adozona.hu
ÍH 2009.25
ÍH 2009.25
ELŐVÁSÁRLÁSI JOG JOGOSULTJÁNAK A VÉTELI JOG GYAKORLÁSÁRA VONATKOZÓ NYILATKOZATOT KELL MEGKÜLDENI - VÉTELI JOG ÉS ELŐVÁSÁRLÁSI JOG VISZONYA - FELSZÁMOLÓ ÁLTALI ÉRTÉKESÍTÉSNÉL AZ ELŐVÁSÁRLÁSRA JOGOSULT IGÉNYÉRVÉNYESÍTÉSÉNEK HATÁRIDEJE JOGVESZTŐ I. A vételi jog és az elővásárlási jog egymáshoz való viszonyában az elővásárlási jogosultság szempontjából nem a vételi jog keletkezésének, hanem gyakorlásának időpontja az irányadó. A vételi jog jogosultjának egyoldalú nyilatkozata minősül olyan ajánlatnak, amelyet a
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
Az I. rendű alperes az ny.-i, 0240 hrsz. alatt nyilvántartott szántó megnevezésű, 8 ha 8017 m2 nagyságú külterületi ingatlan tulajdonjogát a II. rendű alperes felszámolója és a K. Mérnökiroda által 1993. június 4-én megkötött, majd 1998. október 1-jén módosított és 1998. december 9-én kiegészített "Szerződés"-ben biztosított vételi jog gyakorlására kijelölt jogosultként szerezte meg. A felperes a szomszédos ingatlan tulajdonosának, az M. Kft.-nek az ügyvezetője, módosított keresetében elsődle...
ÍH 2009.25 ELŐVÁSÁRLÁSI JOG JOGOSULTJÁNAK A VÉTELI JOG GYAKORLÁSÁRA VONATKOZÓ NYILATKOZATOT KELL MEGKÜLDENI - VÉTELI JOG ÉS ELŐVÁSÁRLÁSI JOG VISZONYA - FELSZÁMOLÓ ÁLTALI ÉRTÉKESÍTÉSNÉL AZ ELŐVÁSÁRLÁSRA JOGOSULT IGÉNYÉRVÉNYESÍTÉSÉNEK HATÁRIDEJE JOGVESZTŐ
I. A vételi jog és az elővásárlási jog egymáshoz való viszonyában az elővásárlási jogosultság szempontjából nem a vételi jog keletkezésének, hanem gyakorlásának időpontja az irányadó. A vételi jog jogosultjának egyoldalú nyilatkozata minősül olyan ajánlatnak, amelyet a dolog tulajdonosa az elővásárlásra jogosulttal közölni köteles.
II. Ha a vagyontárgy értékesítése felszámolási eljárás során történik, az értékesítés eredményeként létrejött szerződés megtámadására nyitva álló 30 napos határidő jogvesztő [Ptk. 373. §, 375. §, 200. § (2) bekezdés; Cstv. 49. §; 1994. évi LV. tv. 10. § c) pont].
Az I. rendű alperes az ny.-i, 0240 hrsz. alatt nyilvántartott szántó megnevezésű, 8 ha 8017 m2 nagyságú külterületi ingatlan tulajdonjogát a II. rendű alperes felszámolója és a K. Mérnökiroda által 1993. június 4-én megkötött, majd 1998. október 1-jén módosított és 1998. december 9-én kiegészített "Szerződés"-ben biztosított vételi jog gyakorlására kijelölt jogosultként szerezte meg. A felperes a szomszédos ingatlan tulajdonosának, az M. Kft.-nek az ügyvezetője, módosított keresetében elsődlegesen annak megállapítását kérte, hogy az 1993. június 4-ei szerződés, annak módosítása és kiegészítése, továbbá a vételi jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozat vele szemben hatálytalan. Ennek alapján kérte, hogy a bíróság a vételi jog gyakorlásának időpontjára, 2002. november 8. napjára visszamenőleges hatállyal adja az ingatlant kizárólagos tulajdonába, birtokába és használatába, valamint keresse meg a illetékes földhivatalt tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése érdekében és kötelezze mindezek tűrésére az I. és II. rendű alpereseket. A szerződés hatálytalanságának megállapítására irányuló keresetét a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) 10. § c) pontjára, valamint a termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól szóló 16/2002. (II. 18.) Korm. rendeletre (Vhr.) alapította. Kifejtette, hogy az M. Kft.-t, valamint személyében az I. rendű felperest mint helyben lakó és regisztrációs számmal rendelkező őstermelőt a b.-i lakos I. rendű felperessel szemben a perbeli ingatlanra elővásárlási jog illette meg. Másodlagos kereseti kérelmével - a Vhr. előírásainak elmulasztása miatt - "a jogügylet" érvénytelenségének megállapítását és az eredeti állapot visszaállítását, valamint a II. rendű alperesnek a hivatkozott jogszabálynak megfelelő eljárás lefolytatására kötelezését kérte, a Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján. Állította, hogy a Ptk. 375. § (2) bekezdése és 374. § (2) bekezdése figyelembevételével érvénytelen az I. rendű alperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelme.
