adozona.hu
ÍH 2008.80
ÍH 2008.80
FELSZÁMOLÁS ALATT ÁLLÓ CÉGGEL KÖZÖS TULAJDONÚ INGATLAN - KÖZÖS TULAJDON MEGSZÜNTETÉSE IRÁNTI PER Amennyiben a per tárgyát képező ingatlan részben a felszámolás alatt álló adós cég tulajdonában áll, a felszámolási eljárásban történő speciális értékesítési szabályok nem zárják ki, hogy az adós közös tulajdon megszüntetése iránt indítson pert (1959. évi IV. törvény 140. §, 147. §).
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
Az S. város belterületi 4/A. "lakóház" megjelölésű ingatlan 448/10 000 arányban az M. Kft. "f.a.", 4500/10 000 arányban az S. I. Idegenforgalmi Rt., 5000/10 000 arányban az S. Befektetési és Idegenforgalmi Rt., 6/10 000 arányban dr. F. T. és 6/10 000 arányban dr. F.-né dr. Gy. E. J. tulajdonát képezi. 873 300 Ft és járulékai erejéig az S. Megyei Illetékhivatal - jogutóda az APEH Dél-dunántúli Regionális Igazgatósága - javára jelzálogjog került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.
Az S. v...
ÍH 2008.80 FELSZÁMOLÁS ALATT ÁLLÓ CÉGGEL KÖZÖS TULAJDONÚ INGATLAN - KÖZÖS TULAJDON MEGSZÜNTETÉSE IRÁNTI PER
Amennyiben a per tárgyát képező ingatlan részben a felszámolás alatt álló adós cég tulajdonában áll, a felszámolási eljárásban történő speciális értékesítési szabályok nem zárják ki, hogy az adós közös tulajdon megszüntetése iránt indítson pert (1959. évi IV. törvény 140. §, 147. §).
Az S. város belterületi 4/A. "lakóház" megjelölésű ingatlan 448/10 000 arányban az M. Kft. "f.a.", 4500/10 000 arányban az S. I. Idegenforgalmi Rt., 5000/10 000 arányban az S. Befektetési és Idegenforgalmi Rt., 6/10 000 arányban dr. F. T. és 6/10 000 arányban dr. F.-né dr. Gy. E. J. tulajdonát képezi. 873 300 Ft és járulékai erejéig az S. Megyei Illetékhivatal - jogutóda az APEH Dél-dunántúli Regionális Igazgatósága - javára jelzálogjog került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.
Az S. város belterületi 4/B. hrsz.-ú "lakóház" megnevezésű ingatlan tulajdonosa 5/100 arányban az M. Kft. "f.a.", 45/100 arányban az S. I. Idegenforgalmi Rt., valamint 50/100 arányban az S. Befektetési és Idegenforgalmi Rt. Ezen ingatlan vonatkozásában is 873 300 Ft és járulékai erejéig jelzálogjog került bejegyzésre az S. Megyei Illetékhivatal javára.
Az említett ingatlanok gyakorlatilag egy üdülőtelep részei, mely time-share formában működik, ahol a tagok egy vagy több hetes üdülési joggal rendelkeznek az egyes objektumokban. A felépítményekhez telektulajdon nem tartozik, az alattuk levő földterület más személy tulajdonában áll, a felépítmények tulajdonosai javára földhasználati jog áll fenn.
A Fővárosi Bíróság állapította meg az M. Kft. fizetésképtelenségét és rendelte el a felszámolását. A felszámolás kezdő időpontja 2002. augusztus 12-e volt.
A felszámoló nyilvános pályázatot írt ki az említett ingatlanok értékesítésére, az ingatlanok irányára tételként 35 000 000 Ft, azaz összesen 70 000 000 Ft volt. A pályázati kiírás a Cégközlöny 2004. december 23-ai 52. számában jelent meg. Pályázatot senki nem terjesztet elő, így az ingatlan tulajdoni illetőségének értékesítése nem történt meg.
