adozona.hu
BH 1992.8.535
BH 1992.8.535
I. A közös vállalat akkor sem minősül állami ingatlan kezelésére jogosult egyéb állami gazdálkodó szervnek, ha a közös vállalatot kizárólag állami vállalatok hozták létre [Ptk. 40. §*. 9/1969. (II. 9.) Korm. r.* 3. § (1) bek.]. II. Bérleti szerződés színlelt volta megállapításának mellőzésénél irányadó szempontok [Ptk. 207. § (1) és (4) bek.].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A Budapest, Sz. u. 35-39. szám alatt lévő, 5803 m2 udvart és 2 db épületet magában foglaló ingatlan a magyar állam tulajdonában és 1967-től a B. Vállalat kezelésében volt. A vállalat kezelői jogát államigazgatási határozat alapján jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba. Erre az ingatlanra 1964-ben munkásszálló építését rendelték el. A beruházást a miniszteri döntésnek megfelelően a B. Vállalat kezdte meg, majd újabb miniszteri döntés alapján a központi fedezetből folyó beruházás folytatását...
BH 1992.8.535 I. A közös vállalat akkor sem minősül állami ingatlan kezelésére jogosult egyéb állami gazdálkodó szervnek, ha a közös vállalatot kizárólag állami vállalatok hozták létre [Ptk. 40. §*. 9/1969. (II. 9.) Korm. r.* 3. § (1) bek.].
II. Bérleti szerződés színlelt volta megállapításának mellőzésénél irányadó szempontok [Ptk. 207. § (1) és (4) bek.].
A Budapest, Sz. u. 35-39. szám alatt lévő, 5803 m2 udvart és 2 db épületet magában foglaló ingatlan a magyar állam tulajdonában és 1967-től a B. Vállalat kezelésében volt. A vállalat kezelői jogát államigazgatási határozat alapján jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba. Erre az ingatlanra 1964-ben munkásszálló építését rendelték el. A beruházást a miniszteri döntésnek megfelelően a B. Vállalat kezdte meg, majd újabb miniszteri döntés alapján a központi fedezetből folyó beruházás folytatását annak pénzügyi forrásaival együtt a H. Vállalat vette át. Az ezzel kapcsolatos miniszterhelyettesi döntés 1967. december 9-én előírta, hogy a beruházás befejezése után a "tulajdonjogot" a H. Vállalat ossza meg a felperessel, és az alperes akkor alakuló jogelődjének, a K. Sz. Egyesülésnek az elhelyezését biztosítsa az épületben. A beruházás befejezését követően a munkásszálló épületét mint állóeszközt a felperes a H. Vállalattól könyvjóváírással átvette. Az épületből az alperesi jogelőd használatába került 1596 m2-nyi épületrész, amelyet a beruházás során az ő elhelyezésére tevékenységének megfelelő módon - alakítottak ki. A felperes és az alperesi jogelőd 1972. április 5-én határozatlan időre szóló bérleti szerződést kötöttek, amelyben rögzítették, hogy az alperesi jogelőd a perbeli ingatlanban levő 1596 m2 alapterületű épületrészt már 1970. október 1-jétől használja, és mivel ezt követően az üzemeltetésről maga gondoskodott, 1971. június 30-ig mérsékelt bérleti díjban állapodtak meg. Az ezt követő időre az alperes a 8/1971. (II. 10.) ÉVM rendelet vonatkozó díjtételének megfelelően 300 Ft/m2 évi díj, továbbá a használt területrésszel arányos fűtési, vízszolgáltatási és egyéb közös költségek fizetését vállalta. A helyiségek bérbe adását az államigazgatási hatóság 1972. június 9-én kelt határozatával a 2/1969. (I. 23.) Korm. rendelet 4. §-ának (4) bekezdése szerint engedélyezte.A felperes és a H. Vállalat 1976. május 14. én a Fővárosi Tanács V. B. igazgatási főosztályához fordultak a kezelői jog rendezése végett. Az eljáráshoz az alperes is csatlakozott, de végül is az ügyet az államigazgatási hatóság határozathozatal nélkül lezárta, mivel az 1981. április 19-i megállapodással az ingatlan kezelői jogáról a B. Vállalat a felperes javára ingyenesen lemondott. A kezelői jogot a Fővárosi Kerületek Földhivatala 1982. szeptember 27-én
meghozott határozatával a felperes javára az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte.
