adozona.hu
BH 2010.12.336
BH 2010.12.336
A felszámolás alatt álló tulajdonostárs is jogosult a közös tulajdon megszüntetése iránt keresetet indítani, az alkalmazott megszüntetési mód a természetben történő megosztás vagy a bírósági végrehajtó által lefolytatott árverés lehet [1991. évi XLIX. tv. 49. §, Ptk. 147-148. §, Vht. 145. §, 150. §].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A jogerős ítéletben megállapított és a felülvizsgálati kérelem elbírálása szempontjából jelentős tényállás a következő:
A felperes 1996. január 22-én vásárolta meg a 9191/4/A. helyrajzi számon nyilvántartásba vett felépítmény 488/10000 tulajdonrészét, valamint a 9191/4/B ingatlan 5/100 eszmei tulajdonrészét. A föld tulajdonosa földhasználati jogot engedett a felépítmény tulajdonosai számára. Az ingatlanok lakóház megjelöléssel, vegyes tulajdoni formában kerültek bejegyzésre az ingatlan-nyilv...
BH 2010.12.336 A felszámolás alatt álló tulajdonostárs is jogosult a közös tulajdon megszüntetése iránt keresetet indítani, az alkalmazott megszüntetési mód a természetben történő megosztás vagy a bírósági végrehajtó által lefolytatott árverés lehet [1991. évi XLIX. tv. 49. §, Ptk. 147-148. §, Vht. 145. §, 150. §].
A jogerős ítéletben megállapított és a felülvizsgálati kérelem elbírálása szempontjából jelentős tényállás a következő:A felperes 1996. január 22-én vásárolta meg a 9191/4/A. helyrajzi számon nyilvántartásba vett felépítmény 488/10000 tulajdonrészét, valamint a 9191/4/B ingatlan 5/100 eszmei tulajdonrészét. A föld tulajdonosa földhasználati jogot engedett a felépítmény tulajdonosai számára. Az ingatlanok lakóház megjelöléssel, vegyes tulajdoni formában kerültek bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. A szerződés szerint a 30 lakásos láncházat - melyre a tulajdoni hányad megszerzése vonatkozott - az RCI Nemzetközi Cserehálózat felvette a tagjai közé. A vevő (felperes) kötelezte magát arra, hogy az eladó és az S. Befektetési és Idegenforgalmi Rt. között létrejött üzemeltetési és karbantartási szerződésben az eladó helyére lép és teljes körűen, ugyanazon időtartamon át vállalja ugyanazokat a kötelezettségeket, amelyeket korábban az eladó vállalt. Az alperesek előadása szerint a felperes ezzel a tevékenységgel 1999-ben felhagyott. Az ingatlan résztulajdonosai a felperesen kívül az I-IV. és VI. r. alperesek.
A perbeli ingatlanok egy üdülőtelep részei, amely "time-share" formában működik, ahol a tagok egy vagy több hetes üdülési joggal rendelkeznek az egyes objektumokban. Az alperesek beadványa szerint a konstrukció lényege, hogy nincs gazdasági tevékenység, nincs jövedelemszerzés, üzemmódját tekintve az S. telep nem tekinthető üdülőnek, gyakorlatilag olyan mint egy társas üdülő, csak éppen időfelosztásos rendszerben.
A felperes felszámolását a bíróság elrendelte, a felszámolás kezdő időpontja: 2002. augusztus 12. A felszámoló az adósnak a fenti ingatlanokban meglévő tulajdoni hányadait nyilvános pályázaton kívánta értékesíteni, azokat pályázat útján történő értékesítésre meghirdette a Cégközlönyben, de az - pályázók hiányában - eredménytelen volt.
Ezt követően a felszámolás alatt álló felperes közös tulajdon megszüntetése iránt keresetet terjesztett elő a tulajdonostárs alperesekkel szemben. Az alperesek közölték, hogy a felperes tulajdoni illetőségét nem kívánják és nem is tudják megváltani. Az alperesek nyilatkozatára tekintettel a felperes kérte a közös tulajdon megszüntetését árverési értékesítés útján [Ptk. 148. § (3) bekezdés], valamint az V. r. alperes kötelezését ennek tűrésére.
