adozona.hu
EH 2004.1075
EH 2004.1075
Feltételtől függő hatályú szerződés esetén a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség keletkezésének időpontja [1990. évi XCIII. tv. 26. §, 102. §].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A felperes a 2002. november 5. napján kelt adásvételi szerződéssel megvásárolta a 1512 hrsz. alatt nyilvántartott 983 m2 alapterületű "lakóház, udvar" elnevezésű ingatlant 42 millió forint vételárért. A megállapodás 2. pontjában a felek kijelentették, hogy a szerződést feltételektől függő hatállyal kötik meg. Az adásvételi szerződés tárgya az "épületek, alépítmények, alapozás, burkolatok nélküli üres, rendezett, sík terepű lakóépületekkel beépíthető építési telekingatlan tulajdonjoga". Az ela...
EH 2004.1075 Feltételtől függő hatályú szerződés esetén a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség keletkezésének időpontja [1990. évi XCIII. tv. 26. §, 102. §].
A felperes a 2002. november 5. napján kelt adásvételi szerződéssel megvásárolta a 1512 hrsz. alatt nyilvántartott 983 m2 alapterületű "lakóház, udvar" elnevezésű ingatlant 42 millió forint vételárért. A megállapodás 2. pontjában a felek kijelentették, hogy a szerződést feltételektől függő hatállyal kötik meg. Az adásvételi szerződés tárgya az "épületek, alépítmények, alapozás, burkolatok nélküli üres, rendezett, sík terepű lakóépületekkel beépíthető építési telekingatlan tulajdonjoga". Az eladó ennek érdekében saját költségén vállalta az ingatlan átminősítését építési telekre, illetve beépítetlen területre saját költségén. Ennek érdekében a bontási engedély beszerzését, magát a bontást, építési hatósági engedély kérését, átminősítésről rendelkező határozat ingatlan-nyilvántartásba történő benyújtását, széljegyzet tulajdoni lap másolat vevő részére történő átadását. A megállapodás 10. pontjában a vevő kijelentette, hogy az ingatlant 4 éven belül lakóházzal kívánja beépíteni. A megállapodás a földhivatalnál 2002. november 22-én, az illetékhivatalnál pedig 2002. december 3-án került iktatásra. Az ingatlanon a közigazgatási szerv 2002. december 9-én tartott helyszíni szemlét. Megállapította, hogy a felépítmény még áll. Az önkormányzat jegyzője 2003. február 25-én adott ki igazolást az ingatlan nyilvántartás átvezetésére, melyben rögzítette, hogy a 2002. július 2-án kelt engedély alapján a felépítmény elbontásra került, az ingatlanon építmény nem található, az beépítetlen terület. Az okirat a földhivatalhoz ugyanezen a napon beadásra került. A felperes 2003. február 28-án vette birtokba a felépítmény nélküli ingatlant.Az első fokon eljárt közigazgatási szerv a 2003. február 24. napján hozott fizetési meghagyásában - a szerződés szerinti vételárat elfogadva - kötelezte a felperest 2 360 000 Ft visszterhes vagyonátruházási, és 2000 Ft ingatlan-nyilvántartási eljárási illeték megfizetésére.
A felperes fellebbezése folytán eljárt alperes a 2003. április 10. napján hozott határozatában az elsőfokú határozatot helybenhagyta. Döntését az 1990. évi XCIII. törvény (továbbiakban: Itv.) 21. § (1) bekezdésében, 26. § (1) bekezdés a) pontjában, 102. § (1) bekezdés l) pontjában, 102. § (3) bekezdésében, 70. §-ában, a Ptk. 228. §-ában foglaltakra alapította. Határozatát azzal indokolta, hogy az ingatlanon az adásvételi szerződés megkötésének időpontjában felépítmény, lakóház volt. Ezért az nem minősül üres, beépítetlen földrészletnek, így a felperes részére illetékmentesség nem biztosítható. Az a körülmény, hogy a szerződő felek a bontási engedély beszerzését kikötötték, a szerződés érvényességére nincs kihatással. "Olyan kitételt" pedig a megállapodás nem tartalmaz, hogy ha az eladó határidőre nem teljesít, a szerződés hatályát veszti, ezért felfüggesztő feltétellel megkötött szerződés sem állapítható meg.
