adozona.hu
AVI 1999.8.105
AVI 1999.8.105
A fél az Itv. 69. § szerinti bejelentés és az illeték kiszabása után már utólagosan nem vitathatja az általa kialkudott és a szerződésben megjelölt forgalmi érték mint vételár valódiságát (1990. évi XCIII. tv. 69. §)
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A város önkormányzata a tulajdonában lévő M., F. u. 39. szám alatti gyógyszertár privatizációjára 1997. március 10-én pályázatot írt ki. A pályázati feltételek részletesen tartalmazták, hogy ki jogosult a pályázat benyújtására, mennyi a limitár, mik a fizetési feltételek, tartalmazták továbbá azt a kikötést, hogy az ingatlanban az értékesítést követően is gyógyszertár működtetése kötelező, a benyújtandó pályázat alaki, tartalmi követelményeit, a pályázat érvényességi feltételeit, az elbírálás...
AVI 1999.8.105 A fél az Itv. 69. § szerinti bejelentés és az illeték kiszabása után már utólagosan nem vitathatja az általa kialkudott és a szerződésben megjelölt forgalmi érték mint vételár valódiságát (1990. évi XCIII. tv. 69. §)
A város önkormányzata a tulajdonában lévő M., F. u. 39. szám alatti gyógyszertár privatizációjára 1997. március 10-én pályázatot írt ki. A pályázati feltételek részletesen tartalmazták, hogy ki jogosult a pályázat benyújtására, mennyi a limitár, mik a fizetési feltételek, tartalmazták továbbá azt a kikötést, hogy az ingatlanban az értékesítést követően is gyógyszertár működtetése kötelező, a benyújtandó pályázat alaki, tartalmi követelményeit, a pályázat érvényességi feltételeit, az elbírálás szempontjait. A pályázati feltételek 2/b. pontja tartalmazta a limitárat az alábbi bontás szerint:- ingatlan értéke 12 150 000 Ft + áfa
- éves jövedelmezőség X 3 9 120 000 Ft + áfa
- berendezési tárgyak értéke 381 000 Ft + áfa
(múzeumi védettség alatt állókat kivéve)
limitár 19 071 000 Ft + áfa
A pályázó Bt. beltagja - a pályázati kiírásnak megfelelően - az 1994. évi LIV. törvény 17. §-a alapján a személyi jog megszerzésére jogosult a gyógyszerész, a pályázatban rögzített limitáron az eladó önkormányzattal 1997. szeptember 16-án az adásvételre előszerződést, majd 1997. november 5-én végleges adásvételi szerződést kötött.
A megyei illetékhivatal fizetési meghagyásában a vevő terhére az áfával számított teljes vételár 23 131 500 Ft után 10%-os mértékű 2 315 150 Ft visszterhes vagyonátruházási illetéket írt elő.
A megállapított illeték mértékét a vevő (a továbbiakban: felperes) vitatta és fellebbezést nyújtott be, melyben az illeték kiszabásának alapjául szolgáló forgalmi értéket 14 032 500 Ft-ban kérte megállapítani, míg a fizetendő illeték mértékét ennek 10%-ában jelölte meg.
A Megyei Közigazgatási Hivatal Hatósági Főosztálya (a továbbiakban: alperes) határozatával a fizetési meghagyást helybenhagyta, a fellebbezést pedig elutasította. A határozat indokolása szerint az Itv. 69. §-ára figyelemmel a felek által vételárként megjelölt összeget forgalmi értékként elfogadta, a berendezési tárgyak értékének levonása után. Az így kapott összeg az illeték alapja. A szerződő felek a telek- és épületérték mellett az éves jövedelmezőségen alapuló üzletértéket is beszámították a vételárba, azt áralakító tényezőnek tekintették maguk is. A szerződés tárgyát képező gyógyszertár speciális jellegéből adódóan a vételár összege is magasabb, mintha egy egyszerű ingatlant vásárolt volna a vevő. Az Itv. forgalmi értéken pénzben kifejezett értéket ért, amely árként általában elérhető. Amennyiben a felek a szerződés megkötésekor megegyeztek abban a vételárban, amely az éves jövedelmezőségen alapuló üzletértéket is tartalmazta, úgy elfogadhatatlan arra hivatkozni, hogy az nem képezi a forgalmi érték részét.
