adozona.hu
BH 2016.4.92
BH 2016.4.92
A felszámolónak a zálogtárgy értékesítése során arra kell figyelemmel lennie, hogy a forgalomban elérhető legmagasabb áron értékesítse a vagyontárgyat, és az első két értékesítési kísérlet során nem lehet tekintettel a zálogjogosult igényére [1991. évi XLIX. tv. (Cstv.) 49/A. § (4), (5) bek., 51. §].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
[1] Az adós ellen a 2009. szeptember 2-án benyújtott kérelem alapján 2012. október 26-án indult meg a felszámolás.
[2] A felszámoló az M. F. által bejelentett hitelezői igényből 20 486 080 Ft összeget a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 49/D. §-ába, 340 200 Ft-ot a Cstv. 57. § (1) bekezdés f) pontjába sorolt be és erről a hitelezőt tájékoztatta. A hitelezőnek az s.-i, XY/1. hrsz.-ú ingatlanon 87 908 CHF erejéig önálló zálogjoga állt fenn, első ...
BH 2016.4.92 A felszámolónak a zálogtárgy értékesítése során arra kell figyelemmel lennie, hogy a forgalomban elérhető legmagasabb áron értékesítse a vagyontárgyat, és az első két értékesítési kísérlet során nem lehet tekintettel a zálogjogosult igényére [1991. évi XLIX. tv. (Cstv.) 49/A. § (4), (5) bek., 51. §].
[1] Az adós ellen a 2009. szeptember 2-án benyújtott kérelem alapján 2012. október 26-án indult meg a felszámolás.[2] A felszámoló az M. F. által bejelentett hitelezői igényből 20 486 080 Ft összeget a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 49/D. §-ába, 340 200 Ft-ot a Cstv. 57. § (1) bekezdés f) pontjába sorolt be és erről a hitelezőt tájékoztatta. A hitelezőnek az s.-i, XY/1. hrsz.-ú ingatlanon 87 908 CHF erejéig önálló zálogjoga állt fenn, első ranghelyi zálogjogosultként.
[3] A felszámoló a hitelezői gyűlésre készített jelentésében rögzítette, hogy "az adós cég tulajdonát képezi az s-i. XY/1. hrsz.-ú lakóház, udvar és az XY/2. hrsz.-ú autószalon, műhely udvar. Az ingatlant birtokba vettük és értékeltettük, az értékesítését a hitelezői tájékoztatót követően kezdjük meg. Mivel az ingatlanok egy egységet alkotnak, elsősorban egyben kívánjuk értékesíteni őket. Szintén birtokba vettük az irodának használt lakóingatlanban található berendezéseket, melyeket szintén értékesíteni fogunk. […] Az ingatlanokat már a felszámolás előtt bérbe adták egy cégnek, mely bérlővel a kapcsolatot felvettük és a szerződést a felszámolásnak megfelelően módosítottuk, így az értékesítésig ebből bérleti díj bevételünk származik".
[4] A felszámoló meghirdette értékesítésre az ingatlanokat, az első pályázati felhívásra azonban nem érkezett ajánlat. A második pályázati felhívásban - 2013. július 11-én - a felszámoló az XY/1 hrsz.-ú ingatlan irányárát nettó 15 700 000 Ft-ban, az XY/2 hrsz.-ú ingatlan irányárát nettó 33 000 000 Ft-ban határozta meg. A hirdetmény tartalmazta, hogy "mivel az ingatlanok az s.-i, XY. hrsz.-ú ingatlan megosztásával jöttek létre és természetben egy egységet alkotnak, a felszámoló egyben kívánja értékesíteni őket."
[5] A második felhívásra egy pályázat érkezett, a G. Kft. az XY/1 hrsz.-ú ingatlanért 7 900 000 Ft, az XY/2 hrsz.-ú ingatlanért 16 900 000 Ft vételárat ajánlott. A felszámoló tájékoztatta az első raghelyen bejegyzett zálogjogosultakat az egyes ingatlanokra tett ajánlatokról. Az XY/2 hrsz.-ú ingatlanon első ranghelyű zálogjoggal rendelkező hitelező elfogadta az ajánlatban írt összeget, a felszámoló a pályázóval erre az ingatlanra megkötötte a szerződést.
[6] Az XY/1 hrsz.-ú ingatlanra vonatkozóan a kifogást előterjesztő hitelező észrevételezte, hogy a pályázati ajánlat elfogadása az adós, a hitelezői, ezen belül a kielégítési elsőbbséget élvező hitelező érdekeit súlyosan sértené, ezért felhívta a felszámolót arra, hogy ne fogadja el a pályázati ajánlatot. Közölte azt is a felszámolóval, hogy a Cstv. 49/A. § (5) bekezdésében írtak szerint, az ingatlant a második pályázati irányáron hajlandó átvenni, a költségek és a felszámolói díj megfizetése mellett.
[7] A felszámoló tájékoztatta a hitelezőt, hogy a pályázati ajánlatot érvényesnek, a pályázatot eredményesnek nyilvánítja, a vevő által 1 000 000 Ft-tal megemelt 8 900 000 Ft-os vételárat az XY/1 hrsz.-ú ingatlan tekintetében elfogadta, és az ingatlant a pályázó részére értékesíteni kívánja.
