adozona.hu
BH+ 2010.8.357
BH+ 2010.8.357
A felszámoló által vitatott elővásárlási jog jogosultja kifogás útján nem kérheti elővásárlási jogának megállapítását, illetve ennek alapján az adásvételi szerződés létrejöttének megállapítását. Erre a peres bíróságnak van hatásköre [1991. évi XLIX. tv. (Cstv.) 2. § (1) bek., 6. § (4) bek., 49. § (5) és (6) bek., 51. §].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
A jogerős végzésben megállapított és a felülvizsgálati kérelem elbírálása szempontjából jelentős tényállás a következő:
A H.-i Szövetkezet adós tulajdona a H. belterület 385 hrsz. alatti "présház" megjelölésű ingatlan és az ahhoz tartozó szőlőfeldolgozó.
A rendelkezésre álló iratok szerint a szövetkezet és a kifogást előterjesztő 2006. május 30-i dátummal kötöttek bérleti szerződést, melyben megállapodtak, hogy a kifogást előterjesztő 2006. június 1-jétől határozatlan időre bérbeveszi az in...
BH+ 2010.8.357 A felszámoló által vitatott elővásárlási jog jogosultja kifogás útján nem kérheti elővásárlási jogának megállapítását, illetve ennek alapján az adásvételi szerződés létrejöttének megállapítását. Erre a peres bíróságnak van hatásköre [1991. évi XLIX. tv. (Cstv.) 2. § (1) bek., 6. § (4) bek., 49. § (5) és (6) bek., 51. §].
A jogerős végzésben megállapított és a felülvizsgálati kérelem elbírálása szempontjából jelentős tényállás a következő:A H.-i Szövetkezet adós tulajdona a H. belterület 385 hrsz. alatti "présház" megjelölésű ingatlan és az ahhoz tartozó szőlőfeldolgozó.
A rendelkezésre álló iratok szerint a szövetkezet és a kifogást előterjesztő 2006. május 30-i dátummal kötöttek bérleti szerződést, melyben megállapodtak, hogy a kifogást előterjesztő 2006. június 1-jétől határozatlan időre bérbeveszi az ingatlant havi 50 ezer forint +áfa bérleti díjért, amelyet 6 havonta előre köteles megfizetni.
A 8. pontban megállapodtak arról is, hogy "Bérbeadó a jelen megállapodás aláírásával elővásárlási jogot enged a bérlő részére a bérlet tárgyát képező ingatlanra, Bérbeadó hozzájárul ahhoz - bejegyzési engedélyt ad ahhoz - hogy a jelen szerződés alapján a bérlő az ingatlan-nyilvántartásba az elővásárlási jogot a jelen szerződés alapján az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyezze."
Az adós felszámolását az elsőfokú bíróság végzésével elrendelte, a felszámolás kezdő időpontja 2006. augusztus 2-a volt. A bíróság felszámolóként a V. Zrt.-t jelölte ki.
A bérlő az illetékes körzeti földhivatalhoz csak a felszámolás kezdő időpontját követően, 2006. október 5-én nyújtotta be az elővásárlási jog bejegyzése iránti kérelmét. Az elővásárlási jogot először bejegyezték, majd jogerősen törölték, mely ellen a kifogást előterjesztő keresetet nyújtott be.
A felszámoló 2007. január 2-án a bérleti szerződést felmondta részben arra hivatkozva, hogy a pincét értékesíteni kívánja, részben pedig arra, hogy a szerződés megkötése óta a bérlő nem fizetett bérleti díjat. A bérlő a felmondást megkapta, azt nem kifogásolta.
A felszámoló az ingatlant értékesítésre meghirdette, a BN. Kft.-t 2007. március 21-én értesítette arról, hogy a legmagasabb összegű pályázati ajánlatot ő tette, azonban eredményt még nem tudott hirdetni, mert az elővásárlási jog törlését elrendelő határozat nem emelkedett jogerőre.