A felperes a határozat felülvizsgálata iránt benyújtott keresetében kérte annak megváltoztatását akként, hogy az ingatlan - visszterhes vagyonátruházási illeték alapjául szolgáló - forgalmi értéke 14 032 500 Ft, a fizetendő illeték mértéke ennek megfelelően 1 403 250 Ft legyen.
Kereseti kérelme indokául arra hivatkozott, hogy mind az előszerződés, mind pedig a végleges adásvételi szerződés a privatizációs vételárat több komponensre bontotta, így az ingatlan értéke, az éves jövedelmezőségen alapuló üzleti értékre, valamint a berendezési tárgyak értékére.
Álláspontja szerint a perbeli esetben nem csupán egy ingatlan eladásáról volt szó, hanem egy privatizáció lebonyolításáról, melynek csupán egyik eleme volt az ingatlan eladása. Az önkormányzat tulajdonképpen a privatizáció során az egyébként feladatkörébe tartozó gyógyszerellátás folytatására vonatkozó jogosultságot ellenérték fejében átruházta. Ezt az ellenértéket az önkormányzat az éves jövedelmezőség figyelembe vételével üzleti értékként határozta meg. Ez az üzleti érték azonban nem tartozik az ingatlan vételárának fogalmi körébe, így a felperes álláspontja szerint az az illetékkiszabás alapjául szolgáló forgalmi értéket sem képezhet. Ezt az üzleti értéket ugyanis az Itv. 18. §-a az illeték tárgyaként nem határozza meg.
Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontja szerint az Itvr. 18. §-a azt tartalmazza, hogy az ingatlan megszerzése az illeték tárgya. Azt, hogy a forgalmi értékként elfogadott vételár milyen tényezőkből tevődik össze, a szerződő felek határozzák meg, azt a szerződés aláírásával elfogadták. Az illetékes hatóság nem maga határozta meg a forgalmi értéket, az a szerződés szerinti vételáron alapult.
Az elsőfokú bíróság az alperes határozatát a fizetési meghagyásra is kiterjedően megváltoztatta és az illetékalapot 14 032 500 Ft-ban, a felperest terhelő illeték mértékét 1 403 250 Ft-ban állapította meg, a különbözetként mutatkozó 909 900 Ft törlését rendelte el.
A bíróságnak a határozat felülvizsgálata során abban a jogkérdésben kellett állást foglalnia, hogy a forgalmi értékként bejelentett és elfogadott szerződéses vételár képezi-e az illetékkiszabás alapját, vagy pedig az éves jövedelmezőségen alapuló üzletérték nélküli vételár.
A döntés alapjául szolgáló jogszabályi rendelkezések az alábbiak:
Az Itv. 18. § (1) bekezdése értelmében ingatlannak, valamint a (2) bekezdésben meghatározott ingónak és vagyonértékű jognak visszteher mellett történő megszerzése visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik.
Az Itv. 69. § (1) bekezdésében foglalt szabály pedig úgy rendelkezik, hogy az illeték alapjául szolgáló forgalmi értéket az illeték fizetésére kötelezett fél köteles bejelenteni.
Az Itv. 70. § (1) bekezdése pedig kimondja, hogy ha a forgalmi értéket a felek nem tüntették fel, nem jelentették be, vagy a feltüntetett, illetőleg bejelentett érték az illetékhivatal megítélése szerint a forgalmi értéktől eltér, a forgalmi értéket az illetékhivatal állapítja meg.
Az Itv. 102. § (1) bekezdés e) pontja szerint e törvény alkalmazásában forgalmi érték az a pénzben kifejezett érték, amely a vagyontárgy eladása esetén - az illetékkötelezettség keletkezésekor volt állapotában, a vagyontárgyat terhelő adósságok figyelembe vétele nélkül - árként általában elérhető.
A számvitelről szóló 1991. évi XVIII. törvény 39. § (12) bekezdése határozza meg az üzleti vagy cégérték fogalmát és tartalmát, mely szerint üzleti vagy cégérték beszerzési árán a megvásárolt társaságért, vállalatért fizetett ellenérték és a megvásárolt társaság, vállalat egyes eszközeinek a kötelezettségekkel csökkentett - e törvény szerinti értékelése kialakított - értéke közötti különbözetet kell érteni, ha a fizetett ellenérték magasabb.
