adozona.hu
BH+ 2013.10.427
BH+ 2013.10.427
A felszámoló által pályázattal történő értékesítés támadható a feltűnő értékaránytalanságra hivatkozással [Ptk. 201. § (2) bek., 1991. évi XLIX. tv. (Cstv.) 49/A. § (4) bek.].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A felperes a kizárólagos tulajdonában álló I. r. alperesbe apportálta az általa megvásárolt Ú., 226. hrsz.-ú ingatlant, amely korábban az O. kirendeltségének irodája volt. A felperes az I. r. alperestől az ingatlant visszabérelte okmányiroda céljára havi 200 000 Ft-ért. (17. beadvány jegyzőkönyv kivonat 3. oldal utolsó bekezdés)
A 2009. április 21-én benyújtott kérelem alapján indult felszámolási eljárásban a bíróság 2009. november 24-én tette közzé a Cégközlönyben végzését, mellyel az I. r....
BH+ 2013.10.427 A felszámoló által pályázattal történő értékesítés támadható a feltűnő értékaránytalanságra hivatkozással [Ptk. 201. § (2) bek., 1991. évi XLIX. tv. (Cstv.) 49/A. § (4) bek.].
A felperes a kizárólagos tulajdonában álló I. r. alperesbe apportálta az általa megvásárolt Ú., 226. hrsz.-ú ingatlant, amely korábban az O. kirendeltségének irodája volt. A felperes az I. r. alperestől az ingatlant visszabérelte okmányiroda céljára havi 200 000 Ft-ért. (17. beadvány jegyzőkönyv kivonat 3. oldal utolsó bekezdés)A 2009. április 21-én benyújtott kérelem alapján indult felszámolási eljárásban a bíróság 2009. november 24-én tette közzé a Cégközlönyben végzését, mellyel az I. r. alperes felszámolását megindította, felszámolóként a D. Kft.-t (a továbbiakban: korábbi felszámoló) jelölve ki. A korábbi felszámoló 2011. november 22-én jogerőre emelkedett végzéssel történt felmentését követően a cégbíróság csak 2012. május 14-én törölte a cégnyilvántartásból a korábbi felszámolót az adós törvényes képviselői tisztségéből, és e dátummal, 2012. május 31-i közzététellel kezdődően a C. Zrt. az adós felszámolója.
A felperesnek az I. r. alperes felszámolási eljárásába bejelentett 5 069 263 Ft összegű követelését a korábbi felszámoló a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 57. § (1) bekezdés f) pontjába sorolta be.
A korábbi felszámoló által készíttetett ingatlan értékbecslés szerint az ingatlan forgalmi értéke bruttó 26 410 000 Ft, likviditási értéke 17 166 000 Ft.
A korábbi felszámoló a nyilvános pályázat kiírása előtt a felperest tájékoztatta az ingatlan értékesítésére vonatkozó pályázati feltételekről azzal, hogy ha vételi szándéka van, úgy azt a pályázati kiírásban szereplő feltételekkel kell megtenni. A felperes képviselőtestülete nem támogatta a megvásárlásra vonatkozó előterjesztést.
A korábbi felszámoló 2010. augusztus 12-én az I. r. alperes vagyonának, így ingatlanainak nyilvános pályázat útján történő értékesítésére hirdetményt tett közzé. Az Ú., 226. hrsz.-ú ingatlanra vonatkozóan az irányárat 17 166 000 Ft-ban jelölte meg. Egyebek mellett tartalmazta a felhívás, hogy a nyertes pályázónak a szerződéskötést követő 8 napon belül kell a teljes vételárat kiegyenlítenie, melybe a pályázat benyújtásakor megfizetett bánatpénz összegét be kell számítani, valamint a felszámoló fenntartja magának azt a jogot, hogy megfelelő ajánlat hiányában a pályázatot érvénytelennek nyilvánítsa.
A felhívásra csak egy pályázat érkezett, a II. r. alperes 12 100 000 Ft összegű ajánlatot tett, melyet a korábbi felszámoló érvényesnek minősített és vele az adásvételi szerződést 2010. szeptember 17-én megkötötte. Az adásvételi szerződés 5. pontja szerint a bánatpénz címen letétbe helyezett 850 000 Ft-on felül a 11 250 000 Ft-ot legkésőbb a szerződés aláírását követő 30 napon belül kell a vevőnek az eladó számlájára megfizetni.
A II. r. alperes fizetési kötelezettségét - több részletben - 2010. október 1. napjával teljesítette.
A felperes 2010. október 6-án benyújtott keresetében kérte az adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását elsődlegesen a Cstv. 49. § (5) bekezdése, 49/A. §-a alapján, és kérte az eredeti állapot helyreállítását. Álláspontja szerint a korábbi felszámoló nem tett eleget a maga által meghatározott szabálynak sem, mert nem írt ki új pályázatot és nem ott csökkentette a kiírási árat 20%-kal, holott a hitelezői tájékoztatójában ez szerepelt. A korábbi felszámoló a pályázati feltételekben meghatározottaktól is eltért, mert nem 8, hanem 30 napos határidőt engedélyezett a vételár megfizetésére.
Az eljárás során másodlagosan kiterjesztette a kereseti kérelem jogalapját a Ptk. 236. § (2) bekezdés c) pontjára is, és állította, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés azért is érvénytelen, mert annak megkötésekor az ingatlan tényleges forgalmi értéke és a szerződésben kikötött vételár között feltűnően nagy volt az értékkülönbség.