[8] A felszámoló e tájékoztatása mint intézkedés ellen a hitelező a Cstv. 51. §-a alapján kifogást nyújtott be. Állította, hogy a felszámoló jogszerűtlenül járt el, amikor a második pályázat során beérkezett ajánlatot érvényesnek, a pályáztatást pedig eredményesnek nyilvánította, és elfogadta a pályázati irányár alig 53%-ának megfelelő vételárat. Miután a felszámoló kötelezettsége, hogy a felszámolási vagyont a forgalomban elérhető legmagasabb áron értékesítse, ezt a kötelezettségét megszegte, ezért intézkedése jogszabálysértő.
[9] A felszámoló kérte a kifogás elutasítását. Azzal védekezett, hogy szabályosan járt el az ingatlanok értékesítése során. A forgalomban elérhető legmagasabb ár nem az értékesítésre kerülő vagyontárgy szabad piaci forgalmi értékét jelenti, hanem a Cstv. szabályainak megfelelően megtartott pályázat keretében, az értékesítés idején a forgalomban elérhető legmagasabb árat. Álláspontja szerint akkor járt volna el jogszerűtlenül, ha a pályázaton kívül előterjesztett magasabb vételi ajánlatra tekintettel a szabályosan beérkezett pályázatot érvénytelennek nyilvánította volna.
[10] Az elsőfokú bíróság a hitelező kifogását elutasította.
[11] A kifogást előterjesztő zálogjogosult hitelező fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság végzését megváltoztatta, kötelezte a felszámolót, hogy a 2. pályázatot nyilvánítsa eredménytelennek és az értékesítési eljárást folytassa. Kötelezte a felszámolót, hogy 15 napon belül fizessen meg a hitelezőnek 30 000 Ft fellebbezési illetékből és 10 000 Ft + áfa összegű jogi képviseleti munkadíjból álló eljárási költséget, továbbá úgy rendelkezett, hogy a felszámoló a saját költségét maga viseli.
[12] A végzés indokolásában kifejtette, hogy nem járt el jogszerűen a felszámoló, amikor az ismert körülmények alapján a pályázatra adott egyetlen, az irányár felét alig meghaladó vételár elfogadásával, a második pályázatot eredményesnek nyilvánította.
[13] Megállapította, hogy a felszámoló a Cstv. 49/A. §-a alapján a pályázatra, annak tartalmára, a közjegyző igénybevételére, valamint a hitelezőket megillető tájékoztatási jogokra vonatkozó rendelkezéseket megtartotta. A felek azonban arra is helyesen mutattak rá, hogy a Cstv. 49. § (1) bekezdése értelmében a felszámolónak az értékesítés során törekednie kell a forgalomban elérhető legmagasabb ár elérésére. Amennyiben ezzel ellentétesen intézkedik, magatartása nem tekinthető jogszerűnek.
[14] Azt, hogy az adott esetben mi tekinthető a forgalomban elérhető legmagasabb árnak, az összes ismert körülmény mérlegelésével kell a felszámolónak eldöntenie.
[15] Mindezek alapján kötelezte a felszámolót, hogy a teljes 2013. július 11-i pályázatot nyilvánítsa eredménytelennek és az értékesítési eljárást folytassa vagy úgy, hogy az ingatlanokat harmadszor is meghirdeti, vagy - ha a Cstv. 49/A. § (5) bekezdésében előírt feltételek fennállnak - a zálogjogosult hitelezővel köt adásvételi szerződést.
[16] A felszámoló az adós képviseletében felülvizsgálati kérelmében kérte a jogerős végzés hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság végzésének a helybenhagyását. Állította, hogy a jogerős végzés sérti a Cstv. 49/A. § (4)-(5) bekezdését, a Pp. 221. §-át, 97. §-át.
[17] A kifogást előterjesztő hitelező felülvizsgálati ellenkérelmet nem nyújtott be.
[18] A Kúria a jogerős végzést a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül a Cstv. 6. § (3) bekezdése alapján alkalmazandó Pp. 275. § (2) bekezdése szerint és megállapította, hogy az a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okból jogszabálysértő.
[19] Az ügyben elsőként arra a kérdésre kellett választ adni, a jogszabálynak megfelelő első és második értékesítés kapcsán a zálogjogosult hitelező a kifogásában megalapozottan hivatkozott-e arra, hogy a felszámoló az értékesítés során nem azt az összeget érte el, mint amelyet irányárként meghirdetett, de a zálogjogosult hitelező ezen az irányáron hajlandó lenne a harmadik értékesítési kísérlet helyett, beszámítással, a vagyontárgyat megszerezni.
[20] A Cstv. 49/A. § (5) bekezdése szerint a felszámoló - a hitelezői választmány, vagy az annak létrehozására jogosult hitelezők egyetértésével - a harmadik pályázat helyett jogosult a vagyontárgyat becsértéken az azt igénylő, a vagyontárgyra zálogjoggal rendelkező zálogjogosult részére értékesíteni. A zálogjogosult azonban ezzel a kedvezményes lehetőséggel - mely szerint nem kell kifizetnie a vételárat, mert követelésének beszámításával teljesíthet - csak akkor élhet, ha két alkalommal is sikertelen volt a pályázati felhívás.