Az "f.a." cég felperes keresetet terjesztett elő a közös tulajdon megszüntetése iránt akként, hogy a Ptk. 148. § (2) bek. alapján kötelezze az I. és/vagy II. és/vagy III. és/vagy IV. és/vagy V. és/vagy VI. r. alperest az M. Kft. 448/10 000 és az 5/100 arányú tulajdoni illetőségének megváltására, és a fentieknek megfelelően kötelezze a tulajdoni illetőséget megszerző alperest szerzésének arányában - az eszmei tulajdonrész forgalmi értékének megfelelő - megváltási ár megfizetésére. Az ingatlan tulajdoni hányad tehermentes bruttó értékét 15 000 000 Ft-ban határozta meg. Ezt követően a felperes a keresetét pontosította akként, hogy a 4/A. hrsz.-ú ingatlan vonatkozásában az I. r. alperest 5 109 336 Ft, a II. r. alperest 5 677 040 Ft, a III. r. alperest 6812 Ft, a IV. r. alperest 6812 Ft, míg a 4/B. hrsz.-ú ingatlan vonatkozásában az I. r. alperest 1 974 000 Ft, a II. r. alperest 2 226 000 Ft megváltási ár mellett a felperes tulajdoni hányadának megváltására kérte kötelezni.
Miután az I-IV. r. és a VI. r. alperesek akként nyilatkoztak, hogy a felperes tulajdoni illetőségeit magukhoz váltani nem kívánják, és nem tudják, a felperes a közös tulajdon megszüntetését a Ptk. 148. § (3) bek. alapján közös értékesítés útján kérte.
Az I. r., a II. r. és a VI. r. alperesek a kereset elutasítását kérték. Utaltak arra, hogy anyagi, vagyoni helyzetük folytán a felperes tulajdoni illetőségeit nem tudják magukhoz váltani, emellett a végrehajtás útján történő értékesítést is ellenezték, mivel az adott esetben azzal járna, hogy valamelyik részvényes nem tudná a saját üdülési hetében gyakorolni az üdülési jogosultságát.
A III-IV. r. alperesek bejelentették, hogy nem kívánják magukhoz váltani a felperes tulajdoni illetőségét, azt viszont nem ellenezték, hogy bármelyik tulajdonostárs magához váltsa a felperes tulajdoni hányadait.
Az V. r. alperes az eljárás során nyilatkozatot nem tett, ellenkérelmet nem terjesztett elő.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a közös tulajdon megszüntetése iránti kereseti kérelmet elutasította. Álláspontja szerint, miután a felperes felszámolás alatt áll, vagyona, és így a peresített, alperesekkel közös tulajdonban álló ingatlan felperes nevén álló tulajdoni illetősége is a Cstv. 4. § (2) bekezdése értelmében a felszámolási vagyon körébe tartozik, e vagyontárgy értékesítésének speciális szabályait a Cstv. 48. és 60. §-ai tartalmazzák. Kifejtette, hogy a felszámolási eljárás során a Ptk. szabályai akkor alkalmazhatók, ha a csődtörvény speciális rendelkezést nem tartalmaz, a perbeli esetben azonban, miután a Cstv. mind a felszámolási vagyon értékesítésének módjára, mind az értékesítés eredménytelensége esetén követendő eljárásra tartalmaz rendelkezést, a felszámolási vagyonba tartozó ingatlan résztulajdoni illetőségét érintően, közös tulajdon megszüntetése iránt a felszámoló nem terjeszthet elő keresetet.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes jelentett be fellebbezést, fellebbezésében az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását, keresete teljesítését, és az ingatlanon az I-IV. és VI. r. alperesekkel fennálló közös tulajdonának árverési úton történő megszüntetését kérte. Álláspontja szerint a perindításnak a Cstv. elsőfokú bíróság által hivatkozott 48-49. §-a nem akadálya, és a perbeli esetben a felszámoló a Cstv. 49. § (1) bekezdésében foglalt szabály szerint helyesen járt el akkor, amikor a pályázat illetve árverési eljárás alkalmazásától eltekintve, a perindítást választotta, mivel a felperes igen kismértékű (5%-os) eszmei résztulajdona folytán érdeklődés hiányában a pályázat eredménytelen volt, e tapasztalat alapján eredménytelen volna minden pályáztatás, így a várható bevételek hiányában az értékesítés költségeit semmi nem fedezné, és egyben olyan helyzetet eredményezne, hogy a felszámoló a piaci ár alatt kényszerül az ingatlanrész értékesítésére. Álláspontja szerint a felszámoló széles mérlegelési jogköre alapján döntött, mely döntéshozatal során figyelembe vette azt a lényegi szempontot, hogy a közös tulajdon peres megszüntetésén kívül nem kerülhet olyan helyzetbe, hogy piaci áron értékesítsen. Álláspontja szerint a nyilvános értékesítés elve nem sérül, miután a felperesi kereset szerinti árverés a nyilvánosságot kellőképpen biztosítja, és a közös tulajdon megszüntetése eredményeképpen lefolytatandó árverés kedvezőbb az adósra, mint a felszámoló által a Cstv. alapján lefolytatható árverés, a per eredményeként ugyanis a teljes ingatlan, a Cstv. alapján azonban annak csak 5% eszmei hányada kerülhetne árverésre.
