adozona.hu
Egyes ingatlanokkal kapcsolatos események forgalmi adó vonzatai II.
Egyes ingatlanokkal kapcsolatos események forgalmi adó vonzatai II.
Kiválasztott időállapot:
- Jogterület(ek):
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
Korábbi cikkünkben az ingatlan építés és bérbeadás forgalmi adó szabályait tekintettük át, a jelenlegi részben az értékesítés forgalmi adó vonatkozásait kerülnek sorra. Ha valaki ingatlant értékesít, első kérdés annak az eldöntése, hogy ez mikor jár adóalanyisággal és adókötelezettséggel, illetve, ha azzal jár, akkor mikor kell az adót ténylegesen megfizetni.
Az általános forgalmi adókötelezettség felmerül, ha a belföldön levő ingatlant adóalany [általában - az Áfa. tv. 4. § (1) bekezdése sz...
Egyes ingatlanokkal kapcsolatos események forgalmi adó vonzatai II.
(Dr. Szolnoki Béla)
Korábbi cikkünkben az ingatlan építés és bérbeadás forgalmi adó szabályait tekintettük át, a jelenlegi részben az értékesítés forgalmi adó vonatkozásait kerülnek sorra. Ha valaki ingatlant értékesít, első kérdés annak az eldöntése, hogy ez mikor jár adóalanyisággal és adókötelezettséggel, illetve, ha azzal jár, akkor mikor kell az adót ténylegesen megfizetni.Az adóalanyiság kérdése
Az általános forgalmi adókötelezettség felmerül, ha a belföldön levő ingatlant adóalany [általában - az Áfa. tv. 4. § (1) bekezdése szerinti - természetes és jogi személy] gazdasági tevékenysége - Áfa. tv. 5. § (1) bekezdése - keretében értékesíti.A gazdasági tevékenység azt jelenti, hogy
- rendszeresen vagy üzletszerűen végzi az érintett a bevételszerző tevékenységet, és
- az azt végző személy jogképes, valamint
- a gazdasági tevékenységet saját nevében végzi.
Az adóalanyiság különösen - az egyébként nem adóalany - természetes személyek esetében adhat alkalmat vitára, mivel ebben a körben a gazdasági tevékenység végzése nem magától értődő. Természetes személy eseti ingatlanértékesítése ugyanis önmagában nem keletkeztet adóalanyiságot.
A rendszeresség arra utal, hogy a természetes személy életvitelszerűen kíván bevételhez jutni (akár úgy is, hogy évente egyszer keletkezik jelentős bevétele, amely elegendő az életvitelhez a következő nagy összegű bevételig). Az üzletszerű bevételszerzés feltételezi a haszonszerzésre, nyereségre való törekvést is, több a rendszeres bevételszerzésnél, mindkettő feltételez bizonyos fokú állandóságot, folytonosságot, ismétlődést.
Ha a magánszemély a saját építésű, vagy általa építtetett lakásokat jövedelemszerzés érdekében értékesíti nem egy alkalommal, hanem életvitelszerűen, akkor adóalanyként a forgalmi adó törvény hatálya alá kerül és neki is alkalmazni kell a következő szabályokat.
Az ingatlanok értékesítésénél érvényes forgalmi adó szabályok
Az ingatlanokon belül el kell különíteni• a földterület értékesítését,
• a beépítésre szánt terület és építési telek értékesítését, valamint
• a lakóingatlan értékesítését.
a) A földterületeket két részre kell osztani az adózási szempontból. A minősítési pontot az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Etv.) jelenti 2004. év óta (korábban a földterületre, így bármely telekre egyaránt vonatkozott a tárgyi mentes minősítés). Az e törvény szerinti beépítésre szánt területnek, és építési teleknek nem minősülő földterület (külterület) értékesítése továbbra is tárgyi adómentes termékértékesítés (Áfa. tv. 2. számú mellékletének 1. pontja értelmében - besorolási számok: a KSH Szolgáltatások Jegyzéke 70.20.12.6, 70.20.12.7, 70.20.12.8.).
