adozona.hu
BH 2025.5.123
BH 2025.5.123
A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének hiányában tulajdonszerzésre, tulajdonjog átruházásra a Ptk. 5:38. § (2) bekezdése alapján nem kerülhet sor. A tulajdonszerzés a cserét pótló vételhez kapcsolódó illetékkedvezmény alapfeltétele. Az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontjának alkalmazása esetén csak a magánszemély tulajdonában álló lakástulajdon vehető figyelembe megvásárolt és eladott ingatlanként [Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 21. § (2) bek. b) pontja, (5) bek.; A Polgári
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
[1] A felperes 2022. április 4. napján megvásárolta a /7 helyrajzi számon nyilvántartott, a kivett lakóház és udvar megnevezésű ingatlant (a továbbiakban: Ingatlan 1.) 195 000 000 Ft vételár ellenében. Az adásvételi szerződéshez csatolt B400-as Adatlap 18.2. pontjában a felperes arról nyilatkozott, hogy a lakásvásárlást követő egy éven belül másik lakás tulajdonát értékesíteni fogja, kérte az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 21. § (2) bekezdés b) pontjában sz...
BH 2025.5.123 A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének hiányában tulajdonszerzésre, tulajdonjog átruházásra a Ptk. 5:38. § (2) bekezdése alapján nem kerülhet sor. A tulajdonszerzés a cserét pótló vételhez kapcsolódó illetékkedvezmény alapfeltétele. Az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontjának alkalmazása esetén csak a magánszemély tulajdonában álló lakástulajdon vehető figyelembe megvásárolt és eladott ingatlanként [Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 21. § (2) bek. b) pontja, (5) bek.; A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:38. § (2) bek.; a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (Kp.) 121. § (1) bek. b) pont].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes 2022. április 4. napján megvásárolta a /7 helyrajzi számon nyilvántartott, a kivett lakóház és udvar megnevezésű ingatlant (a továbbiakban: Ingatlan 1.) 195 000 000 Ft vételár ellenében. Az adásvételi szerződéshez csatolt B400-as Adatlap 18.2. pontjában a felperes arról nyilatkozott, hogy a lakásvásárlást követő egy éven belül másik lakás tulajdonát értékesíteni fogja, kérte az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 21. § (2) bekezdés b) pontjában szabályozott cserét pótló vételhez kapcsolódó illetékalap-kedvezmény alkalmazását, a vásárolt és eladott lakástulajdon forgalmi értékének különbözete, mint illetékalap után az illeték kiszabását (Ingatlan 1. megvásárlása).[2] Az Ingatlan 1.-re a felperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.
[3] A felperes a /6 tervezett helyrajzi számon felvételre kerülő, lakás (a továbbiakban: Ingatlan 2.), valamint a /1 helyrajzi számon felvételre kerülő pinceszintű teremgarázsban 2 db gépkocsi beálló (8. és 9. számú) ingatlanok értékesítésére a vevővel 2022. augusztus 3. napján előszerződést, azzal egyidejűleg adásvételi szerződést kötött. Az Ingatlan 2. vételárát 190 000 000 Ft-ban, a gépkocsibeállók vételárát 2 500 000-2 500 000 Ft-ban határozták meg. Szerződő felek a szerződés 1.1. pontjában rögzítették, hogy az adásvételi szerződés azon a napon lép hatályba, amikor a lakóépület társasházzá alakítása, a felperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül, de nem korábban, mint 2023. január 31. napja (Ingatlan 2. eladása).
[4] A felperes az Ingatlan 2.-t a Kft.-től vásárolta meg (Ingatlan 2. megvásárlása). A társasházzá alakítást, a felperes 1/1 kizárólagos tulajdonjogát az Ingatlan 2.-re az ingatlannyilvántartásba bejegyezték.
[5] Az elsőfokú adóhatóság az Ingatlan 1. megvásárlása alapján illetékügyben az eljárást az egy éven belüli lakástulajdon értékesítéséig, de legkésőbb 2023. április 4. napjáig felfüggesztette.