A felperes - az Itv. 3. § (3) bekezdésében, 3. § (6) bekezdésében, 26. § (1) bekezdésében, 102. § (1) bekezdés l) pontjában és (3) bekezdésében foglaltakra hivatkozva - a határozatok hatályon kívül helyezését kérte. Érvelése szerint az alperes jogszabálysértően hagyta figyelmen kívül, hogy feltételtől függő hatállyal kötött szerződést. A feltétel pedig 2003. február 26-án következett be, ekkor keletkezett illetékkötelezettsége is. Az illetékkötelezettség keletkezésekor fennálló állapot szerint pedig a szerződés mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól, így nincs jelentősége annak, hogy a helyszíni szemle időpontjában még építmény állt az ingatlanon.
A megyei bíróság jogerős ítéletében az alperes határozatát hatályon kívül helyezte, és az alperest új eljárásra kötelezte. A felperes és az eladó között létrejött adásvételi előszerződésre is figyelemmel az volt a jogi álláspontja, hogy a felek az ingatlan adásvételi szerződést feltételtől függő hatállyal kötötték meg. A szerződés hatálya a jogerős bontási engedély, a meglévő építmények elbontása, illetve az építési telek átminősítése után és ennek ingatlan-nyilvántartásba történő benyújtását követően 2003. február 26-án következett be. Ezért az illetékkötelezettség keletkezésekor az ingatlan lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak minősült. Így a felperest, mivel beépítési kötelezettséget vállalt, megillette az Itv. 26. § (1) bekezdés a) pontja szerinti illetékmentesség.
A jogerős ítélet ellen a Pp. 270. § (2) bekezdés ba) pontjára alapítottan az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet.
A felperes ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte. A perben eldöntendő jogkérdés kapcsán hivatkozott a 2/2002. PJE határozatra.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Az Itv. 3. §-ának (3) bekezdése értelmében a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség a szerződés megkötése napján, árverési vétel esetében az árverés napján, ingatlannak, ingónak, vagyoni értékű jognak bírósági, hatósági határozattal történő megszerzése esetén a határozat jogerőre emelkedése napján, az előzőekben nem említett esetekben a vagyonszerzéskor keletkezik. Az Itv. 3. § (5) bekezdése kimondja, hogy hatósági jóváhagyástól függő vagyonszerzési jogügylettel kapcsolatban az illetékkötelezettség a jóváhagyás napján keletkezik. Ez irányadó akkor is, ha s szerződés érvényességéhez harmadik személy beleegyezése szükséges. Az Itv. 3. § (6) bekezdése értelmében a felfüggesztő, vagy bontó feltételtől, illetőleg a kezdő határidő bekövetkezésétől függő szerződés esetén a vagyonszerzési illetékkötelezettség a szerződés hatályának beálltakor keletkezik.
A Ptk. 228. § (1) és (2) bekezdése a következőképpen rendelkezik:
(1) Ha a felek a szerződés hatályának beálltát bizonytalan, jövőbeni eseménytől teszik függővé (felfüggesztő feltétel), a szerződés hatálya e feltétel bekövetkeztével áll be.
(2) Ha a felek a szerződés hatályának megszűntét tették bizonytalan, jövőbeni eseménytől függővé (bontó feltétel), a feltétel bekövetkeztével a szerződés hatálya megszűnik.