[21] Jelen ügyben a második pályázati felhívásra érkezett egy pályázat. A jogerős végzés megállapította, hogy a felszámoló a "pályázatra, annak tartalmára, a közjegyző igénybevételére, valamint a hitelezőket megillető tájékoztatási jogokra vonatkozó rendelkezéseket" a Cstv. 49/A. §-a alapján megtartotta. Kizárólag amiatt találta jogszabálysértőnek a felszámoló magatartását, mert úgy ítélte meg, az nem a forgalomban elérhető legmagasabb ár elérésére törekedett. Erre a következtetésre pedig abból a tényből jutott, hogy a zálogjogosult kijelentette, a második értékesítési kísérletet követően az irányáron élni kívánna jogával és beszámítással megvenné az ingatlant.
[22] A Kúria álláspontra szerint a másodfokú bíróság a Cstv. 49/A. § (4) és (5) bekezdésének téves értelmezésével helyezkedett arra az álláspontra, hogy a kifogást előterjesztő zálogjogosult hitelező által az észrevételében a sikertelen értékesítés esetére tett ajánlatot, a felszámolónak figyelembe kellett vennie a második pályázat értékelése során. A zálogjogosult hitelező nem nyújtott be pályázatot a második pályázati felhívásra sem, ezért nem tekinthető ajánlatnak az a levele, amellyel a felszámolónál az értékesítési összeget kifogásolta. Ha a zálogjoggal biztosított hitelező az első vagy második értékesítés során meg kívánja vásárolni a zálogtárgyat, akkor ugyanúgy pályázati ajánlatot kell tennie, mint a többi pályázónak.
[23] Miután a Cstv. csak a második sikertelen pályázat után, a pályázat harmadik megismétlése helyett teszi lehetővé - további feltételek fennállása esetén - a zálogjogosult hitelező számára a becsértéken beszámítással való vásárlást, a felszámoló a második pályázat eredményének elbírálásánál nem lehet tekintettel a zálogjogosult hitelező harmadik pályázat helyett figyelembe vehető ajánlatára. A második pályázat eredményének értékelésekor kizárólag abban a kérdésben kell döntenie a felszámolónak, hogy az értékesítés során megajánlott vételárat elfogadja-e, vagy elérhető a forgalomban ennél magasabb ár.
[24] A Kúria a Gfv. VII. 30.280/2013/4. számú végzésében kifejtette, hogy a zálogjogosult csak és kizárólag becsértéken veheti át a zálogtárgyat beszámítással, nincs lehetősége az alacsonyabb irányáron történő megszerzésre. Ugyanakkor nem minősül a forgalomban elérhető legmagasabb árnak a zálogjogosult által beszámítással elfogadott becsérték, a felszámoló ugyanis jogosult az első sikertelen kísérletet követően a becsérték alatt is meghatározni az irányárat.
[25] A Kúria egyetért az elsőfokú bíróság által kifejtett azzal az állásponttal, hogy a forgalomban elérhető legmagasabb ár fogalma nem azonos sem az irányárral, sem a vagyontárgy piaci értékével, sőt a becsértékkel sem, hanem az a Cstv. szabályai szerint a nyilvános értékesítési formák alkalmazásával elérhető legmagasabb árat jelenti.
[26] A felszámoló maga döntheti el, hogy a beadott pályázat megfelel-e a pályázati feltételeknek. Ha úgy ítéli meg, hogy a forgalomban elérhető ár magasabb a megajánlott vételárnál, akkor eredménytelennek nyilváníthatja a pályázatot. Ugyanakkor elfogadhatja az ajánlatot akkor is, ha az nem éri el az irányárat.
[27] Figyelemmel arra, hogy a fentiekből következően a felszámolónak az első két pályázat során nem a zálogjogosult beszámítással történő kielégítésére kell figyelemmel lennie, hanem arra, hogy a forgalomban elérhető legmagasabb áron értékesítse a vagyontárgyat, tévedett a másodfokú bíróság akkor, amikor jogszabálysértőnek találta a felszámoló pályázatot elfogadó nyilatkozatát.
[28] Mindezekre tekintettel a Kúria a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján a jogerős végzést hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság végzését helybenhagyta. Erre tekintettel a felülvizsgálati kérelemben állított további jogszabálysértésekkel nem foglalkozott. Megjegyzi azonban, hogy a másodfokú bíróság által előírt módon a felszámoló nem is tudott volna eljárni, mert a 2013. július 11-i pályázat alapján az XY/2 hrsz.-ú ingatlanra vonatkozóan a szerződést a vevővel már megkötötte.
(Kúria Gfv. VII. 30.262/2015.)