[6] Az elsőfokú adóhatóság fizetési meghagyásával a felperest az Ingatlan 1. megvásárlása, tulajdonjogának megszerzése után 9 294 936 Ft visszterhes vagyonátruházási illeték, ezen belül 1 594 936 Ft pótilleték megfizetésére kötelezte. Indokolása szerint a felperes által eladott Ingatlan 2.-re vonatkozóan a vevő részéről 2023. március 7-én benyújtott tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet a Földhivatali Főosztály határozatával elutasította. Megállapította, hogy felperes az Ingatlan 2. eladására vonatkozó szerződést az egy éves határidőn belül benyújtotta, azonban az nem volt alkalmas a vevő tulajdonjogának a bejegyzésére, így nem teljesítette az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontjában és (5) bekezdésében foglaltakat, nem igazolta a lakóház vásárlását követően a másik lakástulajdona eladását.
[8] A felperes fellebbezése folytán eljárt alperes határozatával a fizetési meghagyást - eltérő indokolással - helybenhagyta.
[9] Döntését az adóigazgatási rendtartásról szóló 2017. évi CLI. törvény (a továbbiakban: Air.) 127. § (1) bekezdésére, az Itv. 3. § (3) bekezdés a) pontjára, (6) bekezdésére, 18. § (1) bekezdésére, 19. § (1) bekezdésére, 21. § (2), (5)-(6) bekezdéseire, 91. § (1) bekezdésére, 102. § (1) bekezdés f) pontjára, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:38. § (2) bekezdésére, 5:165 §-ára, 6:116. § (1) bekezdésére alapította.
[10] A közhiteles ingatlan-nyilvántartás adatai szerint az Ingatlan 2.-re a felperes tulajdonjogát az ingatlanügyi hatóság 2023. szeptember 5-i hatállyal jegyezte be. Az Ingatlan 2. eladására megkötött szerződés 1.1. pontja szerint a szerződés hatályba lépésének napja a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése, az adásvételi szerződés legkorábban csak 2023. szeptember 5-én, az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontja szerinti határidőt követően, a törvényi határidőn túl lépett hatályba. Így jelen ügyben nem volt szükséges annak vizsgálata, hogy a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése megtörtént-e vagy sem.
A felperes keresete, az alperes védirata
[12] A felperes keresetében az alperes határozatának elsődlegesen a megváltoztatását, a visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettségének - 5 000 000 Ft illetékalap után számolva -200 000 Ft összegben a megállapítását, másodlagosan a fizetési meghagyásra is kiterjedő megsemmisítését és a hatóság új eljárás lefolytatására, új határozat hozatalára utasítását kérte.[13] Megítélése szerint az alperes olyan tények vizsgálatát vonta be az eljárásba - az Ingatlan 2. eladására kötött szerződés 1.1. pontja szerinti felfüggesztő feltétel értelmezése és jogkövetkezményei -, amelyek az elsőfokú adóhatóság előtti eljárásban nem merültek fel. Jogszabálysértően mellőzte határozatából annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas, a Ptk. 5:167. §-ban, illetve az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 29. §-ban előírt alaki és tartalmi feltételeknek mindenben megfelel. Levezette, hogy az Ingatlan 2. eladására kötött szerződés 1.1. pontjában a Ptk. 6:116. § (1) bekezdése szerinti többes felfüggesztő feltétel és a Ptk. 6:116. § (3) bekezdése szerinti időhatározás együttes alkalmazása a szerződés egyéb rendelkezésével ellentétes, ezért a Ptk. 6:86. § (1) bekezdése és a 6:107. § (1) bekezdése értelmében semmis.
[14] Előadta, hogy a vevő az Ingatlan 2. eladására kötött szerződés alapján a vételárát hiánytalanul megfizette, 2022. augusztus 31-én a birtokbaadás is megtörtént, a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatot kiadta.