Az I. r. alperes ellenkérelmében kérte a kereset elutasítását és a felperes perköltségben való marasztalását. Álláspontja szerint eleget tett a Cstv.-ben meghatározott kötelezettségeknek, ezért a Cstv. 49. § (5) bekezdése alapján alappal nem támadható a szerződés. A forgalomban elérhető legmagasabb áron történő értékesítés körében utalt arra, hogy a felszámolás során történő értékesítésnél nem forgalmi értéken, hanem az értékesítés idején a forgalomban elérhető legmagasabb áron kell értékesíteni, ezért önmagában nem jogellenes az a felszámolói magatartás, hogy az elméleti forgalmi értéknél alacsonyabb áron kerül egy vagyontárgy értékesítésre.
A II. r. alperes kérte a kereset elutasítását, és a felperes perköltségben való marasztalását. Álláspontja szerint a felszámoló által irányelvként kitűzött 20%-os csökkentés nincs kihatással a pályázatok elbírálására, a felszámoló nem utasíthat el egy olyan vételi ajánlatot, amely alacsonyabb a kiírtnál, ha megítélése szerint az ajánlat a forgalomban elérhető legmagasabb árat jelenti.
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította és kötelezte a felperest perköltség fizetésére.
A Cstv. alapján előterjesztett kereseti kérelem vonatkozásában megállapította, hogy a felperes keresete alaptalan, mert a felszámoló a per tárgyát adó ingatlan értékesítése során az értékesítés minden törvényi feltételét teljesítette. A pályázatban megjelölt fizetési határidőtől való eltérés tekintetében hivatkozott arra, hogy a Cstv.-ben tételesen meghatározott feltételek között a teljesítési határidő megjelölésének kötelezettsége nem szerepel, s igaz ugyan, hogy a szerződő felek 30 napos teljesítési határidőt kötöttek ki, de a II. r. alperes a 2010. szeptember 17-én megkötött szerződés alapján 2010. október 1-jére a vételárat már megfizette.
A Ptk.-ra alapított keresetet szintén alaptalannak találta, mert a felszámolás során kötött adásvételi szerződés feltűnő értékaránytalanság címén történő megtámadása akkor lehet eredményes, ha a szerződést megtámadó fél bizonyítja, hogy a szerződésben kikötött vételárnál nyilvános és szabályos értékesítés mellett is lényegesen magasabb vételár lett volna elérhető a szerződéskötés időpontjában. A felperesnek bizonyítania kellett volna ezt, azonban ilyet nem is állított. Az a hivatkozása, hogy az ingatlan piaci értéke a szerződéskötés időpontjában jelentősen meghaladta a kikötött vételárat, jelen esetben a szerződés érvényessége szempontjából érdektelen volt, ezért az ingatlanforgalmi szakértő kirendelésére vonatkozó bizonyítási indítványt az elsőfokú bíróság elutasította.
A felperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta, és kötelezte a felperest az alperesek részére fejenként 187 500 Ft másodfokú perköltség megfizetésére.
A másodfokú bíróság a fellebbezésben előadottakra tekintettel - amelyben a felperes az adóst képviselő felszámoló képviseleti jogosultságát is vitatta - kifejtette, hogy az I. r. alperes korábbi felszámolója az e tisztségéből való jogerős felmentéséig jogszerűen adhatott meghatalmazást az I. r. alperes jogi képviselőjének a perbeli képviseletre. Ez a képviseleti jogosultság az őt megbízó felszámoló felmentésével nem szűnt meg (Pp. 71. § és az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény 24. §).
Megállapította, hogy a per kimenetele a felperes, mint az I. r. alperes hitelezőjének a kielégítésére kihatással lehetne, ezért a felperesnek a kereset előterjesztésére a jogi érdekeltsége fennáll.
A per érdemével kapcsolatban - álláspontja szerint - a Cstv. 49. § (5) bekezdésére alapított kereseti kérelemre nézve helytállóan állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a közzétett pályázati felhívás mindenben megfelelt a Cstv. rendelkezéseinek. A Cstv. 49/A. § (4) bekezdése szerint a felszámoló "megfelelő ajánlat" hiányában nyilváníthatta érvénytelennek a pályázatot, azonban hogy mit kell "megfelelő ajánlatnak" tekinteni, nem határozza meg a jogszabály. A felszámoló ezért szabadon dönthetett arról, hogy az egyetlen pályázat alapján a pályázati eljárást eredményesnek, vagy eredménytelennek nyilvánítja. Miután eredményes volt a pályázat, ezért az eredménytelen pályázat esetén meghatározott eljárási rend megsértésére nem hivatkozhatott a felperes.
A Cstv. 49. § (1) bekezdésében meghatározott, forgalomban elérhető legmagasabb ár nem azonos a vagyontárgy tényleges forgalmi értékével, hanem azt a legmagasabb árat jelenti, amely a jogszabály által előírt nyilvános értékesítési formák alkalmazása mellett az adott időpontban elérhető. Ha a felszámoló az értékesítési formákra vonatkozó rendelkezések betartása mellett értékesít, vélelem szól amellett, hogy az annak keretében elért vételár a forgalomban elérhető legmagasabb ár. Ebben az esetben a felperesnek nem azt kell bizonyítania, hogy az értékesített vagyontárgy tényleges forgalmi értéke és a vételár között feltűnően nagy volt az értékkülönbség, hanem azt, hogy ilyen feltételek esetén is lényegesen magasabb vételárat lehetett volna elérni, azaz mások jóval magasabb áron megvásárolták volna a vagyontárgyat. A felperes ezt nem is állította.