A felperes, a H. Vállalat és az alperes 1982. június 25-én megállapodást írtak alá a perbeli ingatlan használatának rendezésére. Ebben már szerepelt, hogy a B. Vállalat az ingatlan kezelői jogát a felperesnek átengedte, és a kezelői jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése folyamatban van. A megállapodás azt is tartalmazta, hogy az 1972. április 5-én létrejött bérleti szerződésben foglaltak továbbra is változatlanul érvényesek. A szerződést már az alperesi közös vállalat írta alá, ugyanis időközben 1979. január 1-jével társulási szerződéssel - öt vállalat részvételével - mint önálló jogi személy a közös vállalat megalakult. A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti díját módosító 32/1979. (IX. 29.) MT rendelet hatálybalépése után a felperes a bérleti szerződés módosítását kérte, melyet az alperes eredménytelen levélváltás után 1984. január 9-én elfogadott, és a felemelt bérleti díjat 1982. szeptember 1-jére visszamenőleg is megfizette. Az említett levélváltás arra vonatkozott, hogy a felek akarata bérleti szerződés létrehozására vagy az ingatlant terhelő értékcsökkenés és eszközlekötési járulék átvállalására irányult-e. Az alperes 1983-ban sikertelenül kísérelte meg az általa használt épületrész kezelői jogának rendezését a minisztériumnál.
A felperes az újabb béremelést lehetővé tevő 34/1985. (VII. 1.) MT rendelet hatálybalépése után 1986-ban bérközléssel élt. Az alperes a munkásszállóban levő helyiségek után - 1986. január 21-i levelében - a bérfizetési kötelezettségét elismerte, de az alagsori helyiségek tekintetében bércsökkentést kért. A felek az alperes által használt terület közös felmérése után megállapították, hogy az - 1986. április 1-jétől - a bérleti szerződéshez képest 85 m2-rel emelkedett. Az alperes említett levelében a felperes további bérleti és területhasználati díj iránti igényét visszautasította.
A kerületi tanács vb igazgatási osztálya 1986. szeptember 26-án hozott 1398/1986. számú és másodfokon jogerőre emelkedett határozatával a perbeli ingatlan kezelői jogát megosztotta, annak 1681 m2 területű része az azon levő felülépítményekkel együtt - a felperes kezelői jogának egyidejű megszüntetése mellett - az alperes kezelésébe került. Ezt követően - már a jelen per alatt, az alperes 1987. október 27-i kérelme alapján - az említett államigazgatási hatóság 648/3/1988. számú jogerős határozatával a még a felperes kizárólagos kezelésében levő 4122 m2 területű ingatlanrészen levő munkásszálló épületének 1591 m2 alapterületére - melyre a felek bérleti szerződése szólt - a felperes kezelői jogát megvonta, és azt az alperes kezelésébe adta, elrendelve egyben erre az épületrészre a felperes kezelői jogának törlését az ingatlan-nyilvántartásból. A határozat indokolása szerint az épület egy része már az építkezés során elkülönítetten, külön lépcsőházból megközelíthetően került kialakításra, kizárólag az alperes jogelődjének elhelyezése céljából. Az alperes jogelődje azonban 1971-ben - jogi személyiség hiányában - kezelői jogot nem szerezhetett. Az időközi jogszabályi változásokra tekintettel ma már a kezelői jogot megszerezheti, amit már 1983-ban is kért. A korábbi kezelők az általuk indított, a kezelői jog átadás-átvételére irányuló eljárásban nem tettek említést arról, hogy az alperes a felépítmények jelentős részének használója, ezért a kezelői jog rendezésére csak most kerülhetett sor. A felperes módosított keresetében a kezelésben levő és az alperes által használt ingatlanrészek után 1986. IV. negyedévétől 1988. november 25-ig-kezelői jogának megvonásáig - összesen 3 952 350 Ft bérleti díj és ennek késedelmi kamatai megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult, egyben viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben a bérleti szerződés érvénytelenségének megállapítását kérte, és 478 600 Ft bérleti díj visszafizetésére kérte a felperest kötelezni. Álláspontja szerint a bérleti szerződés színlelt volt, mert a felek szerződési akarata bizonyos közterhek, így az amortizáció és az eszközlekötési járulék viselésére irányult. A felperes a szerződés megkötésekor nem volt kezelője az ingatlannak, a kezelői jog az alperest illeti, mert a beruházásban részt vett, és a birtokba vett épületrészt jogszerűen használja.
