adozona.hu
AVI 1999.3.41
AVI 1999.3.41
A vételár eltérhet a forgalmi értéktől [1990. évi XCIII. tv. 102. § (1) bek.]
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A per adatai szerint a felperesek az 1992. április 6-án kelt adásvételi szerződéssel - nyilvánosan megtartott árverésen - a D. és Gy. Rt.-től áfával együtt 19 721 784 Ft-ért megvették a b.-i 19. tulajdoni lapon hrsz. alatt felvett 4497 m2 kiterjedésű külterületi ingatlant, amely műemlék jellegű és K.-ház néven ismert.
Az illetékes földhivatal - az 1992. április 28-án érkezett kérelem alapján - 1993. január 21-én kelt (33298/1992. sz.) a tulajdonbejegyzésről szóló határozatot 1993. február 11...
AVI 1999.3.41 A vételár eltérhet a forgalmi értéktől [1990. évi XCIII. tv. 102. § (1) bek.]
A per adatai szerint a felperesek az 1992. április 6-án kelt adásvételi szerződéssel - nyilvánosan megtartott árverésen - a D. és Gy. Rt.-től áfával együtt 19 721 784 Ft-ért megvették a b.-i 19. tulajdoni lapon hrsz. alatt felvett 4497 m2 kiterjedésű külterületi ingatlant, amely műemlék jellegű és K.-ház néven ismert.Az illetékes földhivatal - az 1992. április 28-án érkezett kérelem alapján - 1993. január 21-én kelt (33298/1992. sz.) a tulajdonbejegyzésről szóló határozatot 1993. február 11-én továbbította az illetékhivatalhoz az illeték kiszabása végett.
A Megyei Illetékhivatal helyszíni szemle és összehasonlító forgalmi adatok alapján az 1993. februári forgalmi értékét 54 490 000 Ft-ban határozta meg az Itv. 70. § (1) bekezdés és a 68 § (1) és (2) bekezdésére figyelemmel, egyben a vagyonátruházási illetékalapot pedig 32 186 000 Ft-ban jelölte meg. Majd az 1993. március 29-én kelt 302137-01-93. számú és a 302137-02-93. számú határozatával a felpereseket külön-külön 705 230 Ft illeték megfizetésére kötelezte.
Fellebbezés folytán a Köztársasági Megbízott Területi Hivatala az 1993. július 7-én kelt határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta.
A felperesek keresetükben a határozat felülvizsgálatát kérték. Ezzel kapcsolatban előadták, hogy az Rt. az Állami Vagyonügynökség megbízásából értékesítette a K.-házat, valamint több vendéglátóipari egységet. Az árverés napja előtt több napilapban is megjelent az erről szóló tájékoztató a vételár megjelölésével. A K.-ház ára 17750000 Ft-ban volt megjelölve. A vétel idejében 1992. tavaszán ez volt a legmagasabban elérhető vételár, amiért az ingatlan eladható volt. Így tehát a vételár a forgalmi értékkel egyenlő. Vitatták továbbá a forgalmi érték meghatározásának időpontját is. Kétségbe vonták az alperes által hivatkozott összehasonlító ingatlanforgalmi adatok összehasonlíthatóságát.
A városi bíróság 1994. szeptember 29-én kelt ítéletével a keresetet elutasította.
Az elsőfokú eljárásban kirendelt igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő véleményére is hivatkozással a bíróság rámutatott, hogy a vételár csak konszolidált piaci viszonyok esetén fejezi ki általában a forgalmi értéket. Az értékesítés időszakában zajló privatizációs ügyleteknél azonban, mint köztudott, nem a konszolidált piaci viszonyok voltak a jellemzőek, hanem az árak csökkenése irányában ható negatív konjunktúra érvényesült. Ennek következtében a konkrét adásvételi szerződésben kikötött vételár nem az "általában elérhető" vételárat fejezi ki, hanem az adott helyen és időpontban kialakított piaci értékítéletet tükrözi.