* * *
TELJES HATÁROZAT
A Kúria mint felülvizsgálati bíróság a Nagy Viktória Ügyvédi Iroda; ügyintéző: dr. Nagy Viktória ügyvéd által képviselt L. Korlátolt Felelősségű Társaság felszámoló által képviselt S. Korlátolt Felelősségű Társaság "felszámolás alatt" adós felszámolása iránt indult eljárásban, a Lendvai és Társai Ügyvédi Iroda; ügyintéző: dr. Horváth Gergely Géza ügyvéd által képviselt M. F. hitelező részéről a felszámoló intézkedése ellen előterjesztett kifogás alapján, a Budapest Környéki Törvényszéken 8.Fpkh.13-2013-000178 számon indított eljárásban, a Fővárosi Ítélőtábla 11.Fpkf.44.591/2014/2. számú jogerős végzése ellen a felszámoló által képviselt adós által 21. sorszámon előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán - tárgyaláson kívül - meghozta a következő
végzést:
A Kúria a jogerős végzést hatályon kívül helyezi és az elsőfokú bíróság végzését helybenhagyja.
Kötelezi a hitelezőt, hogy 15 napon belül fizessen meg a felszámoló által képviselt adósnak 38.100 (harmincnyolcezer-egyszáz) Ft másodfokú- és felülvizsgálati eljárási költséget.
Kötelezi továbbá a hitelezőt arra, hogy az államnak felhívásra fizessen meg 30.000 (harmincezer) Ft felülvizsgálati eljárási illetéket.
Ez ellen a végzés ellen felülvizsgálatnak nincs helye.
Indokolás
Az adós ellen a 2009. szeptember 2-án benyújtott kérelem alapján 2012. október 26-án indult meg a felszámolás, a bíróság felszámolóként az L. Kft.-t rendelte ki.
A felszámoló a M. F. által bejelentett hitelezői igényből 20.486.080 Ft összeget a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 49/D. §-ába, 340.200 Ft-ot a Cstv. 57. § (1) bekezdés f) pontjába sorolt be és erről a hitelezőt tájékoztatta. A hitelezőnek az S., XY. hrsz.-ú ingatlanon 87.908 CHF erejéig önálló zálogjoga állt fenn első ranghelyi zálogjogosultként.
A felszámoló a hitelezői gyűlésre készített jelentésében rögzítette, hogy "az adós cég tulajdonát képezi az S. XY/1. hrsz.-ú lakóház, udvar és az XY/2. hrsz.-ú autószalon, műhely udvar. Az ingatlant birtokba vettük és értékeltettük, az értékesítését a hitelezői tájékoztatót követően kezdjük meg. Mivel az ingatlanok egy egységet alkotnak, elsősorban egyben kívánjuk értékesíteni őket. Szintén birtokba vettük az irodának használt lakóingatlanban található berendezéseket, melyeket szintén értékesíteni fogunk…. Az ingatlanokat már a felszámolás előtt bérbe adták egy cégnek, mely bérlővel a kapcsolatot felvettük és a szerződést a felszámolásnak megfelelően módosítottuk, így az értékesítésig ebből bérleti díj bevételünk származik," (3. sorszámú beadvány, tájékoztató 1-2. oldal).
A felszámoló meghirdette értékesítésre az ingatlanokat, az első pályázati felhívásra azonban nem érkezett ajánlat. A második pályázati felhívásban - 2013. július 11-én - a felszámoló az XY/1 hrsz.-ú ingatlan irányárát nettó 15.700.000 Ft-ban, az XY/2 hrsz.-ú ingatlan irányárát nettó 33.000.000 Ft-ban határozta meg. A hirdetmény tartalmazta, hogy "mivel az ingatlanok a S., XY. hrsz.-ú ingatlan megosztásával jöttek létre és természetben egy egységet alkotnak, a felszámoló egyben kívánja értékesíteni őket."
A második felhívásra egy pályázat érkezett, a G. Kft. az XY/1 hrsz.-ú ingatlanért 7.900.000 Ft, az XY/2 hrsz.-ú ingatlanért 16.900.000 Ft vételárat ajánlott. A felszámoló tájékoztatta az első raghelyen bejegyzett zálogjogosultakat az egyes ingatlanokra tett ajánlatokról. Az XY/2 hrsz.-ú ingatlanon első ranghelyű zálogjoggal rendelkező hitelező elfogadta az ajánlatban írt összeget, a felszámoló a pályázóval erre az ingatlanra megkötötte a szerződést.
Az 1XY/1 hrsz.-ú ingatlanra vonatkozóan a kifogást előterjesztő hitelező észrevételezte, hogy a pályázati ajánlat elfogadása az adós, a hitelezői, ezen belül a kielégítési elsőbbséget élvező hitelező érdekeit súlyosan sértené, ezért felhívta a felszámolót arra, hogy ne fogadja el a pályázati ajánlatot. Közölte azt is a felszámolóval, hogy a Cstv. 49/A. § (5) bekezdésében írtak szerint, az ingatlant a második pályázati irányáron hajlandó átvenni, a költségek és a felszámolói díj megfizetése mellett.