Az I. r., a II. r. és a VI. r. alperesek a kereset elutasítását kérték, egyrészt arra hivatkozva, hogy a felperes tulajdoni hányadát nem tudják magukhoz váltani, másrészt a végrehajtás útján történő értékesítést is ellenezték, mert álláspontjuk szerint az azzal járna, hogy emiatt a time-sharing részvényesek nem tudnák a saját üdülési hetükben gyakorolni az üdülési jogot. A III-IV. r. alperesek nem kívánták magukhoz váltani a felperes tulajdoni illetőségét, de nem ellenezték, hogy azt bármelyik tulajdonostárs magához váltsa, az V. r. alperes nem ellenezte a keresetet.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította és kötelezte a le nem rótt 885 ezer forint illeték megfizetésére. Kifejtette, hogy a felszámolási vagyonba tartozó ingatlanhányadoknak a Ptk. 148. § (3) bekezdése alapján történő árverésen való értékesítése a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) speciális szabályainak megkerülését eredményezné, a felszámolási vagyon értékesítése a felszámoló feladata, nem pedig az általános hatáskörű bíróságé. Ha a felszámolónak a vagyont nem sikerül értékesítenie, úgy azt a Cstv. 57. §-ában részletezett kielégítési sorrend figyelembevételével a hitelezők között kell szétosztani. Mindebből azt a következtetést vonta le, hogy a felszámolási vagyonba tartozó ingatlan-illetőségekkel kapcsolatban közös tulajdon megszüntetése iránt a felszámoló nem terjeszthet elő keresetet.
A felperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság végzésével az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította, továbbá megállapította a másodfokú eljárás során felmerült költségeket. A másodfokú bíróság azt a jogi álláspontot fejtette ki, hogy a közös tulajdon megszüntetése érdekében az adóst képviselő felszámoló is keresetet terjeszthet elő. Az a tény, hogy a felperes felszámolás alatt álló gazdálkodó szervezet, őt, mint tulajdonostársat a Ptk. 147. § (1) bekezdése szerint megillető alanyi jogának gyakorlásában nem korlátozza, a felszámolás alatt álló gazdálkodó szervezet a Ptk. 147. § (1) bekezdése szerinti tulajdonközösség megszüntetése iránti per megindítására a Ptk. rendelkezései szerint jogosult (EBH 2002/741.) Kifejtette, hogy nem zárják el az adóst alanyi jogának gyakorlásától a Cstv. rendelkezései, ebből következően előírta, hogy a felperes kereseti kérelmét érdemben kell az elsőfokú bíróságnak elbírálnia, az árverési értékesítést el kell rendelnie, ehhez azonban szakértő kirendelésével meg kell állapítani az árverés esetén elérhető legkisebb árverési vételár összegét. Az árverési vételár felosztásával kapcsolatban fel kell hívni az I-II. r. és VI. r. alpereseket arra, hogy a beruházásokkal, költségekkel kapcsolatos igényeiket részletezve terjesszék elő és a bizonyítás függvényében kell állást foglalni arra vonatkozóan, hogy az alperesek az általuk igényelt ráfordítások megtérítésére igényt tarthatnak-e, és ha igen, milyen mértékben. Felhívta a figyelmet arra is, hogy az árverési vételár felosztásánál azok a beruházások játszhatnak szerepet, amelyek az árverési vételár meghatározása, azaz az ingatlan forgalmi értékének megállapítása szempontjából is jelentőséggel bírnak.
Az elsőfokú bíróság a megismételt eljárásban lefolytatta a másodfokú bíróság által előírt bizonyítási eljárást, majd a keresetet ismételten elutasította, kötelezte a felperest a perköltség viselésére. Az ítélet indokolásában megállapította, hogy az I. r., II. r. és VI. r. alperesek az ingatlanon végzett beruházásokkal felmerült költségekkel kapcsolatos igényeket többszöri felhívás ellenére nem jelölték meg pontosan, számszerűsítve. A kirendelt szakértő a 9191/4/A helyrajzi számú ingatlan értékét 186 676 000 Ft-ban, míg a 9191/4/B. helyrajzi számú ingatlan értékét 84 072 000 Ft-ban állapította meg, a legkisebb árverési vételár értéke ezek 50%-a.