A Fővárosi Bíróság ítéletével a keresetet elutasította, és a viszontkeresetnek helyt adott. Megállapította, hogy a felperes és az alperes jogelődje között létrejött bérleti szerződés semmis, és kötelezte a felperest, hogy 478 800 Ft-ót fizessen vissza az alperesnek. Ítéletének indokolása szerint a bérleti szerződés színlelt, azt a felek azért kötötték meg, mert csak így tudták az amortizációs költség és az eszközlekötési járulék viselését rendezni. A színlelt szerződés semmis, de semmis a bérleti szerződés azért is, mert az alperesi jogelőd jogképesség hiányában bérleti szerződést nem köthetett volna.
A Legfelsőbb Bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, az alperest a kereset szerint 3 952 300 Ft és annak késedelmi kamatai megfizetésére kötelezte, továbbá a viszontkeresetet elutasította. Az ítélet indokolása szerint a felperes 1986-tól 1988. november 25-ig a perbeli ingatlanrészek jogszerű kezelője volt, amelyet ebben az időszakban az alperes díjfizetés nélkül használt. A 9/1969. (II. 9.) Korm. rendelet 7. §-ának (1) bekezdésében írt feltételek hiányában a peres felek között érvényes bérleti szerződés nem jött létre. A tényleges használatra tekintettel azonban az alperes a bérleti díjjal azonos összegű használati díjat köteles fizetni.
A másodfokú ítélet ellen a legfőbb ügyész - jogszabálysértés miatt törvényességi óvást emelt. A törvényességi óvás szerint iratellenes a másodfokú bíróságnak az a jogi álláspontja, hogy a felperes a perbeli ingatlannak 1986-tól 1988. november 25-ig jogszerű kezelője volt. Az iratok szerint ugyanis a perbeli épületrészeket a beruházás befejezését követően az alperes jogelődje vette birtokba, aki az alapító szerv rendelkezése folytán használati jogot szerzett a birtokolt épületrészre, és ezt a használati jogot a Fővárosi Tanács V. B. szakigazgatási szerve határozatával elismerte. A felperes a perbeli épületrészre annak létesítésekor nem szerzett kezelői jogot. Az államigazgatási hatóság a felperest nem minősítette az ingatlan jogszerű kezelőjének. Nem volt akadálya annak, hogy az alperes már 1982-ben megszerezhesse a kezelői jogot; hogy mégsem így történt, az a szakigazgatási szerv mulasztásának és a felperes rosszhiszemű magatartásának volt a következménye.
A törvényességi óvás értelmében az alperes - ellentétben a másodfokú bíróság jogi álláspontjával - nem tekinthető jogcím nélküli használónak, mert a perbeli ingatlanrész és terület használati jogát az alapító szerv rendelkezése folytán már 1971-ben megszerezte. A másodfokú bíróságnak vizsgálnia kellett volna "a felperes kezelői joga bejegyzésének jogszerűségét", mert az államigazgatási hatóság megállapítása szerint a felperes 1982-ben minden jogalap nélkül vette át az egész ingatlan kezelői jogát a B. Vállalattól. Ez utóbbi ugyanis nem volt jogosult megállapodással átadni a kezelői jogot, mert azzal ténylegesen nem rendelkezett.