Az építési törvény (2. § 3. és 6. pontjai) értelmében a beépítésre szánt terület a település közigazgatási területének a beépített, illetve a további beépítés céljára szolgáló területrésze (továbbiakban: belterület). Az építési törvény szerint az építési teleknek minősül: a beépítésre szánt területen fekvő, az építési szabályoknak megfelelően kialakított és közútról vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető telek (belterületi telek). Az Etv. szerinti beépítésre szánt terület és építési telek értékesítése adóköteles termékértékesítés. Az értelmezések szerint a bármely beépítésre szánt területen fekvő, de lakóépülethez nem tartozó földrészletnek az értékesítése sem mentes a forgalmi adó alól.
b) Lakóingatlan értékesítése. Speciális szabályok vonatkoznak a lakóingatlan értékesítésére. Ebben a kategóriában az adókötelezettséget az értékesítés időbelisége és sorrendisége is befolyásolja. A lakóingatlan értékesítése (az Áfa. törvény 2. számú mellékletének 2. pontja) általában tárgyi adómentes. Ez alól két kivétel van:
- ha az építés befejezése előtt értékesítik a lakóingatlant vagy
- az építés befejezését követi az első értékesítés.
Az utóbbi két esetben adóköteles a lakóingatlan eladása.
"Lakóingatlannak minősül a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként való feltüntetésre váró ingatlan. Nem lakóingatlan a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület." (Áfa. tv. 13. §) A hivatalos gyakorlatban az ingatlan akkor minősül lakás céljára létesítettnek, ha az építésügyi hatóság engedélyén ez a megnevezés szerepel. (2004. év előtt nem minősült lakóingatlannak a lakóépülethez tartozó földrészlet. Ez azzal járt, hogy a lakóingatlan adóköteles értékesítése esetén az adóalapot meg kellett osztani az adóköteles lakóingatlan-értékesítés adóalapjára és a tárgyi adómentesség alá tartozó földterület értékesítés adóalapjára. 2004. január 1-jétől a lakóingatlan - a lakóépület és a hozzá tartozó földrészlet - értékesítése esetén az adóalap már nem bontható meg.)
Tekintettel arra, hogy az adókötelezettséget meghatározza az építés befejezését követően az értékesítések száma, fontos figyelembe venni minden termékértékesítést. Az építés befejezését követő "első értékesítésnek" nemcsak az általános (tulajdonváltással együtt járó) polgárjogi termékértékesítési tényállás minősül, hanem minden olyan eset, amely az általános forgalmi adóról szóló törvény szerint értékesítésnek számít.
A forgalmi adó törvény 2006. január 1-jétől hatályos módosításával a forgalmi adó mértéke 25 százalékról 20 százalékra csökken. Az új adómértéket lakóingatlan első értékesítésnél is akkor kell alkalmazni, ha az építés befejezését követő első értékesítés teljesítési ideje 2005. december 31-ét követi. Az átmenetnél érdemes figyelembe venni, hogy a 2005-ben fizetett előlegek esetén még a korábbi adómértéket kell alkalmazni.
Ha például a lakásértékesítő társaság szerződést kötött még 2005-ben az új lakóingatlan átadására, és nettó módon határozták meg az árat (pl. 20 mFt + áfa) és erre 2005-ben 10 mFt előleget fizetett a vevő, akkor 2005-ben megfizetett 8 mFt nettó összeget és 2 mFt (25%) forgalmi adót, és 2006-ban 12 mFt után fog fizetni 20 százalékos adót (2,4 mFt). Így a bruttó lakásár 24,4 mFt lesz.
Ha a felek nem a nettó értékben, hanem a bruttó vételárban szerződnek, (pl. 25 mFt), akkor a vevő a 2005. évi előleg után (10 mFt) megfizeti a 25%-os adót (2 mFt), és a fennmaradó vételár (15 mFt) után a lakásértékesítőt már a kisebb forgalmi adó (esetünkben 2,5 mFt) terheli.
Ugyancsak 2006. évtől érvényes - de már 2005. május 24-től visszamenőlegesen alkalmazható - módosítás, hogy az ingatlan pénzügyi lízingjével foglalkozó társaság dönthet arról, hogy a lízingbe adott ingatlanra az adókötelezettséget választja, és ilyenkor a levonási jog is megilleti. (Ha az adókötelezettséget választja, akkor is csak a tőkerész minősül adókötelesnek, a kamat tárgyi mentes).
Az ingatlanközvetítés adóvonzata
Még 2005. december 31-éig (2004-től) tárgyi adó-mentesség alá tartozik - Áfa. tv. 2. számú mellékletének 25. pontja - az ingatlan-közvetítő által közvetített ingatlannal kapcsolatos termékértékesítés, illetve szolgáltatásnyújtás. Jövőre ismét módosul a szabály, az ingatlanközvetítői tevékenység átkerül az adóköteles szolgáltatások sorába!