Ezért helyesen járt el az illetékhivatal, amikor az Itv. 70. § (2) bekezdés alkalmazásával helyszíni szemle és összehasonlító ingatlanforgalmi adatok értékelése útján 54 490 000 Ft-ban állapította meg a perbeli ingatlan forgalmi értékét. Ugyancsak helyesen alkalmazta az összehasonlító értékadatok kiválasztása és egybevetése során az Itv. 70. § (3) bekezdés a) pontjában meghatározott értékelési módszereket.
Megállapította továbbá a bíróság, hogy az illetékalap kimunkálása során a közigazgatási szervek ugyancsak helyesen alkalmazták az Itv. 68. § (1) és (2) bekezdését, amikor az illetékalapot 32 186 000 Ft-ban határozta meg.
A felperes fellebbezése folytán a megyei bíróság 1995. január 5-én kelt ítéletével helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét. Az indokolás szerint az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg a tényállást és ebből helyes jogi következtetést vont le.
A felperesek a módosított Pp. 270. § (1) bekezdése alapján 22. sorszám alatt felülvizsgálati kérelmet terjesztettek elő a megyei bíróság jogerős ítélete ellen. Ebben a Pp. 272. § (2) bekezdése alapján kérte az ítélet hatályon kívül helyezését, mert az jogszabálysértő.
1) Az 1990. évi XCIII. törvény 102. § (1) bekezdés e) pontja határozza meg, mi a forgalmi érték. Itt a jogszabály arról rendelkezik, hogy a forgalmi érték az a pénzben kifejezett érték, amely a vagyontárgy eladása esetén árként általában elérhető. Bizonyított tény, hogy a nyílt árverésen az ingatlanra csak a felperesek voltak vevők. Így az ingatlannak az volt a forgalmi értéke, amelyért a felperesek megvásárolták. Az alperes által megállapított 54 490 000 Ft-os áron az ingatlant soha nem lehetett volna értékesíteni. Jogszabályt sértett a bíróság, amikor e tényeket figyelmen kívül hagyta.
2) Amennyiben a Legfelsőbb Bíróság nem fogadná el a fenti érvelést, úgy kéri az igazságügyi szakértő véleményének az elfogadását és erre figyelemmel 36%-os csökkenést alkalmazva kerüljön megállapításra az illetékalap. A szakértő 1992. áprilisára vonatkoztatva a forgalmi értéket 36 100 000 Ft-ban állapította meg. Ezen összeg csökken 36%-kal, vagyis 12 996 000 Ft-tal, így az illetékalap az Itv. 68. § (2) és (3) bekezdés helyes alkalmazásával 23104 000 Ft. Ezt a törvényi helyet figyelmen kívül hagyta a bíróság és ezért is törvénysértést követett el.
Az alperes ellenkérelmében a felülvizsgálati kérelem elutasítását kérte.
A Legfelsőbb Bíróságnak a felülvizsgálati kérelem elbírálása során arról kellett döntenie a Polgári Perrendtartásról szóló - az 1992. évi LXVIII. törvénnyel módosított - 1952. évi III. törvény (Pp.) 275/A. §-a alapján, hogy a jogerős ítélet a felperesek által hivatkozott [Pp. 270. § (1) bek.] jogszabálysértést tartalmazza-e vagy sem.
A felperesek alaptalanul hivatkoztak arra, hogy miután az árverésen egyedül voltak vevők az ingatlanra, így a vételár egyenlő a forgalmi értékkel. Az árverés ugyanis nem más, mint az értékesítésnek az a módja, amikor a vagyontárgyat nyilvánosan kínálják eladásra. Ettől még a vételár eltérhet a forgalmi értéktől, pl. azáltal is, hogy az árverési árat alacsonyabban állapították meg, mint a forgalmi érték. Ezért a bíróságnak minden esetben vizsgálni kell a szerződéskötés körülményeit, a forgalmi értékviszonyokat, az ügylet jellegéből fakadó sajátosságokat, a szolgáltatás és ellenszolgáltatás meghatározásának módját.
