adozona.hu
BH 1999.5.227
BH 1999.5.227
A felszámolásra vonatkozó jogszabályban előírt "nyilvános értékesítés" nemcsak a pályázati kiírás nyilvánosságát, hanem az értékesítés nyilvánosságát is jelenti, arra tehát az elővásárlási jog jogosultjait, valamint a hitelezőket is meg kell hívni [1991. évi IL. tv. (Cstv.) 48. § (2) bek., Ptk. 373. §, PK 9. sz.].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A felperes az N.-i Rákóczi Termelőszövetkezet tagja volt. Ilyen minőségében szolgálati lakásként lakott az N., Vasút u. 2. sz. alatti - a termelőszövetkezet tulajdonát képező - lakásban. A megyei bíróság határozatával elrendelte az N.-i Rákóczi Termelőszövetkezet felszámolását. A felszámoló 1994. augusztus 2-án az ingatlant, amelyben a felperes lakása volt, a II. r. alperes részére értékesítette.
A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság állapítsa meg: a felszámoló mint eladó, valamint a ...
BH 1999.5.227 A felszámolásra vonatkozó jogszabályban előírt "nyilvános értékesítés" nemcsak a pályázati kiírás nyilvánosságát, hanem az értékesítés nyilvánosságát is jelenti, arra tehát az elővásárlási jog jogosultjait, valamint a hitelezőket is meg kell hívni [1991. évi IL. tv. (Cstv.) 48. § (2) bek., Ptk. 373. §, PK 9. sz.].
A felperes az N.-i Rákóczi Termelőszövetkezet tagja volt. Ilyen minőségében szolgálati lakásként lakott az N., Vasút u. 2. sz. alatti - a termelőszövetkezet tulajdonát képező - lakásban. A megyei bíróság határozatával elrendelte az N.-i Rákóczi Termelőszövetkezet felszámolását. A felszámoló 1994. augusztus 2-án az ingatlant, amelyben a felperes lakása volt, a II. r. alperes részére értékesítette.A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság állapítsa meg: a felszámoló mint eladó, valamint a II. r. alperes mint vevő között az n.-i 3470. számú tulajdoni lapon felvett 2171 hrsz. alatt nyilvántartott ingatlanra 1994. augusztus 2-án létrejött adásvételi szerződés érvénytelen, ennek alapján rendelje el az eredeti állapot helyreállítását, és kötelezze az I. r. és a II. r., valamint az időközi értékesítés révén tulajdonjogot szerző III. r. alpereseket ennek az ingatlan-nyilvántartáson történő átvezetésének a tűrésére. Az eljárás során akként módosította a keresetét, hogy az I. r. és II. r. alperes között létrejött adásvételi szerződést érvénytelennek és semmisnek tartja, ennek következtében - álláspontja szerint - a II. r. és III. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés is semmis.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték.
Az M.-i Városi Bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította, és kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az alperesek részére 5.000-5.000,-,-Ft ügyvédi munkadíjat. Megállapította, hogy az ezt meghaladóan felmerült költségeket - a felperes költségmentességére tekintettel - az állam viseli. Ítéletének indokolása szerint az 1991. évi IL. törvény 48. §-ának (2) bekezdésére tekintettel a felperest mint tulajdonostársat elővásárlási jog illette volna meg, de csak egyenlő ajánlattétel esetén. A felszámoló a perbeli ingatlan értékesítését úgy hirdette meg, hogy együtt került értékesítésre a bisztró és a bérlakások. A felperes vételi szándéka csak a lakásra vonatkozott. A felperes a hivatkozott jogszabály 51. §-ának (1) bekezdése alapján kifogással a felszámoló intézkedése ellen nem élt. A felszámoló a vagyontárgyak értékesítése során a törvény rendelkezéseit betartotta.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes, valamint a II. r. alperes nyújtott be fellebbezést.
A felperes az ítélet megváltoztatásával az alpereseket a kereseti kérelmének megfelelően kérte marasztalni. Másodlagosan az ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróságnak újabb eljárásra, újabb határozat hozatalára utasítását kérte. Előadta, hogy az elővásárlási jogával határidőben és szabályszerűen élt, jogától az I. r. alperes jogellenesen fosztotta meg, ezért a létrejött adásvételi szerződések érvénytelenek, emiatt kérte az érvénytelenség megállapítását mindkét szerződés tekintetében. A felszámoló felhívására vételi szándékát bejelentette. A felszámoló a törvényben előírt kötelezettségeit nem tartotta be, az elővásárlásra jogosultakat nemcsak hirdetmény útján, hanem külön is tájékoztatnia kellett volna. A vételi ajánlatot vele egész terjedelmében közölnie kellett volna, ennek elmulasztása miatt is érvénytelenek a megkötött szerződések.