A felszámoló tájékoztatta a hitelezőt, hogy a pályázati ajánlatot érvényesnek, a pályázatot eredményesnek nyilvánítja, a vevő által 1.000.000 Ft-tal megemelt 8.900.000 Ft-os vételárat az XY/1 hrsz.-ú ingatlan tekintetében elfogadta, és az ingatlant a pályázó részére értékesíteni kívánja.
A felszámoló e tájékoztatása, mint intézkedés ellen a hitelező kifogást nyújtott be. Állította, hogy a felszámoló jogszerűtlenül járt el, amikor a második pályázat során beérkezett ajánlatot érvényesnek, a pályáztatást pedig eredményesnek nyilvánította, és elfogadta a pályázati irányár alig 53%-ának megfelelő vételárat. Miután a felszámoló kötelezettsége, hogy a felszámolási vagyont a forgalomban elérhető legmagasabb áron értékesítse, ezt a kötelezettségét megszegte, ezért intézkedése jogszabálysértő.
A felszámoló kérte a kifogás elutasítását. Azzal védekezett, hogy szabályosan járt el az ingatlanok értékesítése során. A forgalomban elérhető legmagasabb ár nem az értékesítésre kerülő vagyontárgy szabad piaci forgalmi értékét jelenti, hanem a Cstv. szabályainak megfelelően megtartott pályázat keretében, az értékesítés idején a forgalomban elérhető legmagasabb árat. Álláspontja szerint akkor járt volna el jogszerűtlenül, ha a pályázaton kívül előterjesztett magasabb vételi ajánlatra tekintettel a szabályosan beérkezett pályázatot érvénytelennek nyilvánította volna.
Az elsőfokú bíróság a hitelező kifogását elutasította. Megítélése szerint a hitelező megalapozatlanul hivatkozott arra, hogy a felszámoló megsértette a Cstv. 49. § (1) bekezdésének rendelkezését. Hangsúlyozta, hogy a legmagasabb ár nem esik egybe sem a pályázati felhívásban megjelölt irányárral, sem pedig a vagyontárgy piaci értékével. Ez a mérték a Cstv. szabályai szerint a nyilvános értékesítési formák alkalmazásával elérhető legmagasabb árat jelenti.
Miután a második pályázatra csak egy ajánlat érkezett, a pályázatban megjelölt irányár 50%-át meghaladó összegben, melyet a pályázó 1.000.000 Ft-tal megemelt, ez tekinthető a legmagasabb elérhető vételárnak.
Hangsúlyozta, ahhoz, hogy a zálogjogosult hitelező a Cstv. 49/A. § (5) bekezdésében biztosított jogával élhessen, a második pályázatnak is eredménytelennek kellett volna lennie.
A kifogást előterjesztő zálogjogosult hitelező fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság végzését megváltoztatta, kötelezte a felszámolót, hogy a 2. pályázatot nyilvánítsa eredménytelennek és az értékesítési eljárást folytassa. Kötelezte a felszámolót, hogy 15 napon belül fizessen meg a hitelezőnek 30.000 Ft fellebbezési illetékből és 10.000 Ft+ÁFA összegű jogi képviseleti munkadíjból álló eljárási költséget, és úgy rendelkezett, hogy a felszámoló a saját költségét maga viseli.
A végzés indokolásában kifejtette, hogy nem járt el jogszerűen a felszámoló, amikor az ismert körülmények alapján a pályázatra adott egyetlen, az irányár felét alig meghaladó vételár elfogadásával, a második pályázatot eredményesnek nyilvánította.
Megállapította, hogy a felszámoló a Cstv. 49/A. §-a alapján a pályázatra, annak tartalmára, a közjegyző igénybe vételére, valamint a hitelezőket megillető tájékoztatási jogokra vonatkozó rendelkezéseket megtartotta. "Azonban arra is helyesen mutattak rá a felek, hogy a Cstv. 49. § (1) bekezdése értelmében a felszámolónak az értékesítés során törekednie kell a forgalomban elérhető legmagasabb ár elérésére. Amennyiben ezzel ellentétesen intézkedik, magatartása nem tekinthető jogszerűnek.
Azt, hogy az adott esetben mi tekinthető a forgalomban elérhető legmagasabb árnak, az összes ismert körülmény mérlegelésével kell a felszámolónak eldöntenie. Figyelemmel kell lennie arra, hogy hányszor hirdette meg a vagyontárgyakat, az értékesítési kísérletek során milyen ajánlatok érkeztek, de szem előtt kell tartania azt is, a felszámolás legfőbb célja az, hogy a hitelezők követelései a lehető legnagyobb mértékben kerüljenek kielégítésre. A Cstv. 49/A. § (4) bekezdése értelmében eredménytelennek nyilváníthatja a pályázatot, ha úgy ítéli meg, hogy nem adtak be a pályázati feltételeknek megfelelő pályázatot, mert a pályázatban kiírt irányárhoz képest jelentősen alacsonyabb mértékű vételárat ajánlottak meg. A felszámoló tehát a csődtörvény rendelkezései alapján nem köteles elfogadni a meghirdetett irányárnál jóval alacsonyabb összegű ajánlatot, ha tudomással bír olyan körülményekről, amelyek alapján várhatóan az értékesítési eljárás folytatásával az adós nagyobb mértékű bevételhez juthat."
