adozona.hu
AVI 1996.11.141
AVI 1996.11.141
A visszterhes vagyonátruházási illeték alapjául szolgáló lakott forgalmi érték megállapításánál általában nincs jelentősége annak, hogy az ingatlant kívülálló vagy a bentlakó szerzi meg [1990. évi XCIII. tv 70. § (3) bek., 102. § (1) bek.].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A felperesek az 1992. december 17-én megkötött adásvételi szerződéssel az 1 415 000 forint forgalmi érték alapulvételével meghatározott 495 250 forint vételárért - általuk lakottan - megvásárolták a P. A. Rt. tulajdonában lévő P., Sz. E. u. 2. IV/15. szám alatti lakást. A lakás az eladó gazdasági társasággá való átalakulása előtt állami tulajdonban lévő vállalati bérlakás volt.
Az alperes az elsőfokú közigazgatási szerv fizetési meghagyását megváltoztató 3/1020/1993. számú határozatát módosí...
AVI 1996.11.141 A visszterhes vagyonátruházási illeték alapjául szolgáló lakott forgalmi érték megállapításánál általában nincs jelentősége annak, hogy az ingatlant kívülálló vagy a bentlakó szerzi meg [1990. évi XCIII. tv 70. § (3) bek., 102. § (1) bek.].
A felperesek az 1992. december 17-én megkötött adásvételi szerződéssel az 1 415 000 forint forgalmi érték alapulvételével meghatározott 495 250 forint vételárért - általuk lakottan - megvásárolták a P. A. Rt. tulajdonában lévő P., Sz. E. u. 2. IV/15. szám alatti lakást. A lakás az eladó gazdasági társasággá való átalakulása előtt állami tulajdonban lévő vállalati bérlakás volt.Az alperes az elsőfokú közigazgatási szerv fizetési meghagyását megváltoztató 3/1020/1993. számú határozatát módosító 3/299/1995. számú határozatával a perbeli lakás lakott forgalmi értékét - az 1 415 000 forint 12%-ának megfelelő lakott forgalmi érték figyelembevételével - 1 245 200 forintban állapította meg, amely után 25 304 forint visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetésére kötelezte a felpereseket.
Az ingatlan lakott forgalmi értékét a beköltözhető lakásokra vonatkozó összehasonlító értékadatok birtokában határozta meg az alperes úgy, hogy a lakás-használatbavételi díjat, a lakásban tartósan lakó személyek számát és körülményeit a lakottságot növelő tényezőként vette figyelembe.
A felperesek keresetükben kérték az alperes határozatának megváltoztatását akként, hogy az illeték kiszabása a szerződésben megjelölt vételár mint illetékalap után történjen, amely a lakott forgalmi értékkel azonos.
A városi bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította. Ítéletének indokolásában megállapította, hogy az alperes az illetékekről szóló módosított 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 70. §-ának (1) és (2) bekezdései és 102. §-a (1) bekezdésének e) pontja alapján jogszerűen határozta meg az ingatlan illetékkiszabás alapjául szolgáló lakott forgalmi értékét.
A felperesek fellebbezése folytán a megyei bíróság ítéletével helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét. Ítéletének indokolásában kifejtette, hogy a perbeli lakás - tekintettel arra, hogy tulajdonosa nem a magyar állam - elidegenítése nem tartozott a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet hatálya alá. Megállapította, hogy az alperes a jogszabályban előírt szempontok helyes mérlegelésével határozta meg a lakás forgalmi értékét, döntése jogszabályt nem sértett, a mérlegelést támadó fellebbezési kérelem alaptalan volt.
A jogerős ítélet ellen a felperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását kérték kereseti kérelmüknek megfelelően. Álláspontjuk szerint az eljárt bíróságok megsértették az Itv. 70. §-a (3) bekezdésének a) pontjában és 102. §-a (1) bekezdésének e) pontjában foglalt rendelkezéseket. Amennyiben a bérleti jogot, annak értékét az illetékalap meghatározásakor nem lehet figyelembe venni, annak kimondását kérték, hogy a perbeli és az ehhez hasonló bérlakásoknak a bent lakó bérlők részére történő értékesítésekor önmagában a lakottság ténye a forgalmi értéket 50-65%-kal csökkenti.
Az alperes ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte. Előadta, hogy az Itv. alkalmazásában a bérleti jog nem minősül vagyoni értékű jognak, továbbá azt, hogy az illetékalap meghatározásakor csak olyan összehasonlító adatok álltak rendelkezésére, amelyek beköltözhető lakás forgalmi értékére vonatkoztak. Végül előadta, hogy a mérlegelés jogszabályban előírt szempontjait betartva állapította meg a lakott forgalmi értéket.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és az alperes határozatait hatályon kívül helyezve új eljárás lefolytatását rendelte el.
A Legfelsőbb Bíróságnak a felülvizsgálati eljárásban abban a jogkérdésben kellett állást foglalnia, hogy az alperes forgalmi értéket megállapító eljárása törvényes volt-e.
Helytállóan hivatkozik a másodfokú bíróság ítélete arra, hogy a perbeli lakás nem esik a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet hatálya alá, a lakásingatlan tulajdonosa ugyanis nem a magyar állam, hanem egy részvénytársaság. Nincs jelentősége ebben a kérdésben annak, hogy a részvénytársaság részvényei kinek a tulajdonában vannak. A vagyonszerzés tehát nem illetékmentes.