Álláspontja szerint a felszámoló által szabályszerűen lefolytatott pályázati eljárás eredményeképpen megkötött adásvételi szerződésben a vevő javára biztosított kedvezőbb teljesítési határidő nem teszi a szerződést érvénytelenné. A Cstv. 49. § (5) bekezdése ugyanis a pályáztatás szabályainak megsértéséhez fűzi az érvénytelenség jogkövetkezményét. A szabályos pályázat eredményeként létrejött szerződést a Ptk. alapján lehet támadni. Arra is hivatkozott, hogy a felszámolónak a pályázati kiírásban foglaltaktól eltérő tartalmú szerződéskötésben megnyilvánuló magatartása - egyéb feltételek fennállása esetén - a felszámoló felmentéséhez, vagy a felszámoló ellen a Cstv. 54. §-a szerint kártérítési igény érvényesítéséhez szolgálhat alapul, az adós nevében általa megkötött szerződés érvénytelenségének megállapításához azonban nem.
A felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet a jogerős ítélettel szemben és elsődlegesen kérte annak az elsőfokú ítéletre is kiterjedő - hatályon kívül helyezését és a jogszabályoknak megfelelő új határozat meghozatalát. Másodlagosan a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését kérte anyagi és eljárási szabálysértés miatt. Állította a Ptk. 219. §, 221. §, 222. §, Pp. 157. § b) pont, 158. § (1) bekezdés, 251. § (1)-(2) bekezdés, Cstv. 49. §, 49/A. § (1) bekezdés b) pontjának megsértését, valamint a felülvizsgálati kérelem tartalma szerint hivatkozott a Ptk. 201. § (2) bekezdésének megsértésére is.
Álláspontja szerint a felszámoló megsértette a Cstv. 49/A. (1) bekezdés b) pontjában írt feltételeket, s miután a Cstv. 49. §. (5) bekezdésében foglaltak szerint az értékesítéskor a Cstv.-ben írt valamennyi feltételt be kell tartani, ezért az ellenérték megfizetése, mint szerződési (értékesítési) feltétel be nem tartása miatt a szerződés alapos okkal támadható. Jóllehet a pályázati felhívásban 8 napos fizetési határidőt írt elő a felszámoló, az adásvételi szerződésben már 30 napos határidőt biztosított a vevőnek.
Az értékaránytalansággal kapcsolatos jogerős ítéleti megállapítást is támadta. Tévesnek állította a bíróság álláspontját, mely szerint a sikeres megtámadáshoz azt kell bizonyítani, hogy az érintett vagyontárgyat mások jóval magasabb áron is megvásárolták volna. Kifejtette, az ügyben érdektelen szakértő bevonása nélkül azt bizonyítani, hogy az értékesítés időpontjában magasabb árat is el lehetett volna érni, a valós forgalmi érték ismeretének hiányában nem lehet. Ha helyes lenne a bíróság álláspontja, akkor a felszámolási eljárásban eleve kizárt lenne az értékkülönbségre alapított megtámadás. Ebből következően jogszabálysértőnek állította a szakértő kirendelésére vonatkozó bizonyítási indítvány elutasítását.
Utalt arra, hogy a felszámoló korábbi értékesítési gyakorlata szerint, ha nem volt a kiírt összegre ajánlat, akkor ismételt pályázatot írt ki, míg a perbeli esetben azonnal elfogadta az első ajánlatot. A pályázati felhívásban meghatározott irányár és az értékesítési ár között a különbözet a 20%-ot is meghaladja.
Az I. r. alperes képviseletével kapcsolatban a másodfokú tárgyaláson a felperes kifogást terjesztett elő. A korábbi felszámolónak a felszámolói névjegyzékből való törlésére azért került sor, mert a felszámoló társaság 2009. június 30-tól nem rendelkezett cégjegyzési jogosultsággal bíró ügyvezetővel, és ezért a korábbi ügyvezető a felszámoló cég képviseletét jogosulatlanul látta el. A képviseleti joggal már nem rendelkező ügyvezető bízta meg az I. r. alperes képviseletével a felszámoló biztost.
A jogerős ítélet tévesen értékelte a felperes másodfokú tárgyalás során tett bejelentését, mert nem az eljáró ügyvéd képviseleti jogát sérelmezte, hanem azt, hogy az I. r. alperes törvényes képviselőjét felmentették az eljárás során. A Pp. 157. § b) pontja és 158. § (1) bekezdése szerint vagy meg kellett volna szüntetni a pert, vagy pedig hiánypótlásra kellett volna felhívni a felet.
A felszámoló ügyvezetője által 2009. június 30-2011. május 18-a közötti időben meghozott intézkedéseit álképviselőként tette meg, és így bízta meg a felszámoló biztost. Az álképviselő által tett nyilatkozat érvénytelen. Az ilyen képviselőtől kapott felhatalmazás alapján a további megbízás és meghatalmazáshoz sem fűződhet hatály.
A speciális helyzet miatt a kinevezett új felszámoló a korábbi intézkedéseket nem is hagyhatja jóvá, mert arra a felszámoló társaság taggyűlésének lenne hatásköre. Miután az adásvételi szerződést jegyző felszámoló biztos olyan személytől kapta a megbízását, aki a felszámoló szervezet képviseletére nem volt jogosult, ehhez joghatály nem fűződhet, és érvénytelen a per vitelére adott meghatalmazása is.
Az I. r. alperes felülvizsgálati ellenkérelmében kérte a jogerős ítélet hatályában való fenntartását.
A Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (2) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül, és megállapította, hogy az, az alábbiak szerint jogszabálysértő.