A II. r. alperes fellebbezésében az elsőfokú bíróság ítélete perköltségre vonatkozó részének megváltoztatását, a perköltségnek a pertárgy értéke 5%-ára történő felemelését kérte. Hivatkozott arra, hogy a felperes az adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását kérte, a szerződésben szereplő vételár pedig 5.000.000,-,-Ft, továbbá 912.500,-,-Ft áfa volt.
A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, a felperes által a II. r. alperesnek fizetendő elsőfokú perköltség összegét 25.000,-,-Ft-ra emelte fel, egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. r. alperesnek 10.000,-,-Ft, a II. r. alperesnek 5.000,-,-Ft másodfokú perköltséget.
Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást azzal egészítette ki, hogy a felperes a lakásvételi szándékát 1993. június 4-én írásban, ezt megelőzően szóban többször is jelezte a "felszámolóbiztos" helyi képviselőjének. A felszámoló a szövetkezet ingatlanvagyonára pályázatot írt ki, eszerint előnyben részesült az a pályázó, aki a meghirdetett vagyonra egyben vagy annak minél nagyobb hányadára tett ajánlatot. Külön az elővásárlási jog jogosultjait e jogukra a felszámoló nem figyelmeztette. A pályázat keretében a II. r. alperes jelentett be vételi szándékot, vele a felszámoló 1994. augusztus 2-án adásvételi szerződést kötött a teljes ingatlanra, amely természetben N.-en, Vasút u. 2. szám alatt található. A teljes vételár 5.000.000,-,-Ft + 912.500,-,-Ft áfa volt. Ezen a vételáron belül a 2 db szolgálati lakás vételárát 1.200.000,-,-Ft-ban határozták meg. Az ingatlan-nyilvántartásba az időközben tulajdont szerzett III. r. alperes tulajdonjoga is bejegyzésre került. Az adós termelőszövetkezet felszámolása befejezetté vált, a megyei bíróság erre vonatkozó határozatát 1996. november 14-én a Cégközlönyben közzétette.
A megyei bíróság megállapította, hogy a tényállás kiegészítése nem eredményezett eltérő jogkövetkeztetést, illetőleg részben eljárásjogi akadály is gátolta a felperesi fellebbezésben foglaltak teljesítését. Az, hogy az adós termelőszövetkezet jogutód nélkül került megszüntetésre, a tulajdonjog megállapítása iránti felperesi kereseti kérelem teljesítését gátolja. A felperes kizárólag kárigényt érvényesíthetne az I. r. alperessel szemben, amennyiben annak jogszabálysértő eljárása folytán őt kár érte volna. Megállapította a másodfokú bíróság, hogy a felszámoló nem követett el hibát a vonatkozásban, hogy nem értesítette külön az elővásárlási jog jogosultjait az értékesítésről. Ebben az esetben kényszerértékesítésről van szó, így a Ptk. 373. §-ában, illetőleg a Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú állásfoglalásának I-V. pontjában foglaltak nem tekinthetők irányadónak. Nem vitatott az, hogy a felperes vételi szándéka csupán az általa lakott lakásra vonatkozott, ebben az esetben pedig mint az adós tagját elővásárlási jog csak akkor illeti meg, ha azonos feltételekkel lett volna hajlandó az adós vagyonának megvételére, jelen esetben az egységes ingatlan megvásárlására. Mindezekre tekintettel az elsőfokú bíróság ítéletét a felperesi fellebbezés alaptalansága folytán helybenhagyta.
A II. r. alperes fellebbezését részben alaposnak találta a megyei bíróság, e vonatkozásban az elsőfokú bíróság végzését részben megváltoztatta. Arra azonban rámutatott, hogy a pertárgy értéke 600.000,-,-Ft, amely a lakás szerződés szerinti értéke, nem pedig az 1994. augusztus 2-án létrejött adásvételi szerződésben foglalt teljes vételár.
A másodfokú bíróság ítélete ellen a felperes és a II. r. alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet.