Az elsőfokú ítélet
[16] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította.[17] Indokolása szerint az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontja és (5) bekezdése értelmében a cserét pótló vétel illetékalap-kedvezmény igénybevételének két alapvető feltétele van, a tulajdonjog bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés bemutatása, és a jogszabályi határidő megtartottsága arra vonatkozóan, hogy a vagyonszerző másik lakás tulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül, vagy a vásárláslást követő egy éven belül értékesítette. Ez utóbbi feltétel és határidő megtartottságának megállapításához az illetékkötelezettség keletkezési időpontját kellett vizsgálni.
[18] Az Ingatlan 2. eladására kötött szerződésben a felek a kötelmi jog szabályai szerint rendelkeztek a hatályba lépés időpontjáról, mely attól függött, hogy a felperes tulajdonjogát az ingatlanügyi hatóság bejegyzi-e és ha igen, mikor. A szerződés nem a megkötés időpontjában, hanem a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésekor, 2023. szeptember 5-én lépett hatályba. A megelőző eljárásban a szerződés értelmezésére kizárólag adójogi szempontból kerülhetett sor, így az alperes hatásköre nem terjedhetett ki a teljesítés, a birtokbaadás, a szerződő felek szándékának, magatartásának vizsgálatára.
[20] Megállapította, hogy a felperes az Ingatlan 2.-t az egy éves határidőn túl értékesítette, így a kedvezmény alkalmazásának törvényi feltételei esetében nem álltak fenn.
A felülvizsgálati kérelem, ellenkérelem
[21] A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítéletnek elsődlegesen a megváltoztatását, a megtámadott közigazgatási cselekmény megsemmisítését, a közigazgatási szerv új eljárás lefolytatására kötelezését; másodlagosan a hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítását kérte.[22] A felülvizsgálati kérelmében az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontjára, 26. § (1) bekezdés y) pontjára, 21. § (5) bekezdésére, az Air. 99. §-ára, a Kp. 78. § (2) és (4) bekezdéseire, az illetékkedvezmény fennállását megalapozó bizonyítékai figyelembevételének mellőzésére, illetőleg a becsatolt bizonyítékok helytelen, nem megfelelő értékelésére hivatkozott.
[23] Álláspontja szerint az Itv. 21. § (6) bekezdés b) pontja szerinti szabályozás nem nyújt egyértelmű eligazítást, mivel a jogszabályhelyben hivatkozott határidő nem az igazolás időpontjára és nem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés megtörténtére vonatkozik.
[24] Az Ingatlan 2. eladására kötött szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmasságával, ugyanezen szerződés 1.1. pontjának téves értelmezésével kapcsolatban változatlanul fenntartotta a keresetlevelében előadottakat. Megítélése szerint jogi lehetetlenség, hogy a minden főkötelezettség tekintetében bizonyítottan teljesedésbe ment szerződés hogyan léphetett a teljesítést követő háromnegyed évvel később hatályba. Az ítélet nem ad magyarázatot arra, hogy a teljesítés és a hatályba lépés között eltelt időszakban a szerződés milyen létszakban volt.
[25] Álláspontja szerint az Ingatlan 2. értékesítésére kötött adásvételi szerződés 2022. augusztus 31-ei teljesítését, hatálya beálltát támasztja alá, hogy a vevő a megvásárolt ingatlant tárgyi eszközként a könyveiben 2022. december 31. napjával elkészített beszámolójában már szerepeltette, a vevő tulajdonjogának bejegyzésére irányuló kérelem az ingatlan tulajdoni lapján 2023. március 7-én széljegyként fel volt tüntetve.
[26] Az Ingatlan 2. eladására vonatkozó szerződés megkötésekor már folyamatban volt a társasház és tulajdonjoga bejegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás, melyek nem tekinthetők bizonytalan jövőbeni eseménynek, ezért e szerződés 1.1. pontjában rögzített feltételek nem tekinthetők a Ptk. 6:116. § (1) bekezdése szerinti többes felfüggesztő feltételnek. Változatlanul hivatkozott a Kp. 78. § (4) bekezdésének téves értelmezésére és alkalmazására.