Nem vitásan a cégnyilvántartás adataiból megállapíthatóan a felszámolóként kijelölt társaságnak az I. r. alperes felszámolása megindulásának pillanatában nem volt bejegyzett törvényes képviselője, a képviselőként eljárt személy álképviselőként nevezte ki a felszámoló biztost. Ugyanakkor a 2009-es kinevezésétől kezdődően a felszámoló 2011-es felmentéséig a felszámoló biztos eljárt, különböző jogcselekményeket, jognyilatkozatokat tett, amelyet a felszámoló cég - a társaság tagjain keresztül - nem kifogásolt, azt tudomásul vette, de azt maguk a hitelezők sem tették vitássá. Eljárásának időtartama alatt tehát a felszámoló társaság tulajdonosai - erre irányuló ellentétes bizonyíték hiányában - elfogadták egyrészt az álképviselőként eljárt vezető által tett kinevezést, másrészt a felszámoló biztos intézkedéseit is. Pusztán ez okból tehát a felszámoló biztos által lefolytatott értékesítést érvénytelennek tekinteni nem lehetett.
A Cstv. 49/A. § (4) bekezdése értelmében, a felszámoló a pályázatot megfelelő ajánlat hiányában eredménytelennek nyilváníthatja, és új pályázatot írhat ki.
A felülvizsgálati kérelemben a felperes arra hivatkozott, hogy az egyetlen ajánlat nem volt megfelelő, eltért a kiírásban foglaltaktól, ezért a felszámolónak egy új pályázatot kellett volna kiírnia, és csak ebben az esetben csökkenthette volna a vételárat. Az általa elfogadott vételár egyben feltűnően értékaránytalan is volt.
A Kúria továbbra is fenntartja a Gfv. X. 30.148/2010/7. számú határozatában kifejtett álláspontját: "A pályázat útján történő értékesítés során a Cstv. 49/A. § (4) bekezdése értelmében, a felszámolónak a benyújtott pályázatot kell értékelnie, elfogadja-e a benyújtott pályázatot - még ha az ajánlat el is tér a meghirdetett becsértéktől -, vagy pedig eredménytelennek nyilvánítja azt és új pályázat kiírásáról dönt. A …. felszámoló önálló felelőssége eldönteni, hogy a felajánlott vételárat megfelelőnek tartja-e. Ez az önálló felelősség azt jelenti, hogy sem a bíróság, sem pedig a hitelezői választmány a felszámolási eljárásban nem adhat számára utasítást, a felszámoló saját, gazdaságilag racionálisnak tartott döntése alapján történik az adós vagyonának értékesítése. E tényből azonban nem következik az, hogy a felszámoló által pályázat lebonyolítását követően kötött, az adós vagyontárgyának értékesítésére irányuló szerződés a Ptk. 201. § (2) bekezdése alapján feltűnő értékaránytalanság jogcímén ne lenne megtámadható az arra jogosult részéről.
Árverés esetén a jelenlevő ajánlatot tevők egymásra tekintettel alakítják a vételárat, s ilyen esetben nem merülhet fel a feltűnő értékaránytalanság kérdése, így a megkötött szerződés megtámadására sincs lehetőség. Más a helyzet azonban a pályázat útján történő értékesítés esetén, amikor a felszámolónak kell mérlegelnie - az adott vagyontárgy és a felszámolás körülményeinek ismeretében - hogy milyen becsértéken hirdeti meg a vagyontárgyat, illetve, hogy megfelelőnek tartja-e a felajánlott vételárat, vagy újabb kísérletet tesz a magasabb áron történő értékesítésre."
A felszámoló által készíttetett szakértői vélemény szerint az ingatlan bruttó ára 26 410 000 Ft, likviditási értéke 17 166 000 Ft volt, s ehhez képest csak a bruttó ár körülbelül feléért (az irányárként meghirdetett likviditási érték 70%-áért), 12 100 000 Ft-ért értékesítette az ingatlant, meg sem kísérelve annál magasabb vételár elérését.
Az eljárás adataiból nem állapítható meg, hogy mi indokolta a meghirdetett irányárhoz képest kb. 30%-kal alacsonyabb árajánlat elfogadását, és a felszámoló sem indokolta meg, hogy az árajánlat alapján miért nem találta szükségesnek új pályázat kiírását, különös tekintettel arra is, hogy a pályázat - megfelelő ajánlat hiányában - maga is tartalmazza újabb pályázat kiírásának a lehetőségét. Az első és egyedüli pályázóval történt szerződéskötés azért is aggályos, mert a felszámolás során még csak első ízben történt meg az ingatlan értékesítésének meghirdetése, és az ingatlanból folyamatos bevételhez jutott az adós az Önkormányzat bérleti díja révén.
Az ügyben eljárt bíróságok ezeket a körülményeket nem vizsgálták, ezért megalapozatlanul utasították el a felperes keresetét. A Kúria ezért a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján a jogerős ítéletet az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
A megismételt eljárásban az elsőfokú bíróságnak vizsgálni kell az értékesítés körülményeit, az adott esetben annak indokait. Ennek körében kell tisztázni azt is - miután ezt a kérdést a korábban eljárt bíróságok nem vizsgálták, - hogy a szerződésben miért tértek el a pályázati kiírásban foglalt feltételektől. A szerződés feltűnő értékaránytalanság jogcímén történő megtámadásánál a bíróságnak azt is vizsgálnia kell, hogy a szerződéskötés időpontjában mekkora volt az ingatlan forgalmi értéke, ehhez képest milyen vételáron értékesítette azt a felszámoló. Ezek után lesznek abban a helyzetben a bíróságok, hogy megalapozott döntést hozzanak. (Kúria Gfv.VII.30.191/2012.)
