Könnyen bajba kerülhetnek az ingatlanos projekttársaságok

Megosztás Tetszik

A gazdasági válság és a devizaárfolyamok extrém mozgása következtében nehéz helyzetbe kerülhetnek az ingatlanszektorban aktív projekttársaságok, ha nem fordítanak kellő figyelmet a tőkehelyzetükre. Gyakori a tartós tőkevesztés, aminek másodlagos hatásai a teljes vállalkozást maguk alá temethetik.

A megváltozott általános gazdasági környezet és az elmúlt hónapok devizaárfolyam-mozgásai következtében az ingatlanok fejlesztésére, bérbeadására és üzemeltetésére létrehozott projekttársaságok többségének cash-flow helyzete teljesen felborult ahhoz az állapothoz képest, amelyben a hiteleiket néhány évvel ezelőtt felvették. A hotelek, irodaházak, bevásárlóközpontok jövedelmezősége jellemzően évek óta a korábban tervezett mértékek alatt teljesít, ami jelentősen korlátozza ezen vállalatok hitel-visszafizetési képességét is - hangsúlyozta Dr. Ember Csaba, a Deloitte-tal együttműködő ügyvédi iroda ügyvédje.

A hitelszerződésekben a projekttársaságok rendszerint számos kötelezettséget vállaltak a bankok felé (például pénzügyi mutatók teljesítésére vonatkozóan), és a tapasztalatok szerint a bankok a legtöbb esetben hajlandóak is a kezdeti feltételek módosítására. Sokan nem vesznek azonban figyelembe egy fontos tényezőt, amely felülírja a bankokkal történő megegyezést: ez a tényező a társaság tőkehelyzetére vonatkozó információ.

A gazdasági társaságokról szóló törvény rendelkezése szerint részvénytársaságok és korlátolt felelősségű társaságok esetében, amennyiben a társaság az éves beszámolója alapján két egymást követő évben nem rendelkezik a társasági formájára kötelezően előírt jegyzett tőkének megfelelő összegű saját tőkével, a társaság tagjai (részvényesei) a második év beszámolójának elfogadásától számított három hónapon belül kötelesek gondoskodni a szükséges saját tőke biztosításáról. A tartósan fennálló tőkevesztés esetén a társaságnak a lehető leggyorsabban kell keresnie valamilyen megoldást, ilyen például kellő finanszírozás megléte esetén a tőkeemelés, pótbefizetés, vagy a tagi követelések elengedése, egyéb esetekben pedig a tőkeleszállítás, vagy az egy portfolióhoz tartozó, több hasonló tevékenységű cég összeolvadása.

Amennyiben a bajba került cég nem kap észbe időben, vagy a helyzet tényleges megoldása valamilyen más okból kifolyólag tovább húzódik, mint a törvényben előírt határidő, a társaság már csupán két, hitelezői szempontból sem kimondottan kedvező megoldás közül választhat. Vagy átalakul olyan gazdasági társasággá – például betéti társasággá - amelynél nincs előírt minimális jegyzett tőke (vagy az olyan mértékű, amelynek a gazdasági társaság az átalakulással eleget tud tenni), vagy pedig rendelkeznie kell saját, jogutód nélküli megszűnéséről.

A Deloitte tapasztalatai szerint a helyzet rendezésének leggyakoribb módja a pótbefizetés, amely elsőre rugalmas megoldásnak tűnik, mégis sok problémát generálhat a hagyományos tőkeemeléshez képest, például egy későbbi vállalati átalakulásnál, vagy összeolvadásnál - mondta Molnár Gábor, a Deloitte Kft. számviteli tanácsadás üzletágának igazgatója. A megoldást azért sem szabad halogatni, mert a tőkevesztéses helyzetben ragadt cégek bizonyos esetekben nem kaphatnak állami támogatást, vagy pályázatokon sem indulhatnak, hiszen ilyen esetekben gyakori előírás, hogy a kedvezményezett társaságoknak nyereségesen kell működniük és megfelelő saját tőkével kell rendelkezniük.

Sok esetben épp a nem realizált árfolyamhatás teszi veszteségessé a céget, és akadályozza meg azt, hogy tendereken induljon. Az árfolyam-ingadozás hatását a legtöbb cég a mérleg fordulónapon észleli, a jelenlegi szabályozás szerint ugyanis a cégeknek minden, a mérlegükben devizában szereplő tételt a fordulónapi árfolyamon át kell értékelniük forintra, és ugyanez a feladatuk egyes származékos, vagyis derivatív ügyleteiknél is.

A forint árfolyamának ingadozása sok társaságnál (nem csak ingatlanos projektcégeknél) okozhat problémákat, mert a cégek tevékenységének eredményét tükröző beszámolókban jelentős torzításokat, nem várt hatásokat idézhet elő. Gyakran okoz gondot, hogy az exporttevékenységgel foglalkozó cégek a meglévő termelőeszközeiket (például gépeket) devizahitelekből finanszírozzák, és a bevételeik jelentős része is devizában jelentkezik. Habár ilyen esetben a cégek a működésből eredő árfolyamhatásoknak kevésbé vannak kitéve, fordulónapon nekik is át kell értékelniük a devizás hiteleket, ami akár komoly veszteségeket is okozhat. Ezen veszteség kiküszöbölését segítheti például az is, ha a vállalat megváltoztatja a könyvelés pénznemét, amelyre ez év január elsejétől a törvényi előírások jóval nagyobb szabadságot engednek a társaságoknak.