Ezt követően a volt bérlő - saját előadása szerint - 2008. január 8-án kelt levelében tájékoztatta a felszámolót arról, hogy élni kíván az elővásárlási jogával. A felszámoló megtagadta az elővásárlási jog elismerését, majd 2008. január 17-én kelt levelében összegezte álláspontját, mely szerint a bérleti szerződés felmondása a teljes szerződésre vonatkozott, kiterjedt az elővásárlási jog kikötést tartalmazó 8. pontra is.
A volt bérlő 2008. január 28-án adta postára a felszámoló tevékenységét sérelmező kifogását.
A felszámoló jogszabálysértését abban jelölte meg, hogy a felszámoló nem ismerte el az elővásárlási jogát, holott az az arra vonatkozó megállapodás létrejöttével keletkezett, s a nyilvántartásbavétel elmulasztása legfeljebb azt eredményezheti, hogy harmadik, jóhiszeműen szerző személlyel szemben az elővásárlási jog nem hatályos. A bérleti szerződés két megállapodást tartalmazott, egyrészt a bérleti jogviszony létrehozását, másrészt az elővásárlási jog kikötését. Álláspontja szerint, jóllehet a felszámoló a bérleti szerződést felmondta, az elővásárlási jogra ez a felmondás nem terjed ki, de nem is terjedhetett ki. Nem vitásan a felszámolás kezdő időpontja után került benyújtásra a földhivatalhoz az elővásárlási jog bejegyzése iránti kérelem, azonban az elővásárlási jogot a felek megállapodása hozza létre, s az a felszámolás kezdő időpontja előtt létrejött.
Mindezek alapján kérte, hogy a bíróság
a felszámoló sérelmes intézkedését semmisítse meg és
írja elő a felszámolónak, hogy az ingatlant a nyilvános pályázaton megállapításra kerülő feltételekkel a kifogást előterjesztő részére értékesítse.
Az elsőfokú bíróság felhívására a felszámoló közölte, hogy kéri a kifogás elutasítását és annak megállapítását, hogy a kifogást tevőnek nem áll fenn elővásárlási joga az ingatlanon.
Álláspontja szerint a bérleti szerződés szerves része az elővásárlási jog, és ebből következően a felmondás, amely a Ptk. 321. § (1) bekezdése szerint a szerződést megszünteti, kiterjed a szerződés teljes egészére, valamennyi rendelkezésével együtt. Ezt támasztja alá az is, hogy a bérlő javára biztosították az elővásárlási jogot, és nem általában a kifogást előterjesztő társaság részére, mert ehhez nem lett volna szükség bérleti szerződés megkötésére. Megjegyezte, hogy a bérlő nem használta a bérleményt és bérleti díjat sem fizetett érte az adós részére.
Az elsőfokú bíróság helyt adott a kifogásnak és felhívta a felszámolót, hogy "a kifogást tevő pályázóval a pályázatra beérkezett BN. Kft. által benyújtott ajánlatnak megfelelően a h.-i belterületi 385 helyrajzi számú ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződést kösse meg." Megállapította, hogy a felek között érvényesen létrejött az elővásárlási jog a szerződés aláírásával, s miután a kifogást előterjesztő magáévá tette a vevő ajánlatának tartalmát, az adásvételi szerződés a Ptk. 373. §-a szerint létrejött a kifogást előterjesztő mint elővásárlásra jogosult és az adós között.
Álláspontja szerint a bérleti szerződés két ügyletet tartalmazott, s míg a bérlet megszüntethető volt a felmondással, az elővásárlási jogot alapító szerződés tekintetében erre nincs lehetőség.