* * *
TELJES HATÁROZAT
A Kúria, mint felülvizsgálati bíróság a Szabolcs-Szatmár-Bereg Megyei Bíróságon 10.G.15-10-040171 számon indított perében a Debreceni Ítélőtábla Gf.IV.30.499/2011/7. számú ítélete ellen a felperes által 27. sorszámon előterjesztett felülvizsgálati kérelem alapján indult felülvizsgálati eljárásban - tárgyaláson kívül - meghozta az alábbi
v é g z é s t :
A Kúria a jogerős ítéletet az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően hatályon kívül helyezi, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasítja.A felperes, az I. és a II. r. alperesek felülvizsgálati perköltségét egyenként 210 000 (Kettőszáztízezer) - 210 000 (Kettőszáztízezer) Ft-ban állapítja meg.
A felperes személyes költségmentesség folytán le nem rótt felülvizsgálati eljárás illetéke 1 716 600 (Egymillió-hétszázhétszáztizenhatezer-hatszáz) Ft.
A végzés ellen felülvizsgálatnak nincs helye.
I n d o k o l á s
A felperes a kizárólagos tulajdonában álló I. r. alperesbe apportálta az általa megvásárolt Ú., 226. hrsz-ú ingatlant, amely korábban az O. kirendeltségének irodája volt. A felperes az I. r. alperestől az ingatlant visszabérelte okmányiroda céljára havi 200 000 Ft-ért. (17. beadvány jegyzőkönyv kivonat 3. oldal utolsó bekezdés)A 2009. április 21-én benyújtott kérelem alapján a bíróság a 10.Fpk.15-09-000572. számú felszámolási eljárásban 2009. november 24-én tette közzé a Cégközlönyben végzését, mellyel az I. r. alperes felszámolását megindította, felszámolóként a D. Kft-t (a továbbiakban: korábbi felszámoló) jelölve ki. A korábbi felszámoló 2011. november 22-én jogerőre emelkedett végzéssel történt felmentését követően a cégbíróság csak 2012. május 14-én törölte a cégnyilvántartásból a korábbi felszámolót az adós törvényes képviselői tisztségéből, és e dátummal, 2012. május 31-i közzététellel kezdődően a C. Zrt. az adós felszámolója.
A felperesnek az I. r. alperes felszámolási eljárásába bejelentett 5 069 263 Ft összegű követelését a korábbi felszámoló a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 57. § (1) bekezdés f) pontjába sorolta be.
A korábbi felszámoló által készíttetett ingatlan értékbecslés szerint az ingatlan forgalmi értéke bruttó 26 410 000 Ft, likviditási értéke 17 166 000 Ft.
A korábbi felszámoló a nyilvános pályázat kiírása előtt a felperest tájékoztatta az ingatlan értékesítésére vonatkozó pályázati feltételekről azzal, hogy ha vételi szándéka van, úgy azt a pályázati kiírásban szereplő feltételekkel kell megtenni. A felperes képviselőtestülete nem támogatta a megvásárlásra vonatkozó előterjesztést.
A korábbi felszámoló 2010. augusztus 12-én az I. r. alperes vagyonának, így ingatlanainak nyilvános pályázat útján történő értékesítésére hirdetményt tett közzé. Az Ú., 226. hrsz-ú ingatlanra vonatkozóan az irányárat 17 166 000 Ft-ban jelölte meg. Egyebek mellett tartalmazta a felhívás, hogy a nyertes pályázónak a szerződéskötést követő 8 napon belül kell a teljes vételárat kiegyenlítenie, melybe a pályázat benyújtásakor megfizetett bánatpénz összegét be kell számítani, valamint a felszámoló fenntartja magának azt a jogot, hogy megfelelő ajánlat hiányában a pályázatot érvénytelennek nyilvánítsa.
A felhívásra csak egy pályázat érkezett, a II. r. alperes 12 100 000 Ft összegű ajánlatot tett, melyet a korábbi felszámoló érvényesnek minősített és vele az adásvételi szerződést 2010. szeptember 17-én megkötötte. Az adásvételi szerződés 5. pontja szerint a bánatpénz címen letétbe helyezett 850 000 Ft-on felül a 11 250 000 Ft-ot legkésőbb a szerződés aláírását követő 30 napon belül kell a vevőnek az eladó számlájára megfizetni.
A II. r. alperes fizetési kötelezettségét - több részletben - 2010. október 1. napjával teljesítette.
A felperes 2010. október 6-án benyújtott keresetében kérte az adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását elsődlegesen a Cstv. 49. § (5) bekezdése, 49/A. §-a alapján, és kérte az eredeti állapot helyreállítását. Álláspontja szerint a korábbi felszámoló nem tett eleget a maga által meghatározott szabálynak sem, mert nem írt ki új pályázatot és nem ott csökkentette a kiírási árat 20 %-kal, holott a hitelezői tájékoztatójában ez szerepelt. A korábbi felszámoló a pályázati feltételekben meghatározottaktól is eltért, mert nem 8, hanem 30 napos határidőt engedélyezett a vételár megfizetésére.
Az eljárás során másodlagosan kiterjesztette a kereseti kérelem jogalapját a Ptk. 236. § (2) bekezdés c) pontjára is, és állította, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés azért is érvénytelen, mert annak megkötésekor az ingatlan tényleges forgalmi értéke és a szerződésben kikötött vételár között feltűnően nagy volt az értékkülönbség.
Az I. r. alperes ellenkérelmében kérte a kereset elutasítását és a felperes perköltségben való marasztalását. Álláspontja szerint eleget tett a Cstv-ben meghatározott kötelezettségeknek, ezért a Cstv. 49. § (5) bekezdése alapján alappal nem támadható a szerződés. A forgalomban elérhető legmagasabb áron történő értékesítés körében utalt arra, hogy a felszámolás során történő értékesítésnél nem forgalmi értéken, hanem az értékesítés idején a forgalomban elérhető legmagasabb áron kell értékesíteni, ezért önmagában nem jogellenes az a felszámolói magatartás, hogy az elméleti forgalmi értéknél alacsonyabb áron kerül egy vagyontárgy értékesítésre.
