatlanok sok szempontból rendezetlen jogi, használati helyzete, a szállodaingatlan hasznosításának nem ismert jövőbeli módja (pl. másként hat a golfpálya közelsége az ingatlan értékére akkor, ha az idősek otthonaként, és másként, ha golfszállóként kerül hasznosításra), az ítéletekben részletezett egyéb tényezők miatt a Kúria nem látta lehetségesnek a bíróságok egyező mérlegelésének felülbírálatát.
Megítélése szerint az eljárt bíróságok a felperes állításával szemben, a Pp. 3. § (5) bekezdésében írt szabad bizonyítás elvének megfelelően, a 177. § (1) bekezdése alapján, a különleges szakértelmet igénylő értékmegállapításhoz beszerzett szakvélemény és az egyéb bizonyítékok felhasználásával a Pp. 206. § (1) bekezdése alkalmazásával, okszerűen mérlegelve, a perbeli ingatlan 1.700.000.000 Ft-os szerződés megkötésekori értékéből kiindulva, a felülvizsgálati eljárásban felül nem mérlegelhetően állapították meg, hogy a perbeli kikötött vételár és a szolgáltatás között a feltűnő értékaránytalanság nem nyert bizonyítást.
A felperes álláspontjával ellentétben, további bizonyítás lefolytatása, újabb szakértői vélemény beszerzése szükségtelen volt. A peres felek egyébként, maguk is ilyen tartalmú nyilatkozatot tettek az elsőfokú ítélet meghozatala előtti tárgyalás berekesztésére történő figyelmeztetés után.
A Kúria mindezekre tekintettel az eljárásjogi és anyagi jogi jogszabályok megsértése nélkül hozott jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
Kötelezte az eredménytelen felülvizsgálati kérelmet előterjesztő felperest, hogy fizesse meg az alperesnek a jogi képviseletével felmerült felülvizsgálati eljárási költséget, a Pp. 270. § (1) bekezdése, illetve 78. § (1) bekezdése alapján. A Kúria e költség összegét a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről szóló 32/2003. (VIII. 22.) IM r. 3. § (5) bekezdése, valamint 4/A. § (1) bekezdése szerint, általános forgalmi adóval növelt mértékben határozta meg.
A felperes az illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt felülvizsgálati eljárási illetéket a költségmentesség alkalmazásáról a bírósági eljárásban szóló 6/1986. (VI. 26.) IM r. 13. § (2) bekezdése értelmében köteles felhívásra az államnak megtéríteni.
Budapest, 2014. február 25.
Dr. Vezekényi Ursula s.k. a tanács elnöke, dr. Pethőné dr. Kovács Ágnes s.k. előadó bíró, dr. Osztovits András s.k. bíró
(Kúria Gfv. VII. 30.326/2013.)