Az elsőfokú bíróság ítéletében hivatkozott a Pécsi Ítélőtábla 1/2008. (X. 10.) számú kollégiumi véleményében foglaltakra, mely szerint a felszámoló önálló mérlegelési jogkörében dönthet az adós gazdálkodó szervezet Ptk. 147. §-án alapuló igényének érvényesítése mellett. Amennyiben a Cstv. 49. §-a szerinti értékesítés formáit kimerítette, az adós igényét - az adós nevében - a tulajdonostársakkal szemben indított peres eljárásban érvényesítheti. A keresetet a perben a Ptk. 148. §, illetőleg a Legfelsőbb Bíróság 1/2008. számú kollégiumi véleménye figyelembe vételével kell elbírálni, a bíróság azonban nem alkalmazhat olyan megszüntetési módot, mely a Cstv. értékesítési szabályaival ellentétben áll. A felszámolónak először meg kell kísérelnie a Cstv. alapján történő értékesítést, ennek sikertelensége után azonban a közös tulajdon megszüntetése iránti igényt is előterjeszthet. Ilyenkor a két törvényi rendelkezést együtt kell alkalmazni. Az elsőfokú bíróság végül arra a jogi következtetésre jutott, hogy "a közös tulajdon árverés útján történő megszüntetése beleütközik a Cstv. 49. §-ában megfogalmazott nyilvánosságra és a forgalomban elérhető legmagasabb vételár elérésére vonatkozó követelménybe", a közös tulajdon megszüntetésének e módját nem látta alkalmazhatónak, ezért az erre irányuló keresetet elutasította. Utalt arra, hogy más megszüntetési módot a felek nem kértek, vagy nem fogadtak el.
A felperes fellebbezése alapján eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Határozatának indokolásában kifejtette, hogy az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, és abból helyes jogi következtetést vont le. Miután a Pécsi Ítélőtábla 1/2008 (X. 10.) számú kollégiumi véleményében kifejtett álláspontjával megegyező a döntés, ettől a bíróság nem térhet el.
A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, melyben kérte a jogerős ítélet megváltoztatását a kereseti kérelmében foglaltaknak megfelelően. Álláspontja szerint a másodfokú bíróság helytelenül értelmezte a jogszabályt akkor, amikor azt mondta ki, hogy ha a Ptk. 148. § (3) bekezdése szerint árverésen történő értékesítéssel kerülne sor a közös tulajdon megszüntetésére, akkor nem érvényesülne a Cstv. 49. §-ban foglalt nyilvánosság követelménye és ezáltal nem érvényesülne az összhitelezői érdek. Kifejtette, hogy a perbeli esetben kizárólag árverés útján lehetséges a közös tulajdon megszüntetése, s ez a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (továbbiakban: Vht.) 142-145. §-i szerint kötelezően nyilvános. A nyilvánosságnak nincsenek fokozatai, de nem lenne kizárt az sem, hogy a felszámoló kifejezetten a hitelezők érdekeinek a szem előtt tartásával további hirdetményeket tegyen közzé az értékesítés szélesebb körű nyilvánosságának a megteremtése érdekében. Álláspontja szerint a Cstv. és a Vht. nyilvánosságra vonatkozó szabálya ugyanazt a garanciális jogelvet tartalmazza, ezért a bírósági végrehajtás során történő árverési értékesítés megfelelő garanciákat biztosítana a felszámolási eljárás hitelezői részére is. Ezt támasztják alá a közös tulajdon megszüntetése körében elrendelt árverésre vonatkozóan a Vht. legkisebb árverési vételár meghatározására, illetve a fokozatos leszállítási szabály tilalmára vonatkozó rendelkezései is.