[27] Az alperes ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte.
A Kúria döntése és jogi indokai
[29] A felülvizsgálati kérelem alapos.[33] Az Itv. 1. § (1) bekezdésében meghatározza, hogy öröklés, ajándékozás és visszterhes vagyonátruházás esetén vagyonszerzési illetéket, a közigazgatási hatóság és bírósági eljárásért eljárási illetéket vagy az e törvényben meghatározott módon, de külön jogszabályban megállapított igazgatási, bírósági szolgáltatási díjat, a cégbíróságok törvényességi felügyeleti tevékenységéért felügyeleti illetéket kell fizetni. Az Itv. fogalom rendszerében vagyon: az ingatlan, az ingó, a vagyoni értékű jog [102. § (1) bekezdés a) pont], ingatlan: a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog [102. § (1) bekezdés b) pont], lakástulajdon: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel…[102. § (1) bekezdés f) pont].
[34] A felperes egy lakóházra, az Ingatlan 1. megvásárlására megkötött visszterhes vagyonátruházási szerződéssel vagyont szerzett, emiatt vagyonszerzési illeték megfizetésére köteles.
[35] Az Itv. 3. § (3) bekezdés a) pontja alapján a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség az adásvételi szerződés megkötésének napján keletkezik.
[37] Az illetékkiszabási eljárást megelőzi az ingatlanügyi hatósági eljárás, a Ptk. 5:38. § (2) bekezdése alapján ugyanis az ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog-átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges (konstitutív hatály).
[38] Az adóhatóság az ingatlanügyi eljárás irataiból szerez tudomást az adásvételről, a megvásárolt ingatlanról.
[39] A perben nem volt vitatott, hogy a felperes 2022. április 4. napján kelt szerződéssel megszerezte az Ingatlan 1. tulajdonjogát, amely miatt az ingatlanügyi hatósághoz bejelentési kötelezettsége keletkezett. Az Itv. 92. § (1) bekezdése szerint az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartási eljárás befejezését követően a bejegyzés alapjául szolgáló szerződést (okiratot) köteles az állami adóhatósághoz továbbítani, így indult a felperes vagyonszerzése következtében az adóhatóságnál a közigazgatási eljárás.
[40] A Kúria Kfv.V.35.153/2021/12. számú ítéletében ([27] bekezdés) egyértelműen állást foglal abban, hogy az adóhatóságnak az illeték tárgya megállapításánál az ingatlan-nyilvántartás adatait kell figyelembe venni. A Ptk. 5:165. §-a szerint az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanokra vonatkozó jogok, valamint jogi szempontból jelentős tények nyilvános és közhiteles nyilvántartása. Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza az ingatlanoknak és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személyeknek a jogszabályban meghatározott adatait. Az Inytv. 5. § (1) bekezdése is rögzíti az ingatlan-nyilvántartás közhitelességét.
[41] Az adóhatóság az illeték tárgyát a megvásárolt Ingatlan 1. vonatkozásában az ingatlan-nyilvántartás adatai, a rendelkezésre álló okiratok alapján meghatározta, azonban felperesnek a cserét pótló vétel illetékalap-kedvezményére hivatkozása miatt az Itv. 21. § (6) bekezdése alapján az eljárást felfüggesztette, mivel a jogalkotó arra az esetre, ha a magánszemély egy éven belül nemcsak vásárol, hanem el is ad egy ingatlant, kedvezményt biztosít.
[43] Az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontja, a cserét pótló vétel kedvezménye szerint magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakás tulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének különbözete. Az (5) bekezdés kimondja a (2) és (4) bekezdésben említett adásvételnél a vagyonszerző a másik lakástulajdona eladását a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon igazolja. Ezzel egyidejűleg nyilatkozik arról, hogy a (2) és (4) bekezdésben foglalt feltételeknek megfelel.
