adozona.hu
BH+ 2006.8.369
BH+ 2006.8.369
Bérleti szerződés felmondása érvénytelenségének megállapítása körében irányadó szempontok [1993. évi LVIII. tv. (továbbiakban: Ltv.) 2. § (2) bek., 25. § (1) és (3) bek.].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A felperes és az I. r. alperes 2002. június 1. napján helységbérleti szerződést kötött a D., Vásár tér 1. szám alatti ingatlanra 2005. szeptember 1. napjáig terjedő időtartamra havi 360 000 Ft + áfa bérleti díj ellenében. A szerződés szerint a felperes az ingatlant albérletbe adhatta.
2002. június 1. napján a felperes a IV. r. alperes által képviselt II. r. alperessel, valamint külön szerződésben a III. r. alperessel albérleti szerződést kötött 2005. szeptember 1. napjáig a fenti bérleményre...
BH+ 2006.8.369 Bérleti szerződés felmondása érvénytelenségének megállapítása körében irányadó szempontok [1993. évi LVIII. tv. (továbbiakban: Ltv.) 2. § (2) bek., 25. § (1) és (3) bek.].
A felperes és az I. r. alperes 2002. június 1. napján helységbérleti szerződést kötött a D., Vásár tér 1. szám alatti ingatlanra 2005. szeptember 1. napjáig terjedő időtartamra havi 360 000 Ft + áfa bérleti díj ellenében. A szerződés szerint a felperes az ingatlant albérletbe adhatta.2002. június 1. napján a felperes a IV. r. alperes által képviselt II. r. alperessel, valamint külön szerződésben a III. r. alperessel albérleti szerződést kötött 2005. szeptember 1. napjáig a fenti bérleményre, melynek alapján a II. r. alperes havi bruttó 544 345 Ft, a III. r. alperes 100 000 Ft havi bérleti díj megfizetését vállalta. A szerződések 10. pontja értelmében a bérbe adót azonnali hatályú felmondás illette meg, ha az albérlő a bérfizetéssel akár egy napos késedelembe esne, a 11. pont alapján ilyen esetben a határozott időből még hátra levő díjra is jogosulttá válik a bérbeadó.
2003. július 25-én az I. r. alperes felszólította a felperest - a bérleti jogviszony felmondásának kilátásba helyezésével - többek között arra, hogy a tűzveszélyes anyagokat hordassa el, a padlásfeljárót helyezze vissza eredeti helyére stb. Mivel a felperes a felhívásban megjelölt határidőig, 2003. augusztus elsejéig a felhívásban foglaltaknak nem maradéktalanul tett eleget, a bérleti szerződést 2003. augusztus 17. napjára felmondta, amit a felperes nem fogadott el.
2003. augusztus elsején az I. r. alperes bérleti szerződést kötött a II. és III. r. alperessel az általuk korábban is használt helységekre, és 2003. augusztusától kezdődően a II. és III. r. alperesek a bérleti díjat az I. r. alperesnek fizették.
A felperes 2003. augusztus 6-án a II. és III. r. alperessel kötött albérleti szerződést azonnali hatállyal felmondta, mert II. és III. r. alperesek fizetési kötelezettségükkel késedelembe estek. Felhívta külön-külön a II. és a III. r. alperest, hogy az általuk használt helyiséget 2 napon belül kiürített állapotban adják át, a bérleti díjat, mely a szerződés 11. pontja szerint egyösszegben esedékes, fizessék ki. 2003. november hónaptól a felperes az I. r. alperesnek bérleti díjat nem fizet.
A felperes módosított keresetében az I. r. alperes helységbérleti szerződés felmondása érvénytelenségének megállapítását kérte. A II. és III. r. alperessel szemben az albérleti szerződés megszűnte folytán kiürítésre kötelezés iránt terjesztett elő kérelmet. Kérte, hogy a bíróság II. r. alperest 14 329 875 Ft albérleti díj és 2003. augusztus 9. napjától járó kamatai, továbbá 6 178 831 Ft használati díj és 2004. január 16. napjától járó kamatai megfizetésére kötelezze, míg III. r. alperest 2 635 500 Ft albérleti díj és 1 135 094 Ft használati díj fenti időpontoktól járó kamatai megfizetésére kötelezze. IV. r. alperessel szemben keresete arra irányult, hogy az, a II. r. alperes által esetlegesen meg nem fizetett tartozásokért, mint a bt. beltagja korlátlanul álljon helyt.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. r. alperes viszontkeresetében a közte és a felperes között létrejött bérleti szerződés semmisségének megállapítását kérte.