Nem vitás, hogy a gyógyszertári privatizációs pályázat elsődleges célja az önkormányzati alapellátás körébe tartozó gyógyszertári tevékenység magánosítása volt. E tevékenység értékesítése az önkormányzat számára egyfajta bevételi forrás volt, melynek mértékét az éves jövedelmezőség háromszorosában határozta meg 6 540 000 Ft + áfa összegben.
A gyógyszertári privatizáció során nemcsak a gyógyszertári tevékenységet, hanem e tevékenység gyakorlásához, folytatásához szükséges ingatlant is értékesítette a pályázat nyertesének, mely ingatlan tulajdonképpen a tulajdonában álló gyógyszertár épülete volt.
A limitár, mely később az adásvételi szerződésben vételárként került megállapításra, az önkormányzat értékesítési szempontjait tükrözi. Tartalmazza az üzletérték ellenértékét, és külön tartalmazza az ingatlan, illetőleg ingóságok értékét is.
A bíróság osztotta a felperes azon jogi okfejtését, hogy lényegében egy adásvételi szerződés keretében két szerződéskötésre került sor, egyrészt a gyógyszertári tevékenység értékesítésére, másrészt pedig az ingatlan eladására.
A már hivatkozott üzleti érték törvényi meghatározásából a bíróság álláspontja szerint az következik, hogy az üzleti érték önálló gazdasági egység (jelen esetben gyógyszertár) eladásakor - függetlenül a tevékenységet magában foglaló vagyontárgyaktól - meghatározható, az önálló értéket képvisel, adott esetben önálló forgalom tárgyát is képezheti, a gyógyszertári tevékenység, mint vállalkozás - az azt magában foglaló ingatlantól függetlenül is - értékesíthető.
Az Itv. 102. § (1) bekezdés e) pontja szerinti forgalmi érték meghatározása szempontjából az ingatlanok általános forgalmában az üzleti érték csupán az ingatlan vételárának kialakítása során lehet értéknövelő, vagy értékcsökkentő tényező.
Az ingatlanokkal kapcsolatos adásvételi eljárás során az adott ingatlan forgalmi értékét általában befolyásolja az ingatlan fekvése, megközelíthetősége, közművesítettség foka stb. A gazdasági célzattal vásárolt ingatlanok esetében ehhez hozzájárul még több olyan körülmény, amely a szándékolt gazdasági cél előmozdítását hivatott szolgálni, például forgalmi szempontok, de ilyen lehet az üzlet ismertsége, jó hírneve, stb.
Azt az alperes határozatában helyesen ki is fejtette, hogy a szerződés tárgyát képező gyógyszertár e speciális jellegéből adódóan a vételár összege is magasabb, mintha egy egyszerű ingatlant vásárolt volna a vevő.
E megállapítással a bíróság álláspontja szerint az ingatlan vételára már értéknövelő tényezőként magában foglalta az átlagos üzlethelyiségtől eltérő specifikumot.
A szerződéses vételárat, melyet egyébként az alperes az Itv. 69. § (1) bekezdése alapján forgalmi értékként elfogadott, az adott esetben nem lehet forgalmi értéknek tekinteni.
Az egy szerződésben rögzített komplex privatizálás során nem lehet figyelmen kívül hagyni, hogy egy tevékenység privatizációja mellett vált szükségessé az annak gyakorlását biztosító ingatlan értékesítése. A komplexitásra figyelemmel a tevékenység magánosításának hatályos jogszabályi rendezés hiányában illetékvonzata nincs.
Az adásvételi szerződésben éves jövedelmezőségen alapuló üzletérték ugyanis nem minősül az Itv. 18. § (2) bekezdésében írt vagyonértékű jognak, és az Itv. 102. § (1) bekezdés e) pontjában rögzített forgalmi értékbe sem érthető bele árképző tényezőként, mivel a pénzben kifejezett érték a vagyontárgy eladásához kapcsolódik, a vagyontárgy pedig az ingatlan. A vagyontárgynak pedig nem része a tevékenység gyakorlása és a forgalmon alapuló jövedelmezőség.