Az óvás annyiban alapos, hogy az alperes a perbeli ingatlanrészt nem jogcím nélkül használta, a másodfokú ítélet erre alapított jogi indokolása tehát téves, törvénysértő. A másodfokú bíróság azt helyesen állapította meg, hogy az ingatlan kezelője a perbeli időszakban a felperes volt. Korábban, 1967-től kezdődően a kezelő a B. Vállalat volt, amely a kezelői jogát államigazgatási határozattal szerezte, és ezt a jogát az ingatlan-nyilvántartás is feltüntette. 1982-ben, amikor a B. Vállalat a kezelői jogot a felperesnek átadta, az állami tulajdonban álló ingatlanok kezeléséről szóló 9/1969. (II. 9.) Korm. rendelet (a továbbiakban: R.) és az annak végrehajtásáról rendelkező 6/1970. (IV. 8.) ÉVM-MÉM-PM együttes rendelet (a továbbiakban: Vhr.) volt hatályban. Az R. 3. §-ának (1) bekezdése szerint állami ingatlant csak állami szerv vagy társadalmi szerv kezelhet. A Vhr. 1. §-a (2) bekezdésének a) pontja kimondta, hogy az R. és a Vhr. alkalmazása szempontjából az állami vállalat, az egyéb állami gazdálkodó szerv és az állami költségvetési szerv minősül állami szervnek. E szervek egyikének sem minősíthető sem az alperes, sem pedig annak jogelődje. Nem vitás, hogy az alperes jogi személy, de nem állami vállalat és nem egyéb állami gazdálkodó szerv, bár az alperesi közös vállalatot kizárólag állami vállalatok hozták létre. A Ptk.-nak a perbeli időben irányadó 32. §-a (1) bekezdése szerint az állami vállalat alapító határozat alapján a vállalati törzskönyvbe való bejegyzéssel jön létre, a 40. § értelmében pedig az egyéb állami gazdálkodó szervre - ha jogszabály másként nem rendelkezik - az állami vállalatra vonatkozó szabályok az irányadók. A Ptk. 57. §-a külön szabályozta a gazdasági társulásokat, amelyek társulási szerződés útján jöttek létre. Ezek körébe tartozik az alperesi közös vállalat is, amely ennek megfelelően állami ingatlan kezelésére nem jogosult.
Az R. 4. §-ának (1) bekezdése szabályozta, hogy mely állami szerv vagy társadalmi szervezet lehet az állami ingatlan kezelője, az R. 5. §-ának (1) bekezdése pedig előírta a kezelői jog megszerzésének módját is. A beruházás időpontjában az ingatlannak már volt kezelője, a B. Vállalat, amelynek kezelői jogát az alapító szerv nem vonta meg, hanem akként rendelkezett, hogy a "tulajdonjogot" - nyilvánvalóan a kezelői jogot - a beruházás után a H. Vállalat ossza meg a felperessel. Mindezt azt jelenti, hogy az alapító szerv a felperes és a H. Vállalat kezelésébe kívánta az ingatlant adni, de mivel ezt a döntését nem követte a Vhr. 17., illetve 18. §-ában szabályozott eljárás, a felperes kezelői joga nem alapulhat az alapító szerv rendelkezésén [R. 5. §-a (1) bekezdésének b) pontja]. Ebből következik, hogy a kezelői jogot az érdekelteknek kellett rendezniük.