Az I-II. rendű alperesek ellenkérelme a felperes keresetének elutasítására irányult. Arra hivatkoztak, hogy a felperes által felhívott jogszabályok hatálybalépésekor, 1994. július 24-én a vételi jogot az ingatlan-nyilvántartásba már feljegyezték.
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Ítéletének indokolása szerint a II. rendű alperes és a K. Mérnökiroda által megkötött szerződésben eredetileg 30 napra kikötött vételi jog időtartamát a felek 2004. március 31-éig meghosszabbították; a vételi jogot a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte. Álláspontja szerint a vételi jog kikötését követően hatályba lépett, elővásárlási jogot biztosító jogszabályok a vételi jog gyakorlására - a Ptk. 375. § (1) bekezdése értelmében - nem hatottak ki. Utalt arra, hogy az illetékes földhivatal a vételi jog fennállását a közigazgatási eljárásban már vizsgálta, és a felperes ezt a földhivatali határozatot jogorvoslattal nem támadta meg.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes fellebbezett annak megváltoztatása és a kereseti kérelmének helyt adás végett. Érvelése szerint a jogvita elbírálása szempontjából nem a vételi jog alapítása időpontjának van döntő jelentősége, hanem annak az időpontnak, amikor az I. rendű alperes a vételi jogot ténylegesen gyakorolta. Utalt arra, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) végrehajtásáról rendelkező 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 15. §-ának és 32. § (1) bekezdésének egybevetéséből megállapíthatóan a jogszabályok is külön eljárásnak tekintik a vételi jog és a tulajdonjog bejegyzését. Hivatkozott arra, hogy a földhivatali határozatot jogorvoslati kérelemmel azért nem támadhatta meg, mert az eljárásban félként nem vett részt, részére a határozatot nem kézbesítették. Álláspontja szerint emiatt igényét a jelen bírósági eljárásban jogosult érvényesíteni. Kiemelte, hogy az általa támadott szerződések a jogszabályok megkerülésén túlmenően jogszabályokba is ütköztek, ezért mind a vételi jog időbeli hatályának meghosszabbítása, mind pedig a 2002. november 8-án kelt "egyoldalú bejelentés kijelölésen alapuló vételi jog gyakorlására" megnevezésű okirat érvénytelen.
A II. rendű alperes az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte, az I. rendű alperes ellenkérelmet nem terjesztett elő.
A fellebbezés a következők szerint alapos.
A Ptk. 373. § (1) bekezdése szerint, ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve írásbeli megállapodással elővásárlási jogot enged, és a dolgot el akarja adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. A Ptk. 373. § (6) bekezdése alapján az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra is alkalmazni kell. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi.
A Ptk. 375. § (1) bekezdése értelmében, ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opció) enged, a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A vételi jogra vonatkozó megállapodást - a dolog és a vételár megjelölésével - írásba kell foglalni. E jogszabályi rendelkezésből kitűnően, a vételi jog alapján az adásvételi szerződés akkor jön létre, ha a vételi jog jogosultja vételi jogát gyakorolja, vagyis nyilatkozik, hogy a dolgot meg kívánja venni.
A Ptk. 375. § (4) bekezdése szerint az e §-ban nem szabályozott kérdésekben a vételi jogra a visszavásárlási jog szabályait kell alkalmazni. A Ptk.-nak a visszavásárlási jogról rendelkező 374. § (5) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a visszavásárlási jogra az elővásárlási jog szabályait kell alkalmazni.
A Ptk. 373. § (4) bekezdésében foglaltak biztosították annak lehetőségét, hogy a K. Mérnökiroda a vételi jog gyakorlására az I. rendű alperest kijelölje.