A II. r. alperes kérte a kereset elutasítását, és a felperes perköltségben való marasztalását. Álláspontja szerint a felszámoló által irányelvként kitűzött 20 %-os csökkentés nincs kihatással a pályázatok elbírálására, a felszámoló nem utasíthat el egy olyan vételi ajánlatot, amely alacsonyabb a kiírtnál, ha megítélése szerint az ajánlat a forgalomban elérhető legmagasabb árat jelenti.
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította és kötelezte a felperest perköltség fizetésére.
A Cstv. alapján előterjesztett kereseti kérelem vonatkozásában megállapította, hogy a felperes keresete alaptalan, mert a felszámoló a per tárgyát képező ingatlan értékesítése során az értékesítés minden törvényi feltételét teljesítette. A pályázatban megjelölt fizetési határidőtől való eltérés tekintetében hivatkozott arra, hogy a Cstv-ben tételesen meghatározott feltételek között a teljesítési határidő megjelölésének kötelezettsége nem szerepel, s igaz ugyan, hogy a szerződő felek 30 napos teljesítési határidőt kötöttek ki, de a II. r. alperes a 2010. szeptember 17-én megkötött szerződés alapján 2010. október 1-re a vételárat már megfizette.
A Ptk-ra alapított keresetet szintén alaptalannak találta, mert a felszámolás során kötött adásvételi szerződés feltűnő értékaránytalanság címén történő megtámadása akkor lehet eredményes, ha a szerződést megtámadó fél bizonyítja, hogy a szerződésben kikötött vételárnál nyilvános és szabályos értékesítés mellett is lényegesen magasabb vételára lett volna elérhető a szerződéskötés időpontjában. A felperesnek bizonyítania kellett volna ezt, azonban ilyet nem is állított. Az a hivatkozása, hogy az ingatlan piaci értéke a szerződéskötés időpontjában jelentősen meghaladta a kikötött vételárat, jelen esetben a szerződés érvényessége szempontjából érdektelen volt, ezért az ingatlanforgalmi szakértő kirendelésére vonatkozó bizonyítási indítványt az elsőfokú bíróság elutasította.
A felperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta, és kötelezte a felperest az alperesek részére fejenként 187 500 Ft másodfokú perköltség megfizetésére.
A másodfokú bíróság a fellebbezésben előadottakra tekintettel - amelyben a felperes az adóst képviselő felszámoló képviseleti jogosultságát is vitatta - kifejtette, hogy az I. r. alperes korábbi felszámolója az e tisztségéből való jogerős felmentéséig jogszerűen adhatott meghatalmazást az I. r. alperes jogi képviselőjének a perbeli képviseletre. Ez a képviseleti jogosultság az őt megbízó felszámoló felmentésével nem szűnt meg (Pp. 71. § és az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény 24. §).
Megállapította, hogy a per kimenetele a felperes, mint az I. r. alperes hitelezőjének a kielégítésére kihatással lehetne, ezért a jogi érdekeltsége a felperesnek a kereset előterjesztésére fennáll.
A per érdemével kapcsolatban - álláspontja szerint - a Cstv. 49. § (5) bekezdésére alapított kereseti kérelemre nézve helytállóan állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a közzétett pályázati felhívás mindenben megfelelt a Cstv. rendelkezéseinek. A Cstv. 49/A. § (4) bekezdése szerint a felszámoló "megfelelő ajánlat" hiányában nyilváníthatta érvénytelennek a pályázatot, azonban hogy mit kell "megfelelő ajánlatnak" tekinteni, nem határozza meg a jogszabály. A felszámoló ezért szabadon dönthetett arról, hogy az egyetlen pályázat alapján a pályázati eljárást eredményesnek, vagy eredménytelennek nyilvánítja. Miután eredményes volt a pályázat, ezért az eredménytelen pályázat esetén meghatározott eljárási rend megsértésére nem hivatkozhatott a felperes.
A Cstv. 49. § (1) bekezdésében meghatározott, forgalomban elérhető legmagasabb ár nem azonos a vagyontárgy tényleges forgalmi értékével, hanem azt a legmagasabb árat jelenti, amely a jogszabály által előírt nyilvános értékesítési formák alkalmazása mellett az adott időpontban elérhető. Ha a felszámoló az értékesítési formákra vonatkozó rendelkezések betartása mellett értékesít, vélelem szól amellett, hogy az annak keretében elért vételár a forgalomban elérhető legmagasabb ár. Ebben az esetben a felperesnek nem azt kell bizonyítania, hogy az értékesített vagyontárgy tényleges forgalmi értéke és a vételár között feltűnően nagy volt az értékkülönbség, hanem azt, hogy ilyen feltételek esetén is lényegesen magasabb vételárat lehetett volna elérni, azaz mások jóval magasabb áron megvásárolták volna a vagyontárgyat. A felperes ezt nem is állította.
Álláspontja szerint a felszámoló által szabályszerűen lefolytatott pályázati eljárás eredményeképpen megkötött adásvételi szerződésben a vevő javára biztosított kedvezőbb teljesítési határidő nem teszi a szerződést érvénytelenné. A Cstv. 49. § (5) bekezdése ugyanis a pályáztatás szabályainak megsértéséhez fűzi az érvénytelenség jogkövetkezményét. A szabályos pályázat eredményeként létrejött szerződést a Ptk. alapján lehet támadni. Arra is hivatkozott, hogy a felszámolónak a pályázati kiírásban foglaltaktól eltérő tartalmú szerződéskötésben megnyilvánuló magatartása - egyéb feltételek fennállása esetén - a felszámoló felmentéséhez, vagy a felszámoló ellen a Cstv. 54. §-a szerint kártérítési igény érvényesítéséhez szolgálhat alapul, az adós nevében általa megkötött szerződés érvénytelenségének megállapításához azonban nem.
A felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet a jogerős ítélettel szemben és elsődlegesen kérte annak az elsőfokú ítéletre is kiterjedő - hatályon kívül helyezését és a jogszabályoknak megfelelő új határozat meghozatalát. Másodlagosan a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését kérte anyagi és eljárási szabálysértés miatt. Állította a Ptk. 219. §, 221. §, 222. §, Pp. 157. § b) pont, 158. § (1) bekezdés, 251. § (1)-(2) bekezdés, Cstv. 49. §, 49/A. § (1) bekezdés b) pontjának megsértését, valamint a felülvizsgálati kérelem tartalma szerint hivatkozott a Ptk. 201. § (2) bekezdésének megsértésére is.
Álláspontja szerint a felszámoló megsértette a Cstv. 49/A. § (1) bekezdés b) pontjában írt feltételeket, s miután a Cstv. 49. § (5) bekezdésében foglaltak szerint az értékesítéskor a Cstv-ben írt valamennyi feltételt be kell tartani, ezért az ellenérték megfizetése, mint szerződési (értékesítési) feltétel be nem tartása miatt a szerződés alapos okkal támadható. Jóllehet a pályázati felhívásban 8 napos fizetési határidőt írt elő a felszámoló, az adásvételi szerződésben már 30 napos határidőt biztosított a vevőnek.
Az értékaránytalansággal kapcsolatos jogerős ítéleti megállapítást is támadta. Tévesnek állította a bíróság álláspontját, mely szerint a sikeres megtámadáshoz azt kell bizonyítani, hogy az érintett vagyontárgyat mások jóval magasabb áron is megvásárolták volna. Kifejtette, az ügyben érdektelen szakértő bevonása nélkül azt bizonyítani, hogy az értékesítés időpontjában magasabb árat is el lehetett volna érni, a valós forgalmi érték ismeretének hiányában nem lehet. Ha helyes lenne a bíróság álláspontja, akkor a felszámolási eljárásban eleve kizárt lenne az értékkülönbségre alapított megtámadás. Ebből következően jogszabálysértőnek állította a szakértő kirendelésére vonatkozó bizonyítási indítvány elutasítását.
Utalt arra, hogy a felszámoló korábbi értékesítési gyakorlata szerint, ha nem volt a kiírt összegre ajánlat, akkor ismételt pályázatot írt ki, míg a perbeli esetben azonnal elfogadta az első ajánlatot. A pályázati felhívásban meghatározott irányár és az értékesítési ár között a különbözet a 20%-ot is meghaladja.
Az I. r. alperes képviseletével kapcsolatban a másodfokú tárgyaláson a felperes kifogást terjesztett elő. A korábbi felszámolónak a felszámolói névjegyzékből való törlésére azért került sor, mert a felszámoló társaság 2009. június 30-tól nem rendelkezett cégjegyzési jogosultsággal bíró ügyvezetővel, és ezért a korábbi ügyvezető a felszámoló cég képviseletét jogosulatlanul látta el. A képviseleti joggal már nem rendelkező ügyvezető bízta meg az I. r. alperes képviseletével a felszámoló biztost.
A jogerős ítélet tévesen értékelte a felperes másodfokú tárgyalás során tett bejelentését, mert nem az eljáró ügyvéd képviseleti jogát sérelmezte, hanem azt, hogy az I. r. alperes törvényes képviselőjét felmentették az eljárás során. A Pp. 157. § b) pontja és 158.§ (1) bekezdése szerint vagy meg kellett volna szüntetni a pert, vagy pedig hiánypótlásra kellett volna felhívni a felet.
A felszámoló ügyvezetője által 2009. június 30-2011. május 18-a közötti időben meghozott intézkedéseit álképviselőként tette meg, és így bízta meg a felszámoló biztost. Az álképviselő által tett nyilatkozat érvénytelen. Az ilyen képviselőtől kapott felhatalmazás alapján a további megbízás és meghatalmazáshoz sem fűződhet hatály.
A speciális helyzet miatt a kinevezett új felszámoló a korábbi intézkedéseket nem is hagyhatja jóvá, mert arra a felszámoló társaság taggyűlésének lenne hatásköre. Miután az adásvételi szerződést jegyző felszámolóbiztos olyan személytől kapta a megbízását, aki a felszámoló szervezet képviseletére nem volt jogosult, ehhez joghatály nem fűződhet, és érvénytelen a per vitelére adott meghatalmazása is.
Az I. r. alperes felülvizsgálati ellenkérelmében kérte a jogerős ítélet hatályában való fenntartását.
A Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (2) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül, és megállapította, hogy az, az alábbiak szerint jogszabálysértő.
Nem vitásan a cégnyilvántartás adataiból megállapíthatóan a felszámolóként kijelölt társaságnak az I. r. alperes felszámolása megindulásának pillanatában nem volt bejegyzett törvényes képviselője, a képviselőként eljárt személy álképviselőként nevezte ki a felszámoló biztost. Ugyanakkor a 2009-es kinevezésétől kezdődően a felszámoló 2011-es felmentéséig a felszámoló biztos eljárt, különböző jogcselekményeket, jognyilatkozatokat tett, amelyet a felszámoló cég - a társaság tagjain keresztül - nem kifogásolt, azt tudomásul vette, de azt maguk a hitelezők sem tették vitássá. Eljárásának időtartama alatt tehát a felszámoló társaság tulajdonosai - erre irányuló ellentétes bizonyíték hiányában - elfogadták egyrészt az álképviselőként eljárt vezető által tett kinevezést, másrészt a felszámoló biztos intézkedéseit is. Pusztán ez okból tehát a felszámoló biztos által lefolytatott értékesítést érvénytelennek tekinteni nem lehetett.