A felszámoló fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság jogerős végzésében az elsőfokú bíróság végzését megváltoztatta és a kifogást elutasította. A végzés indokolásában kifejtette, hogy a felek a bérleti szerződésben a bérlet tárgyát képező ingatlanra, és nem a kifogást tevő számára - a bérleti jogviszonytól függetlenül - biztosítottak elővásárlási jogot. A megállapodás szövegezéséből arra a következtetésre jutott, hogy az elővásárlási jog a bérleti szerződéshez kapcsolódott. A bérleti szerződés megszűnésével az elővásárlási jogra vonatkozó megállapodás is hatályát vesztette, ekként nem a felszámoló felmondása következtében szűnt meg az elővásárlási jog, hanem azért, mert a felek annak hatályát a szerződés fennállásához kötötték. Megjegyezte a másodfokú bíróság, hogy a kifogásban foglaltak teljesítésére egyébként sem volt lehetőség, mert a felszámolási eljárást lefolytató bíróság nem kötelezheti a felszámolót valamely szerződés megkötésére.
A jogerős végzés ellen a kifogást előterjesztő nyújtott be felülvizsgálati kérelmet arra hivatkozva, hogy a jogerős végzés sérti a Ptk. 373. §-ában, 319-321. §§-aiban valamint a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 51. § (1)-(4) bekezdéseiben írt rendelkezéseket. Kérte elsődlegesen, hogy a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján helyezze hatályon kívül a jogerős végzést, és a felszámoló fellebbezését utasítsa el (helyesen: hagyja helyben az elsőfokú bíróság határozatát), másodlagosan a jogerős végzést helyezze hatályon kívül és utasítsa a másodfokú bíróságot új eljárás lefolytatására és új határozat meghozatalára. Eljárási költség megtérítése iránti igényét is bejelentette.
Álláspontja szerint az elővásárlási jog megszűnését nem eredményezheti a kötelezett későbbi egyoldalú nyilatkozata. A bérleti szerződés teljesen független az elővásárlási jogot alapító megállapodástól. A felek közötti esetleges polgári jogi jogvitát nem jogosult eldönteni a felszámolási eljárást lefolytató bíróság, ezért az elővásárlási jog létezéséről vagy megszűnéséről sem dönthet. Előadta, hogy a megyei földhivatallal szemben megindított pert megnyerte, a bíróság az ítéletében kötelezte a földhivatalt az elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére. A jogerős végzésben a másodfokú bíróság hatáskörét túllépve értelmezte a felek ügyletkötési akaratát, mert erre a felszámolási eljárásban eljáró bíróság nem jogosult. Ugyanakkor a kifogást előterjesztő teljesíthetőnek tartotta - a kifogás keretei között - azt a kérelmét, hogy a bíróság kötelezze a felszámolót, a Cstv. és a Ptk. rendelkezéseinek figyelembevételével kösse meg vele az adásvételi szerződést.
Az adós nevében eljáró felszámoló felülvizsgálati ellenkérelmében kérte a felülvizsgálati kérelem elutasítását, az eljárás során korábban kifejtett álláspontját fenntartotta. Értetlenségét fejezte ki abban a tekintetben, hogy a kifogást előterjesztő a jogvita eldöntésére a felszámolási eljárást lefolytató bíróság hatáskörét hiányolja, holott maga a kifogást előterjesztő fordult kifogással a felszámolási eljárást lefolytató bírósághoz, s mivel a hatáskör hiányára korábban nem hivatkozott, erre a felülvizsgálati kérelemben már nem is hivatkozhat. Álláspontja szerint a kifogást előterjesztő nem jelölte meg konkrétan, hogy a jogerős végzés milyen jogszabályhelyeket sértett meg. A felülvizsgálati eljárásban nem támadható az okszerűtlennek nem tekinthető mérlegelés sem, így önmagában a megalapozatlanságra történő hivatkozás nem teszi lehetővé a felülmérlegelést, márpedig a kifogást előterjesztő kifejezetten megalapozatlanságra hivatkozással támadja a jogerős végzést.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős másodfokú végzést a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül a Cstv. 6. § (3) bekezdése szerint alkalmazott Pp. 275. § (2) bekezdése alapján, s megállapította, hogy az nem jogszabálysértő.