A másodfokú bíróság abból, hogy a felszámoló "ártárgyalással" 1.000.000 Ft-tal megnövelte az XY/1 hrsz.-ú ingatlan vételárát, arra következtetett, hogy a felszámoló is alacsonynak ítélte meg a pályázatban ajánlott vételárat.
Álláspontja szerint figyelembe kell venni azt, hogy a zálogjoggal rendelkező hitelező, a második pályázati irányárnak megfelelő mérték megajánlásával bejelentette vételi szándékát a Cstv. 49/A. § (5) bekezdése alkalmazásának esetére. Ez pedig jóval meghaladja a pályázó által megemelt vételár ajánlatot. Az értékesítési eljárás folytatása esetén elérhető vételár tehát, a lakóházas ingatlan tekintetében, nettó 15.700.000 Ft-ban határozható meg.
A másodfokú bíróság megjegyezte, hogy a felszámoló a pályázati kiírásban ugyan jelezte, hogy a vagyonhoz tartozó ingatlanokat elsősorban együttesen kívánja értékesíteni, de a két ingatlan irányárát külön-külön határozta meg, amelyből az következik, hogy lehetőséget kívánt biztosítani az ingatlanok egymástól független, önálló értékesítésére is. Rámutatott, hogy az a felszámolói állítás, mely szerint az ingatlanok együttes értékesítése kedvezőbb mértékű bevételt jelentene az adós részére, az eljárás során nem nyert igazolást.
Kiemelte, a Cstv. lehetőséget ad arra, hogy a zálogjoggal biztosított követeléssel rendelkező hitelező - adott feltételek esetén - a 3. értékesítési kiírás helyett a vagyontárgyat a második kiírásban megjelölt áron szerezze meg, a hitelezői nyilvántartásban jelzett biztosított követelése beszámításával. Ez az értékesítés nem sérti a többi - hátrább sorolt - hitelező érdekét, az adós pedig nyilvánvalóan kedvezőbb helyzetbe kerül azzal, hogy a nagyobb mértékű tartozás kerül a beszámítással megszüntetésre. Mindezeket a körülményeket a felszámoló figyelmen kívül hagyta.
Aggályosnak tekintette azt is, hogy a felszámoló elfogadhatónak ítélte a vételi ajánlatot egy olyan társaságtól, amelynek a székhelye azonos a meghirdetett ingatlanok természetbeni címével, amikor a hitelezői gyűlésre készített tájékoztatójában arról nem adott tájékoztatást, hogy ezeket az ingatlanokat hasznosította vagy bérbe adta volna valamely gazdálkodó szervezetnek.
Mindezek alapján kötelezte a felszámolót, hogy a teljes 2013. július 11-ei pályázatot nyilvánítsa eredménytelennek és az értékesítési eljárást folytassa vagy úgy, hogy az ingatlanokat harmadszor is meghirdeti, vagy - ha a Cstv. 49/A. § (5) bekezdésében előírt feltételek fennállnak - a zálogjogosult hitelezővel köt adásvételi szerződést.
A felszámoló az adós képviseletében felülvizsgálati kérelmében kérte a jogerős végzés hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság végzésének a helybenhagyását.
Állította, hogy a jogerős végzés sérti a Cstv. 49/A. § (4)-(5) bekezdését, a Pp. 221. §-át, 97. §-át.
Elsőként arra hivatkozott, hogy a második pályázat utólagos eredménytelenné nyilvánításával az XY/2 hrsz.-ú ingatlan tekintetében a vevő jogai sérülnének. A vevő a jelen eljárásnak nem volt alanya, azonban jogi érdeke megállapítható a Pp. 51. § a) pontja alapján, ezért súlyos eljárási jogszabálysértés történt, mert a vevő nem léphetett fel beavatkozóként a kifogás alapján indult eljárásban. A jogerős végzés szerint egy olyan adásvételi szerződést kellene megszüntetni, amely nem képezte jelen kifogás alapján indult eljárás tárgyát, a szerződés megszüntetése kárigényt keletkeztetne, melyre a felszámoló eljárása nem adott okot.
Hivatkozott arra, a felszámoló úgy hirdette meg az ingatlanokat, hogy azok egy egységet alkotnak, a felszámoló elsősorban egyben kívánja értékesíteni azokat. A két ingatlan olyan egységet alkot (azonos közmű rendszere van), hogy azok szétválasztása esetén a külön-külön piaci értékük messze elmaradna az együttes értékesítéssel elérhető értékükhöz képest. A kifogást benyújtó hitelező csak az egyik ingatlanra jelezte vételi szándékát, amelyik a másik ingatlannál értékcsökkenést eredményezne. A jogerős végzés tehát a vevő jogos érdekét és az ingatlanok egységét figyelmen kívül hagyta.
A másodfokú bíróság figyelmen kívül hagyta azt is, hogy a második pályázati felhívásra érkezett a pályázati feltételeknek megfelelő pályázat.