Az ítélet ellen az alperes terjesztett elő fellebbezést, melyben annak megváltoztatását és a felperes keresetének elutasítását kérte, fenntartva teljes mértékben korábbi jogi álláspontját.
Hangsúlyozta, hogy a forgalmi érték alapvetően a jogügyletben meghatározott vételár, melyet az Itv. 69. §-a alapján a szerződés benyújtásával a vevő (felperes) jelentett be, melyet az illetékhatóság elfogadott és ezáltal határozta meg az illeték összegét.
Így tehát az illeték kiszabása után a fizetésre kötelezett fél már nincs abban a helyzetben, hogy utólagosan vitassa az általa megkötött szerződésben feltüntetett vételár, mint forgalmi érték valódiságát.
A felperes fellebbezési ellenkérelmében az ítélet helybenhagyását kérte, álláspontja szerint a városi bíróság a tényállásból jogszerű következtetést vont le.
A megyei bíróság a városi bíróság ítéletét megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította.
Az Itv. 69. §-a értelmében az illeték alapjául szolgáló forgalmi értéket az illeték fizetésére kötelezett fél köteles bejelenteni a jogügylet vagy a hagyaték bejelentésekor, ha e kötelezettség őt terheli.
A törvény 102. § (1) bekezdés e) pontja pedig akképpen rendelkezik, hogy forgalmi érték az a pénzben kifejezett érték, amely a vagyontárgy eladása esetén - az illetékkötelezettség keletkezésekor volt állapotában a vagyontárgyat terhelő adósságok figyelembe vétele nélkül - árként általában elérhető.
A perben feltárt tényállás szerint a felperesi Bt. az 1997. november 5-én megkötött adásvételi szerződéssel vásárolta meg a helyi önkormányzattól az M., F. u. 39. szám alatti gyógyszertárat. A szerződés 3. pontja szerint a felek a vételárat 19 071 000 Ft-ban + 4 536 750 Ft áfában határozták meg, melyet a vevő a gyógyszertár birtokbaadását követő 30 napon belül egy összegben egyenlít ki (szerződés 4. pontja).
A vételár összetevőit (telekérték, épületérték, üzletérték, berendezési tárgyak értéke) a felek a szerződés 3. pontjában külön részletezték.
Ítéletének indokolásában arra helyesen mutatott rá a városi bíróság, hogy egy adott ingatlan forgalmi értékét több tényező (fekvés, megközelíthetőség, közművesítettség) befolyásolhatja, téves azonban az az álláspontja, hogy az üzleti érték a forgalmi értéket nem befolyásoló tényező.
Egy adásvételi szerződésnél a vételárat a felek határozzák meg kölcsönösen, ez történt a perbeli esetben is, amikor az eladó az üzleti értéket is megjelenítette az eladási árban, melyet a vevő (felperes) elfogadott, ilyen tartalommal a szerződést megkötötte és ezen vételáron jelentette be illetékkiszabásra a szerződést a már idézett Itv. 69. § alapján.
Ezt a vételárként megjelölt forgalmi értéket az illetékhatóság elfogadta és ez alapján szabta ki az illetéket.
Osztja tehát a megyei bíróság az alperes azon jogi érvelését, hogy a fél az Itv. 69. § szerinti bejelentése és az illeték kiszabása után már nincs abban a helyzetben, hogy utólagosan vitassa az általa kialkudott és szerződésben megjelölt forgalmi érték mint vételár valódiságát. A vételárat ugyanis a felek szabadon állapítják meg, arra tehát ezáltal nincs lehetőség, hogy a szerződés tartalmát a másik szerződő fél perben állása nélkül az egyik szerződő fél közigazgatási eljárásban vitássá tegye.
Mindezekre figyelemmel a megyei bíróság a városi bíróság ítéletét a Pp. 340. § (1) bekezdése alapján tárgyalás tartása nélkül eljárva a Pp. 253. § (2) bekezdése értelmében megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította.
(Győr-Moson-Sopron Megyei Bíróság Pf. 21.125/1998. sz.)