Az alperesek a felülvizsgálati kérelemre nem nyilatkoztak.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül a Pp. 275. § (2) bekezdése alapján és megállapította, hogy az jogszabálysértő.
A felülvizsgálati eljárásban a Legfelsőbb Bíróságnak abban a jogkérdésben kellett határozatot hozni, hogy milyen viszonyban állnak egymással a Cstv. értékesítéssel kapcsolatos illetve a Ptk. közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos rendelkezései.
Az első- és másodfokú bíróságok a Cstv. és a Ptk. értékesítési szabályainak összevetéséből arra a következtetésre jutottak, hogy a felszámolónak az adós nevében joga van keresetet benyújtani a közös tulajdon megszüntetése érdekében - a Pécsi Ítélőtábla 1/2008. (X. 10.) sz. kollégiumi véleményének 1. pontja ezt részletesen ki is fejti -, de a bíróság nem alkalmazhat olyan megszüntetési módot, amely a Cstv. értékesítési szabályaival ellentétben áll. A hivatkozott kollégiumi vélemény indokolása szerint azonban "miután a közös tulajdon megszüntetésének egyes módozatai sértik a Cstv. 49. §-ban megfogalmazott fenti követelményeket, mert az adós gazdálkodó szervezet tulajdoni illetőségének a többi tulajdonostárs által történő magához váltása vagy a tulajdonközösség árverés útján történő megszüntetése értékesítésnek minősül, de nem teljesül a nyilvánosság követelménye, és nem érvényesül az összhitelezői érdek, ezért a közös tulajdon megszüntetésének ezen módozatai nem alkalmazhatók. Ezért ha más módon a közös tulajdon nem szüntethető meg, a keresetet ebből az okból el kell utasítani." Erre az indokolásra alapítva utasította el a keresetet érdemben az első- és másodfokú bíróság.
A Ptk. 147. §-a szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, az e jogról való lemondás semmis. A Ptk. 148. § felsorolja azokat a módozatokat, amellyel a közös tulajdon megszüntetése történhet. Elsődlegesen természetben kell megosztani a közös tulajdont - ha osztható. Másodikként a magához váltást szabályozza a Ptk., ha a közös tulajdon tárgyát ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja. Harmadik lehetőségként az értékesítést írja elő a Ptk. Az értékesítés természetesen történhet közös megállapodás alapján, de ennek hiányában a bírósági végrehajtó által lefolytatott árverés útján is. A másodfokú bíróság véleménye szerint - a fentiek alapján - kizárólag természetben lenne lehetőség a közös tulajdon megszüntetésére, mert mind a magához váltást, mind az árverést az indokolás kizárta a lehetőségek közül.
A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint nem a másodfokú bíróság által is elfogadott elsőfokú bírósági álláspontban részletezett Cstv. 49. §-ában foglalt rendelkezéseket kell összehasonlítani a Ptk. 147-148. §-aiban foglaltakkal - miután a Cstv. 49. §-a és a Ptk. hivatkozott szakaszai is tartalmazzák az árverést, mint az értékesítés, illetve mint a közös tulajdon megszüntetésének egyik formáját - hanem azt, hogy az árverés, mint a nyilvános értékesítés egyik formája a singularis végrehajtás (bírósági végrehajtás) és a totális végrehajtás (felszámolási eljárás) esetén mennyiben különbözik egymástól.
Összehasonlítva a Vht. árverésre vonatkozó szabályait a Cstv. 49/B. §-ának a szabályaival megállapítható, hogy a Vht. szabályai sokkal részletesebben, az érintettek vonatkozásában több garanciális szabályt tartalmazva határozzák meg az árverés lebonyolításának rendelkezéseit, mint a Cstv. szabályai. Az egyetlen lényeges különbség az, hogy a Cstv. szerint az értékesítésre vonatkozó hirdetményt a Cégközlönyben közzé kell tenni. A Vht. 145. § (4) bekezdése szerint azonban a végrehajtó bármelyik fél kérelmére gondoskodik arról, hogy az árverést egyéb megfelelő módon is közhírré tegyék. E rendelkezésre tekintettel az egyetlen olyan specialitás, amely a felszámolási eljárásban lefolytatott árverési értékesítést megkülönböztetné a bírósági végrehajtó által történő értékesítéstől, a felszámoló kérelmére a bírósági végrehajtó által lefolytatott értékesítés során is alkalmazható.