Alperesek I-II. és VI. r. alperesek az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérték, a másodfokú tárgyaláson is kijelentették, hogy a felperes tulajdoni illetőségét magukhoz váltani nem kívánják.
A fellebbezés az alábbiak szerint alapos:
A másodfokú bíróság álláspontja szerint az elsőfokú bíróságnak a kereshetőségi jog hiányára alapított keresetelutasító ítéleti döntése téves. Mindenekelőtt arra mutat rá a másodfokú bíróság, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránti keresetet - helyesen - nem az adós felszámolója, hanem az adós terjesztette elő, akinek nevében és képviselőjeként a Cstv. 31. § (2) bekezdése értelmében a felszámoló jár el. Ezért eleve téves a keresetelutasításának azon indoka, hogy a felszámolónak a közös tulajdon megszüntetése iránti per megindításához szükséges kereshetőségi joga hiányzik.
Miután az elsőfokú bíróság - téves jogi álláspontja folytán - a perben félként részt nem vevő felszámoló kereshetőségi joga fennállását vizsgálta, nem foglalt állást abban a kérdésben, hogy a pert ténylegesen megindító, felszámolás alatt álló gazdálkodó szervezetnek - a felszámolás tényére figyelemmel - van-e lehetősége, kereshetőségi joga a Ptk. 140. § (1) bekezdése szerinti közös tulajdon megszüntetése iránti per megindításához. E körben a másodfokú bíróság jogi álláspontja a következő:
A Ptk. 1. § (1) bekezdése szerint e törvény az állampolgárok, valamint az állami, önkormányzati, gazdasági és társadalmi szervezetek, továbbá más személyek vagyoni és egyes személyi viszonyait szabályozza. Az e viszonyokat szabályozó más jogszabályokat - ha eltérően nem rendelkeznek - e törvénnyel összhangban, e törvény rendelkezéseire figyelemmel kell értelmezni. Ezen alapelvnek minősülő rendelkezés alapján a csődeljárásról, felszámolási eljárásról és végelszámolásról szóló 1991. évi XLIX. tv. (Cstv.) rendelkezéseit is a Ptk. rendelkezéseivel összhangban kell alkalmazni.