A felperes a viszontkereset elutasítását indítványozta.
A megyei bíróság ítéletében megállapította, hogy az I. r. alperes 2003. augusztus 1. napján kelt azonnali hatályú felmondása érvénytelen. A fentieket meghaladóan a felperes keresetét és az I. r. alperes viszontkeresetét teljes egészében elutasította. Kötelezte az I. r. alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 300 000 Ft perköltséget, valamint az Államnak 677 600 Ft eljárási illetéket, a II. r. alperesnek 500 000 Ft, a IV. r. alperesnek 125 000 Ft perköltséget, valamint az Államnak 463 930 Ft eljárási illetéket.
A felülvizsgálati eljárás tárgyát adó, a felperesnek a II-IV. r. alperesekkel szemben előterjesztett kereseti kérelme kapcsán kifejtette, az 1993. évi LVIII. tv. (továbbiakban: Lakástv.) 25. §-ának (1) bekezdése értelmében a felperes felmondása érvénytelen volt, mert a felmondást nem előzte meg felszólítás a bérleti díj megfizetésére.
Az ítélettel szemben a felperes és az I. r. alperes terjesztett elő fellebbezést.
A felperes fellebbezésében nem sérelmezte azt az ítéleti megállapítást, hogy érvénytelenül mondta fel a II. és III. r. alperessel kötött bérleti szerződést. Ezért fellebbezésében az ott tételesen megjelölt bérleti díj és kamatai megfizetésére kérte kötelezni II. és III. r. alperest.
Az ítélőtábla ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és kötelezte II., továbbá III. r. alpereseket, hogy a bérlemény általuk használt részét 60 nap alatt kiürítve bocsássák a felperes rendelkezésére. Az I. r. alperes által fizetendő eljárási illetéket 309 000 Ft-ra leszállította. A felperes perköltség megfizetésre kötelezését a II. és IV. r. alperesek javára mellőzte és kimondta, hogy a felek az elsőfokú eljárási költségeket maguk viselik. A felperes által fizetendő első fokú illeték összegét 232 000 Ft-ra leszállította és kötelezte a II. r. alperest 152 000 Ft, a III. r. alperest 80 000 Ft eljárási illeték Állam javára történő megfizetésére. A IV. r. alperes perköltség és illetékfizetésre kötelezését mellőzte.
Megállapította, hogy az alperesek között 2003. augusztus elsején a fenti bérleményre vonatkozóan megkötött bérleti szerződés érvénytelen. Egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Kötelezte az I. r. alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 150 000 Ft fellebbezési eljárási költséget, az államnak felhívásra 324 000 Ft fellebbezési eljárási illetéket. A felperes és a II. és III. r. alperesek egymás közötti viszonyukban a fellebbezési eljárási költségeket maguk viselik. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az államnak felhívásra 232 000 Ft-ot, a II. r. alperest, hogy fizessen meg felhívásra 152 000 Ft-ot, a III. r. alperest 80 000 Ft fellebbezési eljárási illetéket. Ítélete indokolásában a felülvizsgálati kérelemmel érintett körben az alábbiakat fejtette ki. A felperes és az I. r. alperes által megkötött helységbérleti szerződés nem szűnt meg, így az nem eredményezhette a felperes és a II., illetve a III. r. alperes között létrejött bérleti szerződés megszűnését. A felperes azonban 2005. augusztus 6-án a II. és III. r. alperessel létrejött bérleti szerződéseket azonnali hatállyal felmondta, bérfizetési késedelemre hivatkozással. A felperes és a II., illetve a III. r. alperesek közötti bérleti szerződések az adott tényállás mellett az azonnali hatályú felmondás alkalmazhatóságát