A felperes a jogerős ítélet megváltoztatását, a kereseti kérelmének történő helytadást és az alpereseknek a felülvizsgálati eljárás költségeinek megfizetésére kötelezését kérte. Másodlagos kérelme az ítélet hatályon kívül helyezésére, és az eljárt elsőfokú bíróságnak újabb eljárásra s újabb határozat hozatalára történő utasítására vonatkozott. Álláspontja szerint a jogerős ítéletek több szempontból is jogszabálysértőek, emellett tényállás- és iratellenesek, így okszerűtlenek is. A felszámolási eljárás során - a törvényes határidőn belül - több esetben és minden esetben szabályszerűen bejelentette az elővásárlási igényét az I. r. alperessel szemben a lakásra vonatkozóan, így az I. r. alperes jogellenesen járt el, amikor ezt figyelmen kívül hagyva értékesítette az ingatlant. A csődtörvény csupán utal a Ptk.-ra, az elővásárlási jog jogintézményét azonban részleteiben nem szabályozza, tehát kifejezetten a Ptk. szerint lehet és kell megállapítani azt, hogy az elővásárlási jog gyakorlása megfelelő volt-e. A jelen esetben a Ptk. 365. §-a nem került betartásra az elővásárlási jog jogosultjával szemben, így a megkötött adásvételi szerződés érvénytelen. Az I. r. alperes és közte legkésőbb 1993. július 4-én - az írásbeli elfogadó nyilatkozatával egyidejűleg - az adásvételi szerződés létrejött. Az ingatlant az I. r. alperes soha nem kínálta a részére megvételre, csupán az általa használt bérlakást, így a vételi szándéka is kifejezetten erre vonatkozott. Tudomása van arról, hogy az ingatlanra vonatkozóan több ajánlat érkezett, az I. r. alperes ennek ellenére licitet nem tartott. Ebből következően - a jogsértésekre tekintettel - az adásvételi szerződés megkötése semmisnek is tekintendő.
A II. r. alperes a másodfokú ítélet perköltségre vonatkozó részének megváltoztatását, a perköltség pertárgyértékhez igazodó megállapítását kérte. Álláspontja szerint a felperes kereseti kérelme az adásvételi szerződés érvénytelenségének a megállapítására irányult. Ehhez képest pedig a pertárgy értéke 5.000.000,-,-Ft + áfa. A szerződés részleges érvénytelenségének megállapításáról szó sem lehetett, hiszen a perbeli ingatlan csak komplex módon volt értékesíthető. Tévedett tehát, és jogszabálysértően állapította meg a másodfokú bíróság az első- és másodfokú eljárás perköltségét 25.000 + 5.000, összesen 30.000,-,-Ft-ban. Annak a magasabb pertárgyérték 5%-ában történő megállapítását kérte.
A II. r. alperes ellenkérelmében - a perköltségre vonatkozó rész kivételével - a másodfokú ítélet hatályban való fenntartását kérte. Hivatkozott arra, hogy a másodfokú ítélet a tényállást helyesen állapította meg, és helyes az abból levont jogi következtetése is.
A felperes ellenkérelmében a II. r. alperes felülvizsgálati kérelmét mint megalapozatlant kérte elutasítani és őt a felülvizsgálati eljárási költség megfizetésére kötelezni.
A III. r. alperes a felülvizsgálati kérelmekre nyilatkozatot nem tett.
A felek a Pp. 274. §-ának (4) bekezdése alkalmazásához hozzájárultak.
A felülvizsgálni kért jogerős ítélet nem jogszabálysértő.
A másodfokú bíróság az általa feltárt tények és bizonyítékok figyelembevételével helyesen egészítette ki az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást, és helyes az arra alapított jogi döntése is. A felülvizsgálati kérelmekben felhozott indokok nem alapozzák meg az érdemben helyes másodfokú ítélet megváltoztatását.
A másodfokú bíróság helyesen állapította meg a felszámoló részéről a felszámolási eljárásban végzett értékesítés során elkövetett szabálytalanságokat. A Legfelsőbb Bíróság is rámutatott a Bírósági Határozatok 1996. évi 2. számában 116. szám alatt közzétett eseti döntésében, hogy a jelen ügyben is alkalmazandó 1991. évi IL. törvény (Cstv.) 48. §-ának (2) bekezdése a felszámoló kötelességévé teszi a vagyontárgyak nyilvános értékesítését, a forgalomban elérhető legmagasabb áron. A nyilvános értékesítés nemcsak a pályázat nyilvános kiírását jelenti, hanem az értékesítés nyilvánosságát is, tehát annak lehetővé tételét, hogy az értékesítésen nemcsak a vevőként jelentkező személyek, hanem a hitelezők is jelen lehessenek, valamint biztosítani kell az elővásárlási jog jogosultjainak is a jelenlétét jogaik gyakorlása végett. A hitelezők érdekeinek védelme, de az adós gazdálkodó szervezet érdekeinek védelme is megkívánja, hogy az értékesítés teljes folyamatát figyelemmel kísérhessék, megismerhessék a pályázati kiírásra adott vételi ajánlatokat, a felajánlott vételár összegét, a teljesítés módjára vonatkozó ajánlatot. Ezek ismeretében - a forgalomban elérhető legmagasabb ár előírt követelményére figyelemmel - a vevők a magasabb árajánlatukat megtegyék, és közöttük licitálás eredményeként alakulhasson ki a végleges ár a legkedvezőbb fizetési feltételekkel.