A kétféle árverési értékesítés tartalmi rendelkezéseinek összehasonlításából is az a következtetés vonható le, hogy a felszámolás alatt álló adós hitelezőinek az érdekei sem sérülnek a közös tulajdon árverés útján történő megszüntetése során. A Cstv. 49/B. § (3) bekezdése szerint lehetőség van a vételár összegének a becsérték feléig történő leszállítására, ugyanakkor a Legfelsőbb Bíróság a közös tulajdon megszüntetésének egyes kérdéseiről szóló 1/2008. (V. 19.) PK véleménye V. pontjában kifejtette, hogy az árverés útján való értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során a végrehajtó nem szállíthatja le, a végrehajtást elrendelő bíróság is csak akkor, ha ebben a felek megállapodtak és a legkisebb vételár alacsonyabb összegben történő meghatározását közösen kérik. Ez megfelelő biztosítékot nyújt a felszámolás alatt levő felperes hitelezői érdekeinek érvényesüléséhez.
Az érdemi kérdések közé tartozik az is, hogy míg a felszámolás során történt értékesítés esetén nincs helye beszámításnak - illetve a 2009. szeptember 1-jétől hatályos rendelkezések szerint korlátozottan van erre lehetőség - , addig a Vht. rendelkezései ezt biztosítják. Figyelemmel kell azonban lenni arra, hogy közös tulajdon megszüntetése esetén az esetleges beszámításra kerülő követelések vagy az egész ingatlant terhelik - és ilyenkor a tulajdonostársaknak közösen kell viselniük az ingatlan terheit, és csak a fennmaradó összeg vonatkozásában áll fenn a tulajdoni hányadoknak megfelelő felosztás kötelezettsége - vagy az egyes tulajdoni hányadokon állnak fenn, ebben az esetben azonban, miután a Cstv. rendelkezései szerint nincs lehetőség a beszámításra, Vht. 150. § (2) bekezdése alapján a vevőnek meg kell fizetnie a felszámolás alatt levő tulajdonostársra eső vételárat, azt nem számíthatja be.
A fent kifejtettek szerint abban az esetben, ha az egyik tulajdonostárs felszámolás alá kerül, úgy a közös tulajdon megszüntetésére csak a természetben történő megosztás, illetve - abban az esetben, ha felszámoló az adós tulajdoni hányadát a Cstv. rendelkezései alapján értékesíteni nem tudta - a bírósági végrehajtó által lefolytatott árverés útján van lehetőség.
Az elsőfokú bíróságnak ennek alapján a közös tulajdon megszüntetése érdekében el kell rendelni az árverési értékesítést és ennek érdekében meg kell állapítania az árverés esetén elérhető legkisebb vételárat.
Az elsőfokú bíróság a megismételt eljárásban ingatlanforgalmi szakértőt rendelt ki, aki megállapította 2008. október 31-én kelt szakértői véleményében az ingatlan forgalmi értékét. A forgalmi érték meghatározásakor azt, hogy a perbeli ingatlan RCI rendszerű üdülő, oly módon vette csak figyelembe, hogy az ingatlan piacképessége korlátozott, piaci értékesítése a megszokottól eltérő piackutatást igényel (-5%), a potenciális "vevőkör" szűk keresztmetszetű, egyebekben az átlagos nyaralóingatlanok forgalmi értékéhez mérte az ingatlan forgalmi értékét.