E törvényi rendelkezések értelmében feltétel kizárólag jövőbeni, bizonytalan esemény lehet. Ha a felek a szerződés hatályának beálltát, vagy megszűnését feltételhez kötik, a felfüggesztő vagy bontó feltétel bekövetkeztéig, illetve meghiúsulásáig függő helyzet áll fenn. Ha a feltétel bekövetkezik, a szerződés hatálya a feltétel bekövetkeztével beáll. Értelemszerűen nem hatályosul a szerződés abban az esetben, ha az esemény nem következik be. Jövőbeni, bizonytalan esemény lehet a felek akaratától függő, vagy akaratától független felfüggesztő vagy bontó feltétel. Valamely ingatlan jellegének, jogi minősítésének megváltoztatásához nem elégséges a felek erre irányuló szándéka. A felépítmény bontásához, az ingatlan jellegének megváltozásához hatósági döntések, határozatok, engedélyek szükségesek. Ezek pedig nem tartoznak a felek kompetenciájába, mivel ezeket kizárólag jogszabályok által erre feljogosított közigazgatási szervek, az e tárgyban rájuk irányadó anyagi és eljárási szabályoknak megfelelően hozhatják meg.
A perbeli esetben az ingatlan adásvételi szerződés nemcsak elnevezésében, hanem tartalmában is felfüggesztő feltételt rögzít. E feltétel dokumentumokkal igazoltan 2003. február 26-án következett be, ekkor vált ugyanis az ingatlan a hatósági engedélyek alapján lefolytatott eljárás eredményeként beépítetlen területté és az átminősítéssel kapcsolatos okirat is ekkor került kiadásra, illetve a földhivatalhoz benyújtásra. Ezért az egyébként érvényesen megkötött szerződés ezen a napon lépett hatályba. Az alperes a kifejtettekből következően tévesen hivatkozott arra, hogy a szerződés 2. pontjában felsoroltak azért nem tekinthetők felfüggesztő feltételnek, mert teljesítésük a fél magatartásán múlott.
A felek közötti ingatlan adásvételi szerződés érvényesen létrejött, csupán annak hatálya állt be később, azaz a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség keletkezett a szerződés megkötésétől eltérő időpontban [Itv. 3. § (6) bekezdése]. A vagyontárgy minősítése tekintetében az illetékkötelezettség keletkezésekor fennálló állapot az irányadó [Itv. 102. § (3) bekezdése]. Ez az időpont pedig 2003. február 26. napja, ebben az időpontban pedig az ingatlan lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak minősült [Itv. 102. § (1) bekezdés l) pontja]. Ezért a felperest - mivel lakóház építési szándékáról még a megállapodásban nyilatkozott - az Itv. 26. § (1) bekezdés a) pontja alapján mentesség illette meg a visszterhes vagyonszerzési illetékfizetés alól.
Az alperes a felülvizsgálati kérelmében kifejtett azon álláspontja, mely szerint a felperest azért sem illeti meg az illetékmentesség, mivel a szerződő felek az okiratban nem mondták ki, hogy ha az eladó a kötelezettségének nem tesz eleget, a szerződés érvénytelenné válik, olyan új jogi érv, amely a határozatában illetve az alapeljárásban nem merült fel. Ezért a felülvizsgálati eljárás során érdemben nem vizsgálható [Pp. 270. § (1) bekezdése, 275. § (1) bekezdése]. Megjegyzi ugyanakkor a felülvizsgálati bíróság, hogy az érvényesség és a hatályosság nem azonos jogi fogalmak. Az ingatlan adásvételi szerződés érvényes létrejöttéhez szükséges tartalmi követelményekről a XXV. PED ad iránymutatást. Ezen elvi döntésnek megfelelően a perbeli esetben a felfüggesztő feltétel is írásba foglalásra került, ezzel az a tulajdon átruházási szándék részének minősült. Rögzíti egyben, hogy a felfüggesztő feltétel ellehetetlenülése esetén a szerződés nem érvénytelenné, hanem hatálytalanná válik. A felperes ellenkérelmében jogi álláspontjának alátámasztásaként helyesen hivatkozott a 2/2002. PJE számú határozatra.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta [Pp. 275. § (3) bekezdése]. (Legf. Bír. Kfv. I. 35.559/2003. sz.)