Hangsúlyozta, hogy a forgalomban elérhető legmagasabb ár meghatározásakor a felszámolónak nem kell figyelembe vennie egy olyan hitelező ajánlatát, aki pályázatot nem nyújtott be, bánatpénzt nem fizetett, a vételi szándékát az értékesítési eljárásban nem jelezte.
Álláspontja szerint a végzésben előírtak alapján a kifogást előterjesztő hitelező valóban magasabb megtérüléshez juthatna, de sérülne a Cstv. 49/A. § (5) bekezdésének előírása, amely a második pályázat sikertelensége esetén teszi lehetővé, hogy a pályázat harmadik megismétlése helyett a zálogjogosult hitelező részére becsértéken kerüljön értékesítésre a vagyontárgy. Kiemelte, hogy "amennyiben előbb külön értékesítjük az XY/1 hrsz.-ú ingatlant, úgy annak vevőjét egyértelműen kedvezőbb helyzetbe hozzuk a másik ingatlan értékesítése kapcsán, és a várható értékcsökkenés miatt az XY/2 hrsz.-ú ingatlanon első ranghelyen szereplő hitelező követelésének megtérülése kerülhetne veszélybe".
Rámutatott arra, hogy az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg, a zálogjogosult hitelező érdekében a felszámoló nem sértheti meg a Cstv. rendelkezéseit. A Cstv. 49/A. § (5) bekezdésében a zálogjogosult hitelezőnek biztosított, becsértéken történő vételi lehetőség nem azonos a nyilvános értékesítéssel és az ott elérhető legmagasabb árral, így erre tekintettel nem lehet megállapítani, hogy a második pályázat során elért vételár a Cstv. 49. § (1) bekezdésébe ütközne.
Kifejtette, hogy az ártárgyalást a hitelező észrevételére tartotta meg, és ezzel pontosan a forgalomban elérhető legmagasabb árat érte el.
Az együttes értékesítés tekintetében még kiemelte, hogy a két ingatlan a fizikailag egy helyen lévő telephely két fele, leválasztásuk esetén a jelenlegi hasznosításuk nem valósítható meg. Azért kellett külön-külön megjelölnie a pályázati felhívásban az értéküket, mert a Cégközlöny szerkesztősége nem fogadja el, ha a külön helyrajzi számon lévő ingatlanra nem közöl egyedi árakat. Emellett az adóhatóság és a zálogjogosultak felé is külön-külön kell elszámolnia az ingatlanok vételárával.
Iratellenesnek állította, a jogerős ítélet indokolásának azt a részét, amely szerint nem állapítható meg az iratokból, hogy bérbe adta volna az ingatlant. A hitelezői gyűlésre készített tájékoztató ugyanis tartalmazza, hogy bérbeadással hasznosítja az ingatlanokat.
Hangsúlyozta, hogy a másodfokú bíróság nem határozta meg, mely jogszabályt sértette a felszámoló intézkedése [Pp. 221. § (1) bekezdés].
Az XY/2 hrsz.-ú ingatlan tekintetében másodfokú bíróság a szerződés megkötését követően nem rendelkezhetett volna a pályázat eredménytelenné nyilvánításáról. Az érdekelt fél a szerződés megkötése után a Cstv. 49. § (5) bekezdése alapján nyújthatott volna be keresetet.
A kifogást előterjesztő hitelező felülvizsgálati ellenkérelmet nem nyújtott be.
A Kúria a jogerős végzést a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül a Cstv. 6. § (3) bekezdése alapján alkalmazandó Pp. 275. § (2) bekezdése szerint és megállapította, hogy az a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okból jogszabálysértő.
Az ügyben elsőként arra a kérdésre kellett választ adni, a jogszabálynak megfelelő első-második értékesítés kapcsán a zálogjogosult hitelező a kifogásában megalapozottan hivatkozhat-e arra, hogy a felszámoló az értékesítés során nem azt az összeget érte el, mint amelyet irányárként meghirdetett, de a zálogjogosult hitelező ezen az irányáron hajlandó lenne a harmadik értékesítési kísérlet helyett beszámítással a vagyontárgyat megszerezni.
A Cstv. 49/A. § (5) bekezdése szerint a felszámoló - a hitelezői választmány, vagy az annak létrehozására jogosult hitelezők egyetértésével - a harmadik pályázat helyett jogosult a vagyontárgyat becsértéken az azt igénylő, a vagyontárgyra zálogjoggal rendelkező zálogjogosult részére értékesíteni. A zálogjogosult azonban ezzel a kedvezményes lehetőséggel - mely szerint nem kell kifizetnie a vételárat, mert követelésének beszámításával teljesíthet - csak akkor élhet, ha két alkalommal is sikertelen volt a pályázati felhívás.
Jelen ügyben a második pályázati felhívásra érkezett egy pályázat. A jogerős végzés megállapította, hogy a felszámoló a "pályázatra, annak tartalmára, a közjegyző igénybe vételére, valamint a hitelezőket megillető tájékoztatási jogokra vonatkozó rendelkezéseket" a Cstv. 49/A. §-a alapján megtartotta. Kizárólag amiatt találta jogszabálysértőnek a felszámoló magatartását, mert úgy ítélte meg, az nem a forgalomban elérhető legmagasabb ár elérésére törekedett. Erre a következtetésre pedig abból a tényből jutott, hogy a zálogjogosult kijelentette, a második értékesítési kísérletet követően az irányáron élni kívánna jogával és beszámítással megvenné az ingatlant.