Az elsőfokú bíróság ítéletében rögzítette, hogy "az üdülőtelep time-share formában működik", azaz az üdülőhasználati jogokat bizonyos időre értékesítették. Az ingatlanok időben megosztott használati jogának megszerzésére irányuló szerződések (time-sharing szerződések) egyes tartalmi követelményei tekintetében a fogyasztók védelméről szóló Európai Parlament és a Tanács 1994. október 26-i 94/47/EK irányelvét a magyar jogba átültető az ingatlanok időben megosztott használati jogának megszerzésére irányuló szerződésekről szóló 20/1999. (II. 5.) Korm. rendelet 2. §-ában meghatározza az ingatlan időben megosztott használati jogának megszerzésére irányuló szerződés fogalmát. Eszerint ez olyan szerződés, illetve egymással összefüggő több szerződés, amely, illetve amelyek alapján a fogyasztó az értékesítőtől ellenérték fejében közvetlenül vagy közvetve, legalább hároméves időtartamra jogot szerez egy vagy több ingatlan ismétlődő, meghatározott időtartamú üdülési vagy lakáscélú használatára (a továbbiakban: használati jog). A 3. § szerint a szerződés alapján az értékesítő köteles a használati jogot a fogyasztóra átruházni, a fogyasztó pedig köteles a használati jog megszerzéséért az ellenértéket megfizetni.
A time-sharing szerződések jogosultjai tehát csak használják azokat az ingatlanokat, amelyre vonatkozóan üdülési jogot szereznek, abban tulajdonjoggal nem rendelkeznek. Az ingatlanokra megszerzett használati joguk, mintegy "cserealap" szerepel a csereszervezet által felkínált listán, s ennek alapján a jogosultak - szerződésüktől függően - más országok hasonló ingatlanaira is elcserélhetik üdülési jogukat. (A részvénytársasági forma felhasználásával létrejött time-share konstrukció egyik formája, amikor a használati jog megszerzésére részvény vásárlásával van lehetősége a fogyasztónak üdülőhasználati szerződés keretében: az üdülési jog ellenértékét osztalékelsőbbségi részvényvásárlással egyenlíti ki.) Az ingatlan forgalmi értéke tekintetében a használati jog értékesítése lehet értéknövelő és értékcsökkentő tényező is. Ebben a körben azonban az elsőfokú eljárásban kirendelt szakértő semmilyen vizsgálatot nem végzett és nem is értékelte a valós helyzetet, kizárólag az értékesítés nehézsége szempontját vette figyelembe a szakvéleményben.
A kifejtettekre tekintettel az elsőfokú bíróságnak a megismételt eljárásban meg kell állapítania, hogy valóban megtörtént-e a kérdéses ingatlanokra vonatkozóan a használati jog értékesítése a 20/1999. (II. 5.) Korm. rendelet alapján. Amennyiben megállapítható, hogy használati jogokat értékesítettek az ingatlanra vonatkozóan, úgy fel kell hívnia a szakértőt véleményének kiegészítésére és az aktuális forgalmi érték megállapítására. A szakértőnek figyelembe kell vennie az értékesített használati jogokat, azok értéknövelő, illetve esetleges értékcsökkentő hatását, s ennek megfelelően kell a jelenlegi forgalmi értéket és a legkisebb árverési vételárat meghatároznia.
Ha nem állapítható meg, hogy érvényes szerződés jött létre az ingatlanok időben megosztott használati jogának átengedéséről, úgy a szakértő feladata csak az aktuális forgalmi érték és a legkisebb árverési vételár meghatározása - az időközben eltelt időtartamra tekintettel - s ezt követően az elsőfokú bíróságnak az árverési értékesítésről kell rendelkeznie.
Tekintettel a szakvélemény elkészítésétől eltelt időre, valamint arra, hogy az iratokból egyértelműen nem állapítható meg, hogy a használati jogok átengedéséről érvényes szerződés létrejött-e, illetőleg az ingatlannak ezt az állapotát a szakértő nem értékelte szakvéleményében, a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (5) bekezdése alapján helyezte hatályon kívül a jogerős ítéletet az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően és utasította az elsőfokú bíróságot új eljárás lefolytatására, valamint új határozat hozatalára.
(Legf. Bír. Gfv. X. 30.225/2009.)