lehetővé tették, a II. és III. r. alperesek a felmondást elfogadták, így a szerződések megszűntek. Ezért volt szükséges, hogy a másodfokú bíróság a II. és III. r. alpereseket birtokbaadásra kötelezze. Amennyiben a szerződő felek között a szerződés megszűnik, ez azzal a következménnyel jár, hogy a bérlőknek a még hátralevő teljes bérleti időszakra nem kell bérleti díjat fizetni, ezzel ellentétes álláspont elfogadása ellenkezne a jogi és erkölcsi normákkal, a jogszerű felmondás ugyanis a bérlemény birtokbaadását vonja maga után. A bíróság a bérleti szerződésnek bérleti díjfizetésre vonatkozó rendelkezése semmisségét hivatalból észlelte. A II. és III. r. alperesek most is használják az ingatlant, mivel a felperes az ingatlan jogszerű bérlője, nem bérleti díjat, hanem használati díjat követelhetett volna II. és III. r. alperestől. A II. és III. r. alperesek 2003. augusztus elsejét követően a bérleti díjat az I. r. alperesnek fizették, holott őt az nem illette volna meg, így a felperes az I. r. alperessel szemben léphetett volna fel jogalap nélküli gazdagodásra hivatkozva, és tőle követelhette volna a bérleti díjat. A Ptk. 423. §-a értelmében ugyanarra az időszakra vonatkozóan, amelyre nézve a felperes és az I. r. alperes között érvényes bérleti szerződés áll fenn, az I. r. alperes nem adhatta volna bérbe az adott ingatlant a II. és III. r. alpereseknek. Mivel az I. r. alperes előbb kötött szerződést a felperessel, mint a II. és III. r. alperesekkel és a felperessel kötött szerződése érvényes volt, a II. és III. r. alperesekkel kötött szerződés lehetetlen szolgáltatásra irányult. Ezért a Ptk. 227. §-ának (2) bekezdése alapján érvénytelen.
A felperes felülvizsgálati kérelmében kérte, hogy a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelemmel érintett körben helyezze hatályon kívül és kötelezze a II. r. alperest, - amennyiben vagyona nem fedezi a IV. r. alperest - hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 13 668 405 Ft bérleti díjat, és annak 2004. augusztus 1-jétől 2004. december 31-ig évi 11%, 2005. január 1-jétől június 30-ig 9,5%, 2005. július 1-jétől fél évente a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal egyező késedelmi kamatát. Kötelezze a III. r. alperest arra, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 2 510 982 Ft bérleti díjat és annak 2004. augusztus 1-jétől 2004. december 31-ig évi 11% 2005. január 1-jétől 2005. június 30-ig 9,5%, 2005. július 1-jétől félévente a késedelemmel érintett naptári fél évet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal egyező mértékű késedelmi kamatát, mellőzze a felperes illetékfizetésre kötelező rendelkezését, marasztalja a II., IV. r. alpereseket az I., II. és felülvizsgálati eljárással felmerült perköltség viselésére. Ezek az összegek 2005. július 8-áig lettek kiszámolva. Kérte ugyanakkor, hogy amennyiben a felülvizsgálati kérelem elbírálására később kerülne sor, a bérleti díj tekintetében további 3 havi bérleti díj megfizetésére kötelezze a Legfelsőbb Bíróság a II. és III. r. alpereseket. Felperes álláspontja szerint a jogerős ítéletnek az a jogi következtetése, hogy a felperes felmondása érvényes volt, ellentétes a Lakástv. 25. § (1) és (3) bekezdésében, illetve a 2. § (2) bekezdésében foglaltakkal.
A Legfelsőbb Bíróság 2005. november 28-án kelt végzésével a felülvizsgálati eljárás lefolytatását elrendelte.