[44] A felperes az illetékkedvezmény igénybevételéhez a 2022. augusztus 3. napján megkötött Ingatlan 2. eladására vonatkozó ügyletet kívánta felhasználni.
[45] Az adóhatóságnak a cserét pótló vételhez kapcsolódó illetékalap-kedvezmény biztosításához azt kellett megvizsgálnia, hogy a megvásárolt Ingatlan 1. tulajdonjogának megszerzését követő egy éven belül az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontjában foglaltak szerint, a tulajdonában álló másik ingatlan értékesítése megtörtént-e. Elsődleges feltétel, hogy az értékesíteni kívánt ingatlan a felperes tulajdonában álljon.
[46] A jogszabály egyértelmű rendelkezése ellenére sem a közigazgatási hatóság, sem az elsőfokú bíróság eljárása során nem vizsgálta, hogy a felperes megfelel-e ennek a feltételnek, van-e olyan tulajdonában álló ingatlan, amelynek értékesítésére az Ingatlan 1. megvásárlását követő egy éven belül sor került, illetve sor kerülhetett.
[47] Helytállóan hivatkozott a felperes arra, hogy az adóhatóság nem vizsgálta az Ingatlan 2. megvásárlására, tulajdonszerzésére vonatkozó körülményeket, ténymegállapítást erre vonatkozóan sem a közigazgatási határozatok, sem a jogerős ítélet nem tartalmaznak. A 2022. augusztus 3. napján kelt, az Ingatlan 2. eladására kötött adásvételi szerződés 1.1. pontja rögzíti, hogy a felperes az Ingatlan 2.-t 2018. május 10. napján megkötött szerződéssel vásárolta meg. A peres felek által sem vitatottan a közigazgatási iratokban fellelhető tulajdoni lap másolat adatai szerint az Ingatlan 2. társasházzá alakítása Kormányhivatal határozatával, a felperes által megvásárolt Ingatlan 2-re a felperes tulajdonjogának ingatlannyilvántartási bejegyzése a 23.09.05. számú határozattal történt meg.
[48] A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének hiányában tulajdonszerzésre, tulajdonjog átruházásra a Ptk. 5:38. § (2) bekezdése alapján nem kerülhet sor. A tulajdonszerzés a felperes által kért kedvezmény biztosításának alapfeltétele. Ennek megtörténte után lehet és kell azt vizsgálni az Itv. 21. § (5) bekezdésében foglaltak alapján, hogy a lakóingatlan eladására vonatkozó szerződés a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas-e.
[49] Az elsőfokú bíróság az alperessel egyezően az Ingatlan 2. eladására vonatkozó szerződést vizsgálta, értelmezte, mellőzte azonban annak tisztázását, hogy felperes az Ingatlan 2. tulajdonjogát az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontjában meghatározott egy éven belül megszerezte-e. Az alperes védiratában rögzítette a felperesi tulajdonszerzés hiányát, azonban a Kúria töretlen gyakorlata szerint a határozat indokolásának hiányossága utóbb a védiratban nem pótolható. A Kúria rendkívüli jogorvoslat keretében a hatáskör elvonás okán elsőként nem vizsgálhatta e kérdést, erre a közigazgatási eljárásban kell, hogy sor kerüljön.
[50] Mindezek folytán a Kúria a jogerős ítéletet a Kp. 121. § (1) bekezdés b) pontja alapján megváltoztatta, alperes határozatát megsemmisítette, az alperest új eljárás lefolytatására kötelezte. A megismételt eljárásban az alperesnek vizsgálnia kell, hogy a felperes 2022. április 4. és 2023. április 4. napja közötti időtartamban rendelkezett-e az Ingatlan 2. tulajdonjogával, meg kell állapítani a tulajdonszerzés időpontját. Mindezek tisztázását követően kell az illetékkedvezményre vonatkozó Itv. 21. § (5) bekezdése szerinti feltételt, az Ingatlan 2. értékesítésére 2022. augusztus 3. napján megkötött szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmasságát vizsgálni.
(Kúria Kfv.VI.35.294/2024/5.)