A Cstv. 49/A. § (4) bekezdése értelmében, a felszámoló a pályázatot megfelelő ajánlat hiányában eredménytelennek nyilváníthatja, és új pályázatot írhat ki.
A felülvizsgálati kérelemben a felperes arra hivatkozott, hogy az egyetlen ajánlat nem volt megfelelő, eltért a kiírásban foglaltaktól, ezért a felszámolónak egy új pályázatot kellett volna kiírnia, és csak ebben az esetben csökkenthette volna a vételárat. Az általa elfogadott vételár egyben feltűnően értékaránytalan is volt.
A Kúria továbbra is fenntartja a Gfv. X. 30.148/2010/7. számú határozatában kifejtett álláspontját: "A pályázat útján történő értékesítés során a Cstv. 49/A. § (4) bekezdése értelmében, a felszámolónak a benyújtott pályázatot kell értékelnie, elfogadja-e a benyújtott pályázatot - még ha az ajánlat el is tér a meghirdetett becsértéktől -, vagy pedig eredménytelennek nyilvánítja azt és új pályázat kiírásáról dönt. A…. felszámoló önálló felelőssége eldönteni, hogy a felajánlott vételárat megfelelőnek tartja-e. Ez az önálló felelősség azt jelenti, hogy sem a bíróság, sem pedig a hitelezői választmány a felszámolási eljárásban nem adhat számára utasítást, a felszámoló saját, gazdaságilag racionálisnak tartott döntése alapján történik az adós vagyonának értékesítése. E tényből azonban nem következik az, hogy a felszámoló által pályázat lebonyolítását követően kötött, az adós vagyontárgyának értékesítésére irányuló szerződés a Ptk. 201. § (2) bekezdése alapján feltűnő értékaránytalanság jogcímén ne lenne megtámadható az arra jogosult részéről.
Árverés esetén a jelenlevő ajánlatot tevők egymásra tekintettel alakítják a vételárat, s ilyen esetben nem merülhet fel a feltűnő értékaránytalanság kérdése, így a megkötött szerződés megtámadására sincs lehetőség. Más a helyzet azonban a pályázat útján történő értékesítés esetén, amikor a felszámolónak kell mérlegelnie - az adott vagyontárgy és a felszámolás körülményeinek ismeretében - hogy milyen becsértéken hirdeti meg a vagyontárgyat, illetve, hogy megfelelőnek tartja-e a felajánlott vételárat, vagy újabb kísérletet tesz a magasabb áron történő értékesítésre."
A felszámoló által készíttetett szakértői vélemény szerint az ingatlan bruttó ára 26 410 000 Ft, likviditási értéke 17 166 000 Ft volt, s ehhez képest csak a bruttó ár körülbelül feléért (az irányárként meghirdetett likviditási érték 70%-áért), 12 100 000 Ft-ért értékesítette az ingatlant, meg sem kísérelve annál magasabb vételár elérését.
Az eljárás adataiból nem állapítható meg, hogy mi indokolta a meghirdetett irányárhoz képest kb. 30 %-kal alacsonyabb árajánlat elfogadását, és a felszámoló sem indokolta meg, hogy az árajánlat alapján miért nem találta szükségesnek új pályázat kiírását, különös tekintettel arra is, hogy a pályázat - megfelelő ajánlat hiányában - maga is tartalmazza újabb pályázat kiírásának a lehetőségét. Az első és egyedüli pályázóval történt szerződéskötés azért is aggályos, mert a felszámolás során még csak első ízben történt meg az ingatlan értékesítésének meghirdetése, és az ingatlanból folyamatos bevételhez jutott az adós az Önkormányzat bérleti díja révén.
Az ügyben eljárt bíróságok ezeket a körülményeket nem vizsgálták, ezért megalapozatlanul utasították el a felperes keresetét. A Kúria ezért a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján a jogerős ítéletet az első fokú bíróság ítéletére is kiterjedően hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
A megismételt eljárásban az elsőfokú bíróságnak vizsgálni kell az értékesítés körülményeit, az adott esetben annak indokait. Ennek körében kell tisztázni azt is - miután ezt a kérdést a korábban eljárt bíróságok nem vizsgálták, - hogy a szerződésben miért tértek el a pályázati kiírásban foglalt feltételektől. A szerződés feltűnő értékaránytalanság jogcímén történő megtámadásánál a bíróságnak azt is vizsgálnia kell, hogy a szerződéskötés időpontjában mekkora volt az ingatlan forgalmi értéke, ehhez képest milyen vételáron értékesítette azt a felszámoló. Ezek után lesznek abban a helyzetben a bíróságok, hogy megalapozott döntést hozzanak.
A feleknek a felülvizsgálati eljárásban felmerült ügyvédi munkadíját a Kúria a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről szóló 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. § (2) bekezdésének a-c) pontja és 4/A. § (1) bekezdése alapján számította fel. Az alperes az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. tv. 5. § (1) bekezdés b) pontja értelmében teljes személyes illetékmentességet élvez.
A Kúria a felülvizsgálati eljárással felmerült költségeket a Pp. 275. § (5) bekezdése alapján megállapította, arról az új eljárásban kell majd dönteni.
Budapest, 2013. április 25.
Dr. Bodor Mária sk. a tanács elnöke, Dr. Csőke Andrea sk. előadó bíró, Dr. Pethőné dr. Kovács Ágnes sk. bíró
(Kúria Gfv. VII. 30.191/2012.)