Vételi jog gyakorlása esetén - az elsőfokú bíróság jogi álláspontjától eltérően - a vételi jog jogosultjának egyoldalú nyilatkozata minősül a dolog tulajdonosa számára a Ptk. 373. § (1) bekezdése szerinti "kapott ajánlat"-nak, tehát a vételi jog gyakorlásának az időpontja irányadó a felperes elővásárlásra jogosultsága szempontjából.
Mivel a Tft. már hatályban volt akkor, amikor a vételi jog gyakorlására kijelölt I. rendű alperes a jognyilatkozatát megtette, a felperest az e törvényen alapuló elővásárlási jog megillette.
Bár az 1993. június 4-én kelt szerződés módosítása és kiegészítése az iratoknál nem lelhető fel, a perbeli ingatlan II. rendű alperes általi értékesítésének menete sem ismert, az azonban az 1993. június 4-ei szerződésből kétségtelenül megállapítható, hogy az értékesítésre felszámolási eljárás keretében került sor.
A csődeljárásról, a felszámolási eljárásról és a végelszámolásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Csődtv.) 49. §-ának (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a felszámoló az adós vagyontárgyait nyilvánosan értékesíti a forgalomban elérhető legmagasabb áron. A felszámoló az értékesítést pályázat vagy árverés keretében végzi. A Csődtv. 49. § (6) bekezdése kimondja, ha a felszámoló a vagyontárgy értékesítése során az elővásárlási jog figyelembevételére vonatkozó kötelezettségének nem tesz eleget, az elővásárlásra jogosult az (5) bekezdésben foglalt jogvesztő határidő alatt keresetével a bírósághoz [6. § (1) bekezdés] fordulhat. A Csődtv. 49. § (5) bekezdése értelmében, ha a felszámoló a vagyontárgy értékesítése során az e törvényben foglalt - az értékesítés formáira és a közjegyző igénybevételére vonatkozó - rendelkezéseknek nem tesz eleget, az érdekelt fél az értékesítéstől számított 30 napon belül az értékesítés - így különösen a pályázat, árverés - eredményeként megkötött adásvételi szerződést a bíróságnál keresettel megtámadhatja. E határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.
A hivatkozott jogszabályi rendelkezésekből következően a felperesnek a vételi jog gyakorlását követően 30 nap állt rendelkezésére, hogy elővásárlási joga megsértésére alapított keresetét a bíróságnál előterjessze. Ez a 30 napos határidő a kereseti kérelem benyújtásának időpontjában, 2004. február 4-én már lejárt, ebből következik, hogy a felperes elsődleges kereseti kérelmének érdemi elbírálására - annak elkésettsége folytán - nem volt mód.
A felperesnek a Ptk. 200. § (2) bekezdésre, illetve a Ptk. 375. § (2) bekezdésre és 374. § (2) bekezdésre alapított másodlagos - szerződés érvénytelenségének megállapítását igénylő - keresete a szerződést kötő valamennyi fél perbenállása nélkül nem bírálható el [Pp. 51. § (1) bekezdés a) pont].
Az elsőfokú bíróság azonban a másodlagos kereseti kérelem tekintetében anélkül döntött, hogy a szerződést kötő K. Mérnökiroda jogutódja, a T. Rt. a perben részt vett volna.
A T. Rt. részvételének hiánya olyan lényeges eljárási szabálysértés, amely miatt a tárgyalás megismétlése szükséges; ezért a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 252. § (2) bekezdése értelmében hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította.
A megismételt eljárásban - megfelelő határidő tűzésével, jogkövetkezmények terhével - fel kell hívni a felperest arra, hogy a szerződést megkötő K. Mérnökiroda jogutódját, a T. Rt.-t állítsa perbe. A felhívás eredménytelensége a Pp. 130. § (1) bekezdés g) pontjának felhívásával, a Pp. 157. § a) pontjának alkalmazását vonhatja maga után.
Az eredményes felhívást követően vizsgálható a másodlagos kereseti kérelem megalapozottsága, ideértve azt a jogkérdést is, hogy a felperes mennyiben jogosult semmisség megállapítása iránti kereseti kérelem előterjesztésére (BH 1997/439., BH 1991/107.)
A kereset érdemi elbírálása esetén a megalapozott döntés meghozatala érdekében kell vizsgálni, hogy eredetileg milyen időtartamra vonatkozott a vételi jog kikötése (az 1993. június 4-ei szerződés 15. pontjának második bekezdése) és a vételi jog időbeli hatályának meghosszabbítása megfelelt-e a jogszabályi követelményeknek.
(Fővárosi Ítélőtábla 7. Pf. 20.067/2005/2.)