Minthogy az ingatlant már ténylegesen nem a B. Vállalat kezelte, ezért az R. 9. §-ának (l) bekezdése alapján az érdekeltek az államigazgatási szervhez fordultak. Ebben az eljárásban az alperes félként nem vehetett részt, minthogy nem minősült kezelésre jogosult állami szervnek. Nem volt tehát jogi akadálya annak, hogy az államigazgatási eljárás tartama alatt, 1981-ben a B. Vállalat a felperes javára ellenérték nélkül lemondjon a kezelői jogáról. Erre a jogi lehetőséget az R. 8. §-ának (1) bekezdése és a Vhr. 25. §-ának (1) bekezdése - figyelemmel a R. 4. §-a (1) bekezdésének b) pontjára megadta, és a Vhr. 25. §-ának (3) bekezdése szerint a kezelői jogról való lemondáshoz az alapító szerv hozzájárulására sem volt szükség. Alaptalanul hivatkozott az óvás arra, hogy a B. Vállalat kezelői joga az ingatlan teljes egészére nem terjedt ki. A B. Vállalattól az arra jogosult hatóság a kezelői jogot nem vonta meg, így arról a felperes javára a már hivatkozott rendelkezések alapján lemondhatott. A felperes tehát a lemondás folytán a perbeli ingatlan kezelői jogát megszerezte. Nem megalapozott ezért az óvás által idézett, a felperes felülvizsgálati kérelmét elutasító államigazgatási határozat indokolásában kifejtett álláspont, hogy az R. 4. §-a (1) bekezdésének a) pontja értelmében az általa birtokolt épületrész kezelőjeként az alperest kellett volna kijelölni, mert az alperes nem volt jogosult állami ingatlan kezelői jogának megszerzésére. Egyébként is az alperes részére a hatósági határozat csak 1988-ban biztosított kezelői jogot. Erre a jogszabályok ma sem adnak lehetőséget, ezért a hivatkozott - 1988. évi - államigazgatási határozat, amely az alperesi közös vállalat részére biztosította az általa használt állami ingatlan kezelői jogát, jogsértő. A határozat felülvizsgálatára azonban az államigazgatási eljárásról szóló - többször módosított - 1957. évi VI. törvény 71. §-a alapján lehetőség nincs. Alaptalanul állítja az óvás, hogy az alperes jogelődje az alapító szerv rendelkezése folytán szerzett használati jogot az általa birtokba vett épületrészre és területre. A miniszterhelyettesi döntés, amely előírta a H. Vállalatnak, illetve a felperesnek, hogy az alperesi jogelőd elhelyezését biztosítaniuk kell, nem határozta meg, de nem is határozhatta meg az elhelyezés jogcímét. Az állami tulajdonban levő ingatlan használatára ugyanis harmadik személyek jogot vagy a kezelővel kötött megállapodás vagy pedig az elhelyező hatóság kiutaló határozata alapján szerezhettek. Az elhelyező hatóság az adott esetben ilyen kiutaló határozatot nem hozott, hanem a felperes és az alperesi jogelőd bérleti szerződése alapján engedélyezte az alperesnek a használatot. Az említett bérleti szerződés azonban - tekintettel arra, hogy a felperes 1972-ben a kezelői jognak az alapító szerv rendelkezése folytán még csak várományosa volt, de azt az R. 5. §-ának (1) bekezdésében előírt módon még nem szerezte meg -, jogszabályba ütközött, ezért a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése értelmében semmis volt.
A felperes a kezelői jogot 1982-ben a jogszabályban előírt módon megszerezte. Az alperes a jogszabály alapján történt béremelést követően - eredménytelen levélváltás után - 1986 utolsó negyedévéig fizette a bérleti díjakat, annak a szerződésnek az alapján, amelyet 1972-ben kötöttek, és amelyet az államigazgatási hatóság jóváhagyott. Az alperes - a felperessel és a H. Vállalattal folytatott tárgyalások eredményeként - 1982. június 25-én a korábbi bérleti szerződés tartalmát meg is erősítette, azt magára nézve továbbra is kötelezőnek ismerte el.
