adozona.hu
BH+ 2012.3.104
BH+ 2012.3.104
Érvényes a helyiségbérlet felmondása, ha a tulajdonos képviseletére jogosult szervezet, cégjegyzékbe bejegyzett, aláírásra jogosult alkalmazottai írták alá [Ptk. 29. §].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A perbeli nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosa a II. r. felperes, bérlői az alperesek voltak. A bérleti szerződések megkötése időpontjában a bérbeadói jogokat a 70/2003. (XII. 23.) számú Önkormányzati rendelet alapján az I. r. felperes gyakorolta. Jogszabályváltozás folytán 2008. április 1. napjától a bérbeadói jogkört a II. r. felperes gyakorolja, nevében és képviseletében azonban továbbra is az I. r. felperes jár el.
Az I. r. felperes a bérleti szerződéseket 2005. december 31-...
BH+ 2012.3.104 Érvényes a helyiségbérlet felmondása, ha a tulajdonos képviseletére jogosult szervezet, cégjegyzékbe bejegyzett, aláírásra jogosult alkalmazottai írták alá [Ptk. 29. §].
A perbeli nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosa a II. r. felperes, bérlői az alperesek voltak. A bérleti szerződések megkötése időpontjában a bérbeadói jogokat a 70/2003. (XII. 23.) számú Önkormányzati rendelet alapján az I. r. felperes gyakorolta. Jogszabályváltozás folytán 2008. április 1. napjától a bérbeadói jogkört a II. r. felperes gyakorolja, nevében és képviseletében azonban továbbra is az I. r. felperes jár el.Az I. r. felperes a bérleti szerződéseket 2005. december 31-i hatállyal, IV. r. alperesre vonatkozóan 2007. augusztus 31-i hatállyal felmondta azzal, hogy az ingatlanokat eddig az időpontig kiürítve, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kötelesek visszaadni. A felmondásokat az I. r. felperes képviseletében K. D. és D. I. írta alá. Egyben a felperesek lehetőséget biztosítottak arra, hogy az alperesek 2005. június 30. napjáig új helyiségbérleti szerződést kössenek a felperesekkel.
A felperesek keresetükben a perbeli helyiségek kiürítésére kérték kötelezni az alpereseket.
Az alperesek viszontkeresetet terjesztettek elő, amit a bíróság végzésével érdemi vizsgálat nélkül elutasított. Az alperesek beszámítási kifogás útján érvényesítették a bérleti jog megszerzésével, illetve az ingatlanokba történt beruházásaikkal kapcsolatos költségeiket.
A jogerős ítélet kötelezte az alpereseket a perbeli nem lakás céljára szolgáló helyiségek kiürítésére és a II. r. felperes részére 15 napon belül történő birtokbaadására. A bíróság megállapította, hogy a perbeli ingatlanok a II. r. felperes tulajdonában állnak, a bérbeadói jogokat a helyiségbérleti szerződések megkötésekor az I. r. felperes gyakorolta. Az alpereseknek a felmondások jogellenességével kapcsolatos előadását a bíróság nem találta megalapozottnak. Kifejtette, hogy a felmondásokat aláíró alkalmazottak az I. r. felperest jogszerűen képviselhették. A felmondás jogszerűsége folytán a tulajdonos II. r. felperes az 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 17. § (1) bekezdése alapján jogszerűen követelte az alperesektől a helyiségek rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban való birtokbaadását. A Ptk. 296. § (1) bekezdése alapján e keresettel szemben az alperesek beszámítási igényt nem érvényesíthettek.