Az adott ügyben a felszámoló részéről ezek a követelmények nem vitásan nem kerültek betartásra. Ezeknek a szabálytalanságoknak azonban nincs jelentősége a kereset elbírálása vonatkozásában. Helyesen állapította meg a másodfokú bíróság, hogy az elővásárlási jog tekintetében nem a Ptk. 373. §-ában, illetőleg a Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú állásfoglalásának I-V. pontjában foglaltak az irányadók, tehát ebből eredően a felperes - a felszámolóhoz intézett - lakásvásárlási nyilatkozatának jelentősége nincs. A Cstv. 48. §-ának (2) bekezdésében foglaltakra tekintettel, a törvényi szabályozásból következően, a hitelezők, illetve a szövetkezet tagja elővásárlási jogának gyakorlása az adós vagyontárgyainak nyilvános értékesítéséhez kötődik, és ezzel ők azonos ajánlati feltételek esetén élhetnek. Az elővásárlási jogot biztosító, más által tett ajánlattal azonos vételi ajánlat pedig a mások vételi ajánlatának előterjesztésére megjelölt időpontban vagy azokkal azonos határidőn belül tehető meg. A jelen esetben nem vitásan a felperes vételi szándéka csak az általa lakott lakásra vonatkozott. Erre tekintettel tévedtek az eljáró bíróságok, amikor a kérelmező megállapítási igényével egyáltalán érdemben foglalkoztak. A Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú állásfoglalásának VIII. pontja szerint, ha az elővásárlásra jogosult keresetében annak megállapítását kéri, hogy a sérelmére megkötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, tartozik egyúttal a vételi ajánlatot is elfogadó nyilatkozatot tenni. Ez az adott esetben azt jelenti, hogy az elővásárlási jog - amint azt a másodfokú bíróság is megállapította - csak akkor illetné meg a felperest, ha azonos feltételekkel lenne hajlandó az adós vagyonának, nevezetesen az egész ingatlannak - amint azt az adásvételi szerződés tartalmazza - megvételére. A Pp. 123. §-ából is egyértelműen következik, megállapításra irányuló kereseti kérelemnek csak akkor van helye, ha a felperes a jogviszony természeténél fogva a kötelezettség lejártának hiányában vagy valamely más okból teljesítést nem követelhet. A felperes kereseti kérelmében tehát önmagában az adásvételi szerződések semmisségét, illetőleg érvénytelenségének megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását ilyen tárgyú perben nem kérhette volna. A kereset érdemi elbírálása során ezért az eljárt bíróságoknak erre is figyelemmel kellett volna lenniük. Tekintettel arra, hogy a kereset elutasításra került, az eljárási szabálysértésnek az ügy elbírálására érdemi kihatása nem volt.
Alaptalan a II. r. alperes felülvizsgálati kérelme is. Helyesen állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a pertárgy értéke nem az 1994. augusztus 2-án létrejött adásvételi szerződésben foglalt teljes vételár, hanem a felperes által lakott lakás szerződés szerinti 600.000,-,-Ft-os forgalmi értéke. Ezzel megegyezőleg foglalt állást a Legfelsőbb Bíróság a Bírósági Határozatok 1997. évi 7. számában, 357. szám alatt közzétett eseti döntésében is. A jelen esetben a felperes keresete nem vitásan csak a bérleményét képező ingatlanrész tekintetében irányult az elővásárlási jog gyakorlására. Ebből eredően a Pp. 24. §-ának (1) bekezdése szerint ezen ingatlanrésznek az értéke a pertárgy értéke. Nem tévedett tehát a másodfokú bíróság akkor, amikor ennek megfelelően állapította meg a pertárgy értékét, és rendelkezett a fizetendő perköltségről.
A fentiekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a jogerős másodfokú ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Gfv.VIII.30.985/1998. sz.)