Mindebből arra kell következtetni, hogy azt a határozatlan időre szóló bérleti szerződést, amelyet a felek a függő jogi helyzetben kötöttek, a felperes kezelői jogának megszerzését követően továbbra is érvényben tartották. Az alperesnek tehát a bérleti szerződésből folyó kötelezettsége - a perbeli időszakban - azon bérleti díjak megfizetése volt, melyek összegét nem vitatta. Ez a kötelezettsége mindaddig fennállt, ameddig a felperes kezelői jogát az államigazgatási hatóság meg nem vonta.
A törvényességi óvás a bérleti szerződésnek az alperes által hivatkozott okból való érvénytelenségével nem foglalkozott, mert arra az álláspontra helyezkedett, hogy a felperes a kezelői jogot nem szerezte meg, viszont az alperest a használat joga az alapító szerv rendelkezése alapján megillette. A Legfelsőbb Bíróság Elnökségi Tanácsának - tekintettel arra, hogy a másodfokú bíróság jogi álláspontjával a használat jogcímét illetően nem értett egyet - meg kell indokolnia, hogy a Ptk. 207. §-ának (4) bekezdésében írt semmisségi okot miért nem tartja az adott esetben megállapíthatónak.
Az R. 7. §-ának (1) bekezdése értelmében nem volt akadálya annak, hogy a felperes közületi szervnek - a 2/1969. (I. 23.) Korm. rendelet 1. §-ának a) pontja szerint mind az alperes, mind annak jogelődje ennek minősül - ideiglenesen bérbe adja vagy ellenérték nélkül használatra átengedje a perbeli ingatlanrészt. A felek a megállapodásukat bérleti szerződésnek nevezték, és kifejezetten hivatkoztak arra a jogszabályra, amely a bérleti díj mértékét meghatározta. Ez a Ptk. 207. §-ának (1) bekezdése szerinti értelmező szabály alapján nyilvánvalóvá teszi, hogy a felek bérleti szerződést kívántak kötni.
Önmagában az a tény, hogy a felperes az 1972. április 6-i levelében arra hivatkozott, hogy a bérleti díjból nem áll módjában engedni, mert az a ráfordításokat alig haladja meg, nem bizonyítja, hogy a felek a bérleti jogviszonyt kölcsönösen színlelték volna. Az R. 7. §-ának (4) bekezdése szerint ugyanis nem lett volna jogi akadálya annak sem, hogy a felek bér fizetése helyett a kezelőt terhelő költségek megfelelő hányadának fizetésében állapodjanak meg. Ezzel szemben mind a szerződésben, mind a későbbi módosításokban a felek kifejezetten hivatkoztak a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadására előírt bérleti díjakra. Más kérdés, hogy a jogszabályokban meghatározott bérleti díjakat meghaladó kikötés akár úgy is, hogy azok ún. további közös költségeket tartalmaznak, a gazdálkodó szervezetekre kötelező, hatóságilag megállapított díjat meghaladó részében - mint jogszabályba ütköző kikötés - semmis. A jelen per tárgyát azonban a közös költségek nem képezték, és az sem a jelen perre tartozó kérdés, hogy a felperes a Ptk. 427. §-ának (1) bekezdésében előírt bérbeadói kötelezettségeit teljesítette-e. A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság Elnökségi Tanácsa a másodfokú ítélet jogi indokolása tekintetében az óvásnak helyt adott, és azt a Pp. 274. §-ának (3) bekezdésére figyelemmel megváltoztatta. A másodfokú ítélet rendelkezéseit azonban nem találta törvénysértőnek, ezeket tehát nem érintette, e tekintetben az óvást - a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése alapján - elutasította. (Eln. Tan. G. törv. 30 007/1991. sz.)
* A Ptk. 40. §-ában foglalt rendelkezést átszámozás folytán a 35. § tartalmazza, a 9/1969. (II. 9.) Korm. rendelet pedig hatályát vesztette, és helyette az 1987. évi I. törvény az irányadó, ez azonban a tétel érvényességét nem érinti.