Az alperesek fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság a fellebbezés indokaira tekintettel hangsúlyozta, hogy a mellékelt cégiratokból kétséget kizáró módon megállapítható volt a felmondásokat aláíró személyek együttes cégaláírási, tehát képviseleti joga. Nem találta alaposnak azt a felvetést, hogy a szerződés megszüntetésére irányuló jognyilatkozatot csak azok a személyek tehetik meg, akik az alapul szolgáló szerződést megkötötték [Ptk. 219. § (1) és (2) bekezdés]. A felmondások kézbesítését is szabályszerűnek találta a 79/2004. (IV. 19.) Kormányrendelet alapján. A II. r. felperes tulajdonjogát illetően ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjogára és ezzel összefüggésben az 1997. évi CXLI törvény (Inytv.) 5. § (1) és (2) bekezdésére utalt. Hangsúlyozta, hogy az alperesek által e tárgyban kezdeményezett földhivatali eljárás nem képezi a jelen per előkérdését. A viszontkeresetben, illetve a beszámítási kifogásban érvényesített követelések tekintetében úgy foglalt állást, hogy e követeléseket érdemi elbírálás hiányában az alperesek önálló perben érvényesíthetik.
A jogerős ítélet ellen előterjesztett felülvizsgálati kérelmében az I., II. és III. r. alperes a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésével a felperesek keresetét elutasító határozat hozatalát kérte. Fenntartották jogi álláspontjukat arra vonatkozóan, hogy az I., illetve II. r. felperes nem szerezhetett a perbeli ingatlanokon tulajdonjogot, ezért azokat bérbe sem adhatták és a bérleti szerződést sem mondhatták fel. Álláspontjuk szerint az ingatlanok állami tulajdonban állnak és az alpereseket azokra elővásárlási jog illeti meg. Erre vezethető vissza az a jogi álláspontjuk is, hogy a felmondást aláíró személyek az aláírásra nem voltak jogosultak (Ptk. 223. §). A Ptk. 319. § (2) bekezdése alapján vitatták beszámítási igényük elutasítását is.
A felperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult az ítélet indokai alapján.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálatnak a Pp. 275. § (2) bekezdésében meghatározott keretei között eljárva megállapította, hogy a jogerős ítélet nem jogszabálysértő. A per keretei között a bíróság megalapozottan vizsgálta az Inytv. hivatkozott rendelkezéseinek megfelelően, hogy az ingatlan-nyilvántartás a szerződéskötés, illetve a felmondás időpontjában kit tüntetett fel a perbeli ingatlanok tulajdonosaként. Megalapozottan állapította meg, hogy az ingatlan tulajdonosa a II. r. felperes, akinek helyiségbérlettel kapcsolatos tulajdonosi jogait az I. r. felperes gyakorolhatta. A 2008. április 1. napjával hatálybalépő 7/2008. (III. 12.) Önkormányzati rendelet pedig e jogok gyakorlása körében az I. r. felperesnek képviseleti jogot biztosított. Ebből következően az I. r. felperes cégjegyzékbe bejegyzett, együttes aláírásra jogosult képviselői a felmondást aláírhatták [Ptk. 29. § (3) és (4) bekezdés].
Az alperesek megalapozatlanul hivatkoztak a bérleti szerződések érvénytelenségére, mivel a peres felek viszonylatában az érvénytelenség nem volt megállapítható. Másrészt a szerződések érvénytelenségéből is az alperesek kiürítési kötelezettsége következne. A peres felek viszonylatában az állam tulajdonszerzése, illetve az alperesek állami tulajdonjogra alapított elővásárlási joga nem volt vizsgálható, ennek elbírálására a per keretei nem adtak lehetőséget. Ezt is figyelembe véve helyesen utalt a másodfokú bíróság arra, hogy az e tárgyban az alperesek által kezdeményezett földhivatali eljárás a jelen pernek nem képezhette az előkérdését. Végül megalapozottan állapította meg a bíróság, hogy a felperes keresetével szemben beszámításnak nem volt helye. A Ptk. 319. § (2) bekezdésére alapított teljes körű elszámolás iránt pedig elbírált kereset, illetve viszontkereset nem került előterjesztésre, ezért az a felülvizsgálat tárgyát sem képezhette.
Az ismertetett indokoknak megfelelően a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf.Bír.Pfv.VIII.21.622/2010.)