A közös tulajdon a tulajdonjognak a Ptk. 139. § (1) bekezdése által meghatározott olyan speciális formája, amikor a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányada szerint több személyt is megillet. A Ptk. 147. § (1) bekezdése szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, az e jogról való lemondás semmis. E rendelkezés értelmében a közös tulajdon esetén minden tulajdonostársat megillető alapvető jog a közös tulajdon megszüntetésének követelése, e jogot korlátozni sem lehet. A Cstv.-nek a felszámolás alatt álló gazdálkodó szervezet vagyonának értékesítésével kapcsolatos anyagi jogi rendelkezései a közös tulajdonú ingatlan vagyon tekintetében a Ptk.-tól eltérő rendelkezést nem tartalmaznak, a Ptk. 1. § (1) bekezdése értelmében pedig a Cstv. e rendelkezéseit a Ptk. idézett 147. § (1) bekezdésének rendelkezésével összhangban, e törvényi rendelkezésre figyelemmel kell értelmezni. Mindebből pedig az következik, hogy az a tény, hogy a felperes felszámolás alatt álló gazdálkodó szervezet, őt, mint tulajdonostársat a Ptk. 147. § (1) bekezdése szerint megillető alanyi jogának gyakorlásában nem korlátozva, a felszámolás alatt álló gazdálkodó szervezet a Ptk. 147. § (1) bekezdése szerinti tulajdonközösség megszüntetése iránti per megindítására a Ptk. rendelkezései szerint jogosult. (Ezt a jogi álláspontot foglalta el a Legfelsőbb Bíróság a 741/2002. számú elvi bírósági határozatban is hasonló jogi helyzetben.)
A felperesnek az alperesekkel közös tulajdonú ingatlanból őt megillető tulajdoni hányada kétségkívül a Cstv. rendelkezése szerint az adós felszámolás körébe tartozó vagyonának része, melynek felszámoló általi értékesítésére tartalmaz a Cstv. speciális, - alapvetően a Cstv. 6. § (3) bekezdésére is tekintettel - eljárásjogi, de egyes esetekben anyagi jogi rendelkezéseket is.
A Cstv.-nek, mint alapvetően eljárásjogi jogszabálynak anyagi jogi rendelkezése a 34. § (1) és (2) bekezdése, mely az adós jognyilatkozattételi jogát szabályozza, azzal, hogy az adós nevében - a felszámolás kezdő időpontjától - jognyilatkozatot csak a felszámoló tehet. E rendelkezés azonban az adós jogalanyiságára, az adóst, mint tulajdonostársat a Ptk. szerint megillető rendelkezési jogra nem hat ki, hanem kizárólag a rendelkezési jog alapján gyakorolt jognyilatkozatok megtételére való jogosultságot szabályozza, a Ptk.-nak a már idézett 147. § (1) bekezdésével szemben eltérő szabályt nem tartalmaz. E Cstv.-ben meghatározott anyagi jogi rendelkezésnek a Ptk. 1. § (1) bekezdése szerinti értelmezése eredményeképpen sem lehet tehát arra a következtetésre jutni, hogy e jogszabályi rendelkezés az adóst a Ptk. 147. § (1) bekezdése szerint megillető alanyi jog gyakorlását kizárná.
Nem zárják el az adóst alanyi joga gyakorlásától a Cstv. 48. és 49. §-ában foglalt rendelkezések sem, e rendelkezések - melyek egyébként a felszámoló eljárása címszó alatt kerültek a Cstv.-ben elhelyezésre - a felszámoló eljárásának követendő szabályait, illetve speciálisan a felszámoló általi vagyon értékesítés szabályait tartalmazzák, nevezetesen azt, hogy a felszámoló a Cstv. 48. § (1) bekezdése szerint őt terhelő kötelezettségének milyen eljárási szabályok szerint köteles eleget tenni, valamint rendelkezéseket tartalmaznak arra az esetre is, ha a felszámoló a vagyon értékesítésének itt szabályozott speciális rendelkezéseit megszegné.
A fenti Cstv. rendelkezések azonban a Ptk. 147. § (1) bekezdésétől eltérő rendelkezést nem tartalmaznak, e jog korlátozására nem is utalnak, így a Cstv.-nek az elsőfokú bíróság által felhívott fent idézett rendelkezései a felperes kereshetőségi jogát tulajdonközösség megszüntetése iránti per megindítása tekintetében nem érintik.
Hozzáteszi még a másodfokú bíróság, hogy ha a felszámoló a Cstv. 34. § (2) bekezdése szerinti jogkörében eljárva a Ptk. 147. § (1) bekezdése szerint az adós nevében a perindítás, és nem az adós vagyona értékesítésének a Cstv. 49. § első mondata szerinti pályázat vagy árverés keretében történő értékesítése mellett dönt, úgy ezzel kapcsolatos felelőssége a Cstv. 53. §-a szerint áll fenn, e felelősség vizsgálata azonban nem e bíróság hatáskörébe tartozik, és e rendelkezés sem érinti az adósnak a Ptk. 147. § (1) bekezdése szerinti alanyi jogát.