A II. és IV. r. alperesek 2005. december 6-án kelt ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában történő fenntartását kérték. Bejelentették, hogy a felperes a megyei bíróság előtt használati díj megfizetése iránt keresetet terjesztett elő, a per folyamatban van. Ebben a felperes a jelen ügyben érvényesíteni kívánt bérleti díj összegével egyezően határozta meg az ingatlan használatáért járó ellenértéket. Ebben az eljárásban 13 406 099 Ft erejéig jelen per II. és IV. r. alperese beszámítási kifogást terjesztett elő, mely beszámítási kifogás tekintetében 11 199 724 Ft erejéig a beszámítás jogszerűségét a felperes elismerte.
Az I. r. alperes 2005. december 16-án csatlakozó felülvizsgálati kérelmet és ellenkérelmet terjesztett elő. Ebben a felülvizsgálati kérelem elutasítását és csatlakozó felülvizsgálati kérelmének történő helyt adást kérte.
A III. r. alperes 2005. december 19-én kelt ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában történő fenntartását kérte. Hangsúlyozta, a másodfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy III. r. alperes a felperes felmondását elfogadta, így a felperes és a III. r. alperes között az albérleti szerződés megszűnt.
A Legfelsőbb Bíróság 2006. január 13-án kelt végzésével az I. r. alperes csatlakozó felülvizsgálati kérelmét, mint elkésettet elutasította.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta, vizsgálhatta felül, így jelen határozat nem érinti a jogerős ítéletnek a felülvizsgálati kérelemmel nem támadott, az I. r. alperesre, illetve az alperesek egymás közötti szerződésére vonatkozó rendelkezéseit.
A Legfelsőbb Bíróság elfogadta a felülvizsgálati kérelmében előadottakat, mely szerint a felperes felmondása a II. és III. r. alperessel szemben nem felelt meg a Lakástv. 25. §-a (1) és (3) bekezdésében szereplő szabályoknak, melyet a bírói gyakorlat kogens rendelkezéseknek tekint, és amelytől eltérni szerződésben sem lehet. Ebből következően a Legfelsőbb Bíróság nem értett egyet a jogerős ítéletben kifejtekkel atekintetben, mely szerint a felperesnek a II-III. r. alperessel szemben gyakorolt azonnali hatályú felmondása érvényes lenne, ugyanakkor elfogadta az elsőfokú bíróság e tárgyban hozott döntését. Ebből pedig az következik, hogy a II. és III. r. alperes valamint a felperes között létrejött albérleti szerződések nem szűntek meg a felperes azonnali hatályú felmondása folytán, ezért a II-III. r. alpereseket bérleti díjfizetési kötelezettség terheli. A perben eljárt bíróságok a II. és III. r. alpereseket terhelő bérleti díj nagyságának meghatározásával érdemben nem foglalkoztak. Az eljárásban előadásra került, hogy a II. és IV. r. alperes és jelen per felperese között peres eljárás folyik a megyei bíróság előtt használati díj megfizetése iránt, mely perben a II. és IV. r. alperes előadása szerint a felperes a jelen eljárásban elbírálandó bérleti díjnak megfelelő összeget igényel II. és IV. r. alperesektől használati díjként. Ebben a perben a felperes részlegesen elismerte a II. és IV. r. alperes által előterjesztett beszámítási kifogást. Ilyen tényállás mellett, figyelemmel arra, hogy a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételére nincs lehetőség [Pp. 275. § (1) bekezdése] a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 213. § (2) bekezdése alapján részítéletet hozott, melyben többek között megállapította, hogy a II. és III. r. alperesekkel szembeni felmondás érvénytelen.
A jogerős ítéletet a fentieken túlmenően a felülvizsgálati kérelemmel érintett körben hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot az eljárás további folytatására utasította.
Az elsőfokú bíróságnak a jelen ítéletben foglaltak alapulvételével kell vizsgálnia, hogy a felperes követelése a II., illetve III. r. alperessel szemben milyen összeg erejéig alapos, döntése meghozatala során figyelemmel kell lennie a megyei bíróság előtt folyó perben előadottakra is.
A Legfelsőbb Bíróság döntését a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alapján hozta meg. (Legf. Bír. Gfv.X.30.259/2005. sz.)