Az Itv. 21. §-ának (1) bekezdése értelmében lakástulajdon szerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja - ha e törvény másképp nem rendelkezik - a lakástulajdon forgalmi értéke.
Az Itv. 102. §-a (1) bekezdésének e) pontja szerint forgalmi érték: az a pénzben kifejezett érték, amely a vagyontárgy eladása esetén - az illetékkötelezettség keletkezésekor volt állapotában, a vagyontárgyat terhelő adósságok figyelembevétele nélkül - árként általában elérhető.
A perben eljárt bíróságok helyesen hivatkoztak ítéletük indokolásában az Itv. idézett rendelkezéseire, tévedtek azonban abban, hogy az alperes - e rendelkezések és az Itv. 70. §-ának (3) bekezdése alkalmazásával végzett - forgalmiérték-megállapítása, határozata nem volt jogszabálysértő.
Az Itv. 102. §-a (1) bekezdésének e) pontjából okszerűen következik az, hogy forgalmi értékként csak az ingatlanért általában elérhető árat lehet figyelembe venni. Lakástulajdon esetén a polgári jogi viszonyokban különbséget kell tenni a lakott és a beköltözhető forgalmi érték között. Ezt a különbségtételt a következetes bírói gyakorlat több percsoportban is tükrözi. A lakottságnak a beköltözhető forgalmi értékre gyakorolt hatását azonban a különböző jogviszonyokban eltérően kell figyelembe venni.
Az alperes határozata az értékmegállapításnál olyan szempontokat is figyelembe vett, amelyeket egyrészt az Itv. 70. §-ának (3) bekezdése nem rendel mérlegeim, másrészt a forgalomban általában elérhető árra nincsenek befolyással. A forgalmi érték megállapításánál az alperes a lakottságot befolyásoló tényezőként értékelte a lakásban bent lakó személyek életkorát, egészségi állapotát, munkakörét, egyéb más tevékenységét. Ezek a tények és körülmények a lakott forgalmi értéket nem befolyásolják.
Ugyanakkor helyesen vette figyelembe értékmeghatározó tényezőként az ingatlan településen belüli fekvését, az épület korát, állapotát és egyéb adatait.
A Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiumának 4. számú állásfoglalása kisajátítási ügyekben ad iránymutatást a forgalmi érték megállapításához. A kisajátítási eljárásban azonban olyan tényeket és körülményeket is figyelembe kell venni, amelyek az illetékügyi közigazgatási eljárásban nem játszanak szerepet. Az állásfoglalás illetékügyekben arra ad alkalmazható iránymutatást, hogy a lakott ingatlanoknál - ha egyáltalán nincs, vagy csak összehasonlításra nem alkalmas számban van forgalmi adat - az érték megállapításánál az ingatlan beköltözhető értékéből kell kiindulni, figyelembe véve a lakottságnak a helyi ingatlanforgalomban kialakult értékcsökkentő arányát, valamint a bérleti jog vagyoni értékét. Az állásfoglalás kisajátítási ügyekben jelentőséget tulajdonít annak is, hogy a tulajdonos, a bérlő vagy más használó lakott-e az ingatlanban, ugyanis a kártalanítás mértéke és cserelakás biztosítása ettől függően eltérően alakulhat. Az illetékügyekben ennek nincs jelentősége. Az Itv. 102. §-a (1) bekezdésének e) pontjából nem következik, hogy a lakott forgalmi érték más abban az esetben, ha kívülálló vásárolja meg az ingatlant, és más akkor, ha a bentlakó bérlő.
A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint az Itv. alkalmazásában a visszterhes vagyonátruházási illeték alapjául szolgáló lakott forgalmi érték megállapításánál általában nincs jelentősége annak, hogy az ingatlant kívülálló vagy a bentlakó szerzi meg. Ez azt jelenti, hogy mindkét esetben azonos az adott ingatlan lakott forgalmi értéke.
A bérleti jog az Itv. alkalmazásában az illetékkötelezettség megállapítása szempontjából a 102. § (1) bekezdésének d) pontja szerint valóban nem vagyoni értékű jog. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a forgalmi érték megállapításánál figyelmen kívül hagyható. A bérleti jog értékét számos tényező befolyásolja, így az, hogy milyen összegű ellenértékért lehet bérleti jogviszonyt létesíteni (a lakás-használatbavételi díj e vonatkozásban nem ad eligazítást), milyen anyagi teher vállalásával lehet a lakott lakást beköltözhetővé tenni, továbbá, hogy a lakásbérletre vonatkozó jogszabályok a bérlői pozíciót miként szabályozzák (mennyiben korlátozzák a tulajdonos bérleti szerződést megszüntető jogosultságát).
Megállapítható, hogy az ingatlanforgalomban és a bírói gyakorlat alapján a bérleti jog (lakottság) az ingatlan (lakás) beköltözhető forgalmi értékét általában 40-60%-kal csökkenti.
Jogszabálysértő volt ezért az alperes forgalmi értékmegállapítása, s így a felpereseket a visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetésére kötelező határozata is.
(Legfelsőbb Bíróság Kfv.III.28.210/1995. sz.)