A fentiekre figyelemmel tehát a felperesi keresetet érdemben kell elbírálni, melyet az elsőfokú bíróság eltérő jogi álláspontja folytán elmulasztott, és melynek következtében a kereset érdemére vonatkozóan a szükséges bizonyítást nem folytatta le, ezért a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 252. § (3) bekezdése alapján az alább kifejtett indokok miatt hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására, és újabb határozat meghozatalára utasította.
A felperesi kereset érdemét illetően a Ptk. 148. §-ában foglalt szabályokra, a Legfelsőbb Bíróság 11. számú PK állásfoglalására, valamint az alperesek perbeli nyilatkozatára figyelemmel - amennyiben az alperesek perbeli védekezése nem változik - az ingatlan árverési értékesítését kell elrendelni, miután a kereset elutasításának egyéb indokára, így e felperes részéről történő visszaélésszerű joggyakorlásra, illetve a közös tulajdon megszüntetését esetlegesen kizáró egyéb okra az alperesek nem hivatkoztak.
Az árverési értékesítés elrendelése során a Legfelsőbb Bíróság 10. számú PK állásfoglalására figyelemmel a legkisebb árverési vételárat a bíróságnak ítélettel kell megállapítani, mely elérhető árverési vételár nem feltétlenül azonos az ingatlan becsült forgalmi értékével, ezért az elsőfokú bíróságnak ismételt szakértő kirendelésével meg kell állapítania az árverés esetén elérhető legkisebb árverési vételár összegét.
Az árverési vételár felosztásánál az elsőfokú bíróságnak figyelemmel kell lennie arra is, hogy az I-II. és VI. r. alperesek hivatkoztak arra a perben, hogy a közös tulajdonú ingatlannal kapcsolatban ráfordításaik voltak. Fel kell ezért hívni az elsőfokú bíróságnak az I-II. és VI. r. alpereseket arra, hogy e beruházásokkal, költségekkel kapcsolatos igényeiket részletezve terjesszék elő, alperesi előterjesztésre a felperest nyilatkoztatni kell, és a felperesi nyilatkozattól függően kell felhívni az alpereseket, az általuk állított tényeket bizonyítsák. A bizonyítás függvényében kell az elsőfokú bíróságnak állást foglalnia abban, hogy az alperesek az általuk igényelt ráfordítások megtérítésére igényt tarthatnak-e, és ha igen milyen mértékben, az indokolt mértékű megtérítési igény az árverési vételár felosztásánál az alperesek javára számolandó el.
Az alperesek által esetlegesen érvényesítendő beruházásokkal kapcsolatos igények tekintetében rámutat a másodfokú bíróság, hogy a tulajdonközösség megszüntetése körében az árverési vételár felosztásánál azok a beruházások játszhatnak szerepet, amelyek az árverési vételár meghatározása, azaz az ingatlan forgalmi értékének megállapítása szempontjából is jelentőséggel bírnak, azaz csakis olyan beruházásokról lehet szó, amelyeknek az ingatlan jelenlegi állapotában meglévő forgalmi értékére hatásuk van, miután e pernek - a per jelenlegi állása szerint - kizárólag a tulajdonközösség megszüntetése a per tárgya.
Amennyiben a feleknek egymással szemben egyéb igényeik vannak, azaz a felperes az alperesek általi hasznosítás során elért haszonból kívánna részesedni, avagy az alpereseknek az ingatlan fenntartásával kapcsolatos vagy az ingatlan érték emelkedésében nem jelentkező kiadást kívánnak a felperessel szemben érvényesíteni, úgy a felek ezt külön keresettel, viszontkeresettel, beszámítási kifogással tehetik meg.
A fenti eljárás lefolytatása után lesz az elsőfokú bíróság abban a helyzetben, hogy az ügyben megalapozott döntést hozzon.
(Pécsi Ítélőtábla Gf. IV. 30.022/2008/7.)