A Kúria álláspontra szerint a másodfokú bíróság a Cstv. 49/A. § (4) és (5) bekezdésének téves értelmezésével helyezkedett arra az álláspontra, hogy a kifogást előterjesztő zálogjogosult hitelező által az észrevételében a sikertelen értékesítés esetére tett ajánlatot figyelembe kellett vennie a felszámolónak a második pályázat értékelése során. A zálogjogosult hitelező nem nyújtott be pályázatot a második pályázati felhívásra sem, ezért nem tekinthető ajánlatnak az a levele, amellyel a felszámolónál az értékesítési összeget kifogásolta. Ha a zálogjoggal biztosított hitelező az első vagy második értékesítés során meg kívánja vásárolni a zálogtárgyat, akkor ugyanúgy pályázati ajánlatot kell tennie, mint a többi pályázónak.
Miután a Cstv. csak a második sikertelen pályázat után, a pályázat harmadik megismétlése helyett teszi lehetővé - további feltételek fennállása esetén - a zálogjogosult hitelező számára a becsértéken beszámítással való vásárlást, a felszámoló a második pályázat eredményének elbírálásánál nem lehet tekintettel a zálogjogosult hitelező harmadik pályázat helyett figyelembe vehető ajánlatára. A második pályázat eredményének értékelésekor kizárólag abban a kérdésben kell döntenie a felszámolónak, hogy az értékesítés során megajánlott vételárat elfogadja-e, vagy elérhető a forgalomban ennél magasabb ár.
A Kúria a Gfv. VII. 30.280/2013/4. számú végzésében kifejtette, hogy a zálogjogosult csak és kizárólag becsértéken veheti át a zálogtárgyat beszámítással, nincs lehetősége az alacsonyabb irányáron történő megszerzésre. Ugyanakkor nem minősül a forgalomban elérhető legmagasabb árnak a zálogjogosult által beszámítással elfogadott becsérték, a felszámoló ugyanis jogosult az első sikertelen kísérletet követően a becsérték alatt is meghatározni az irányárat.
A Kúria egyetért az elsőfokú bíróság által kifejtett azzal az állásponttal, hogy a forgalomban elérhető legmagasabb ár fogalma nem azonos sem az irányárral, sem a vagyontárgy piaci értékével, sőt a becsértékkel sem, hanem az a Cstv. szabályai szerint a nyilvános értékesítési formák alkalmazásával elérhető legmagasabb árat jelenti.
A felszámoló maga döntheti el, hogy a beadott pályázat megfelel-e a pályázati feltételeknek. Ha úgy ítéli meg, hogy a forgalomban elérhető ár magasabb a megajánlott vételárnál, akkor eredménytelennek nyilváníthatja a pályázatot. Ugyanakkor elfogadhatja az ajánlatot akkor is, ha az nem éri el az irányárat.
Figyelemmel arra, hogy a fentiekből következően a felszámolónak az első két pályázat során nem a zálogjogosult beszámítással történő kielégítésére kell figyelemmel lennie, hanem arra, hogy a forgalomban elérhető legmagasabb áron értékesítse a vagyontárgyat, tévedett a másodfokú bíróság akkor, amikor jogszabálysértőnek találta a felszámoló pályázatot elfogadó nyilatkozatát.
Mindezekre tekintettel a Kúria a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján a jogerős végzést hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság végzését helybenhagyta. Erre tekintettel a felülvizsgálati kérelemben állított további jogszabálysértésekkel nem foglalkozott. Megjegyzi azonban, hogy a másodfokú bíróság által előírt módon a felszámoló nem is tudott volna eljárni, mert a 2013. július 11-ei pályázat alapján az XY/2 hrsz.-ú ingatlanra vonatkozóan a szerződést a vevővel már megkötötte.
A felszámoló által képviselt adós felülvizsgálati kérelme alapos volt, ezért a Pp. 270. § (1) bekezdése folytán alkalmazandó Pp. 78. § (1) bekezdése alapján a hitelező köteles megfizetni az adós felülvizsgálati eljárással kapcsolatban felmerült költségét, amely a jogi képviselettel felmerült ügyvédi munkadíjból áll. Az ügyvédi munkadíj összegét a Kúria a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről szóló 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. § (3)-(5) bekezdése, és a 4/A. § (1) bekezdése alapján állapította meg. Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 59. § (1) bekezdése és 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 15. § (1) és (3) bekezdése alapján a hitelező köteles az adós illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt felülvizsgálati eljárási illeték megfizetésére is.
Budapest, 2015. november 19.
Dr. Török Judit s.k. a tanács elnöke, Dr. Csőke Andrea s.k. előadó bíró, Dr. Rápolti Barbara s.k. bíró
(Kúria Gfv. VII. 30.262/2015.)