A kifogásban a felek által vitatott egyik kérdés az volt, hogy fennáll-e a kifogást előterjesztő elővásárlási joga, vagy sem. Az első és másodfokú bíróság is az elővásárlási jog fennállását, illetve annak megszűnését vizsgálta, s ennek alapján hozta meg a határozatát.
A Cstv. 2. § (1) bekezdése szerint a törvény hatálya a gazdálkodó szervezetekre és azok hitelezőire terjed ki. Ebből következően a felszámolás megindulása után a felszámolási eljárást lefolytató bíróság a törvény alapján felhatalmazással rendelkezik arra, hogy a hitelező kifogása, vagy a felszámoló által a bírósághoz beterjesztett vitatott hitelezői igény kapcsán elbírálja, a hitelező rendelkezik-e zálogjoggal, vagy elővásárlási joggal az adóssal szemben.
A törvény rendelkezéséből azonban az is következik, hogy harmadik személyek adóssal szemben fennálló jogainak megállapítására vonatkozóan a felszámolási eljárást lefolytató bíróságnak nincs hatásköre. Így a felszámolási eljárásban nincs helye kifogás előterjesztésének annak megállapítása iránt, hogy egy kívülálló harmadik személynek fennáll-e az elővásárlási joga az adós ingatlanán, vagy sem.
A Cstv. 49. § (6) bekezdésében foglalt speciális rendelkezés értelmében, ha a felszámoló a vagyontárgy értékesítése során az elővásárlási jog figyelembe vételére vonatkozó kötelezettségének nem tesz eleget, az elővásárlásra jogosult az (5) bekezdésben foglalt (30 napos) jogvesztő határidő alatt keresetével a bírósághoz [6. § (1) bekezdés] fordulhat. E szabályozásból az következik, hogy az elővásárlási jogára hivatkozó személy - mint felperes - által az adóssal és a vele szerződő személlyel szemben indított perben a bíróság a jogalap körében bírálhatja el azt, hogy a felperest jogszerűen megilleti-e az elővásárlási jog.
A kérelmező kifogásának első részét - tehát azt, hogy a felszámolási eljárást lefolytató bíróság a felszámolónak az elővásárlási jogot el nem ismerő intézkedését semmisítse meg - ezért érdemi vizsgálat nélkül el kellett volna utasítania a felszámolási eljárást lefolytató bíróságnak hatásköre hiánya miatt, a Cstv. 6. § (3) bekezdése alapján alkalmazandó Pp. 130. § (1) bekezdés b) pontjának megfelelő alkalmazásával.
A kifogás második részét, amely arra irányult, hogy a bíróság írja elő a felszámolónak, a kifogást előterjesztő részére értékesítse az ingatlant, a bíróságnak érdemben kellett vizsgálnia a Cstv. 6. § (4) bekezdése és 51. §-a alapján. A jogerős végzés indokolásában e körben kifejtettekkel a Legfelsőbb Bíróság teljes egészében egyetért. A felszámolási eljárást lefolytató bíróság nem rendelkezik hatáskörrel arra, hogy kötelezze a felszámolót valamely szerződéses nyilatkozat megtételére. A felszámoló a jogszabályok keretei között saját felelősségére gazdálkodik az adós vagyonával a Cstv. 34. § (2) bekezdése, 48. § (1) bekezdése, 54. §-a értelmében. A Cstv. 51. §-ában írt felszámolói intézkedés megsemmisítése és az ott biztosított új intézkedés megtételének előírása nem jelenti azt, hogy a bíróság kötelezhetné a felszámolót szerződéskötésre, a kifogást ezért helyesen utasította el a másodfokú bíróság.
Miután a kifogásban előterjesztett kérelem két része közül az elsőt érdemi vizsgálat nélkül, a másikat pedig érdemi vizsgálatot követően kellett elutasítani, az utóbbit véve figyelembe a Legfelsőbb Bíróság a jogszabályoknak megfelelő jogerős végzést - az indokolás módosításával - hatályában fenntartotta a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján. (Legf.Bír. Gfv.X.30.312/2009.)