Az 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 70.§ (1) bekezdése alapján az alperesnek lehetősége volt arra, hogy a forgalmi értéket megállapítsa és eltérjen a bejelentett értéktől. Ilyen esetben a (2) bekezdés szerint az illtékhivatal a forgalmi értéket helyszíni szemle, összehasonlító értékadatok alapján, valamint az illeték fizetésére kötelezett nyilatkozata ismeretében - szükség esetén külső szakértő bevonásával - állapítja meg. A további értékmeghatározási szempontokat a 70. § (3) bekezdés a) pontja részletezi.
A perbeli adásvételi szerződés szerint az épület értéke 5 392 762 Ft, az eszközök értéke 2 494 372 Ft, a telekérték 9 678 866 Ft, vagyis a K.-ház vételára összesen 17750000 Ft, az áfával együtt pedig 19 721 784 Ft. A vagyonszerzés bejelentésének forgalmi értéke viszonyt 54490 000 Ft-ban került megállapításra az alperes által. Ezt a forgalmi értéket támadták a felperesek a keresetükben. Az elsőfokú bíróság a felperesek és az alperes által állított eltérő forgalmi értékek közötti ellentmondást szakértővel kísérelték meg tisztázni. A szakértő az ingatlan forgalmi értékét az adásvétel idejében 36 100 000 Ft-ra, míg az 1993. márciusi forgalmi értéket 40 000 000 Ft-ra becsülte. A szakértő az "Ingatlanpiac" című szakfolyóirat hirdetési adatait vette figyelembe, nem pedig az értékesítésre került ingatlanok tényleges forgalmi adatait. E vonatkozásban a szakértőnek a tárgyaláson történt meghallgatása sem vezetett eredményre. Végül az elsőfokú bíróság a forgalmi értékben megmutatkozó ellentmondások tisztázása nélkül az alperesi forgalmi értéket fogadta el. A szakértői véleményt pedig e vonatkozásban nem vette figyelembe. A leírtak ellenére a másodfokú bíróság anélkül, hogy vizsgálta volna a konkrét végbement adásvételi adatokat, továbbá az Itv. 70. § (1) és (3) bekezdésben foglalt szempontokat, helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét. Ezzel kétségtelen az Itv. hivatkozott rendelkezéseit megsértette. Így ma sem állnak rendelkezésre olyan adatok, amelyek alapján a felperesek és az alperes által hivatkozott ellentétes forgalmi érték tekintetében érdemben állást lehetne foglalni és az Itv. 102. §-a (1) bekezdés e) pontja szerinti tényleges forgalmi értéket - az illetékkiszabás szempontjából az Itv. 68. § (1) bekezdés alapján irányadó 1993. márciusi időszakra visszamenőleg - a perbeli ingatlant illetően meg lehetne állapítani.
A kifejtettek alapján a Pp. 275/A. § (2) bekezdése alapján a megyei bíróság ítéletét, a városi bíróság elsőfokú ítéletre is kiterjedően hatályon kívül helyezte és az ügyben eljárt elsőfokú bíróságot új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasította.
Az új eljárásban a Pp. 182. § (3) bekezdés alapján a beszerzett szakértői vélemény hiányosságai miatt ellenőrző szakértő véleményének a beszerzésével tisztázni kell a tényállást és az alperes határozatában összehasonlító értékadatként feltüntetett b.-i és egyéb Balaton környéki ingatlanok 1992-1993. évi értékesítésből adódó forgalmi értékelése, valamint egyéb összehasonlításra alkalmas ingatlanértékesítések adatainak összevetésével kell a perbeli ingatlan 1993. februári forgalmi értékét megállapítani. Ennek megtörténte után kerül a bíróság abba a helyzetbe, hogy a már hivatkozott jogszabályok alapján és a Legfelsőbb Bíróság iránymutatásának megfelelő ítéletet hozzon.
A Legfelsőbb Bíróság a felperesek másodlagos felülvizsgálati kérelmét elutasította, mivel a beszerzett igazságügyi szakértői vélemény nem volt alkalmas a perben vitatott körülmények tisztázására.
A Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275/A. § (3) bekezdése alapján a felperesi felülvizsgálati eljárási költséget csupán megállapította, a költség viselése felől az elsőfokú bíróságnak kell határozni.
(Legfelsőbb Bíróság Kfv. II. 27.204/1995. sz.)