hirdetés
További témák
Ez a cikk több mint 30 napja íródott, ezért előfordulhat, hogy a benne lévő információk már nem aktuálisak! Témába vágó friss cikkekért használja a keresőt

Ingatlan bérbeadása: mi változott?

  • dr. Marosi Andrea

Az évközi adóváltozások egyik része volt, hogy ingatlan bérbeadásához nem kell vállalkozóvá válni. Mit jelent ez konkrétan? Például azt, hogy az EVA-s egyéni vállalkozó is élhet választási jogával.

Az Adózóna tegnapi cikkében az ingatlanbérbeadással kapcsolatban Ruszin Zsolt, a Magyar Könyvelők Országos Egyesületének alenöke írta le véleményét, aggályait. A szakártők véleménye azonban megoszlik a kérdésben, alább Angyal József okleves adószakértő járja körbe a témát:

Adószám nélküli magánszemély

hirdetés

Eddig is biztosította a személyi jövedelemadó törvény, hogy a magánszemély választása szerint különadózó jövedelemként, vagy önálló tevékenységből származó jövedelemként vallja be bérbeadásból származó jövedelmét. A magánszemély a választásáról a kifizetést megelőzően nyilatkozik. A változás csak annyi, hogy ha a magánszemély az ingatlan bérbeadásból származó bevételét önálló tevékenységből származó bevételként vallja be, akkor a tételes költségelszámolás keretében az ingatlan értékcsökkenési leírását is költségként elszámolhatja. Ez azt eredményezi, hogy kisebb lesz a jövedelem alapja, kevesebb adót kell fizetnie. Ha a magánszemély nem kért adószámot, akkor számlaadási kötelezettsége továbbra sincs. Adószám – ellentétben az adóazonosító jellel - hivatalból nem adható csak ügyfélkérelemre. De nincs is rá szükség.

Adószámmal rendelkező magánszemély

Itt sincs változás azon túl, hogy az értékcsökkenés az önálló tevékenységből származó bevételnél - tételes költségelszámolás választása esetén - költségként elszámolható. Számlát eddig is kellett adni, ezután is kell.

Egyéni vállalkozó választási lehetősége

A törvénymódosítás elsősorban az egyéni vállalkozóként ingatlan-bérbeadókat érinti. Választása szerint e tevékenységét elkülönítheti az egyéni vállalkozói tevékenységétől és adószám és számlaadási kötelezettség nélkül, ingatlan-bérbeadásból származó vagy önálló tevékenységből származó jövedelemként vallhatja be a jövedelmét.

Véleményem szerint emiatt téves az adóhatóság most közzétett közleményében az a rész, hogy „nem élhet választási jogával az az egyéni vállalkozó, aki az egyszerűsített vállalkozói adó hatálya alá tartozik”. Az egyéni vállalkozó ugyanis nem a vállalkozó kivéttel megegyező módon (költségként) számolja el a bérbeadásból származó bevételét, hanem e tevékenységét elkülöníti az egyéni vállalkozói tevékenységétől. A törvénymódosítás pontos szövege szerint ugyanis „nem minősül egyéni vállalkozónak az a magánszemély, aki az ingatlan-bérbeadási (…) tevékenységéből származó bevételére az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemre, vagy az önálló tevékenységből származó jövedelemre (…) vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja …”.  Márpedig, ha valaki magánszemélyként adózik  – az egyéni vállalkozási tevékenységtől elkülönülten -, akkor az EVA alkalmazása fel sem merülhet.

Mikor éri meg az egyéni vállalkozónak elkülöníteni a bérbeadási tevékenységét?

A választás előtt ez egy fontos kérdés! Ha az egyéni vállalkozás legalább annyira nyereséges, mint amennyi bevétel a bérbeadásból származik, akkor megéri elkülönülten adózni a bérbeadás után, mert csak 25 százalék forrásadót (bizonyos esetekben eho-t), vagy 3,9 milliós jövedelemig (tételes költségelszámolással, értékcsökkenéssel) 21,59 százalék adót kell fizetni. A 10 százalék vállalkozói szja-t nem kell megfizetnie a 25 százalékos osztalék jövedelem előtt. Az bevételből most már az értékcsökkenés leírható.

Értelemszerűen nem éri meg elkülöníteni a bérbeadásból származó jövedelmet a veszteséges egyéni vállalkozásnak. Mivel vállalkozói adóalapja nincs, ezért a bérbeadási tevékenysége után sem kell adót fizetnie. Ha mégis az elkülönítést választja, akkor a bérbeadás jövedelme után kifizeti az adót (esetleg eho-t), majd az adózott pénzét a megfizetett adóval „megfejelve” tőkebetétként befizeti egyéni vállalkozásába a veszteséget. Tehát önként fizet olyan adót magánszemélyként az egyéni vállalkozó, amit egyébként e téves döntése nélkül nem kellene megfizetnie.

Összefoglalva megállapíthatjuk, hogy ez a változás hasonlóan a 10 százalékos vállalkozói adóhoz csak a nyereséges egyéni vállalkozóknak kedvező. Ez pedig megítélésem szerint egy szűk réteg.

Angyal József okleveles adószakértő

Az előfizetéssel elérhető tartalmak között további cikkeket olvashat a témáról.

Válasszon csomagajánlataink közül:

Ha előfizetőnk, lépjen be!

Adózóna.hu

365 napos Adózóna előfizetés

HVG Klubkártya

14 990 Ft + áfa HVG Klubkártyával 11 992 Ft + áfa

Mit tartalmaz a csomag?

Az Adózóna.hu alapcsomagjának előfizetéshez az alábbi szolgáltatásokat biztosítjuk:

  • » Hasznos, gyakorlatias cikkek adózási és azzal összefüggő területekről
  • » Kérdés-Válasz szolgáltatás és az archívum korlátozás nélküli használata
  • » Napi és heti hírlevelek valamint VálaszAdó havi adózási magazin a legizgalmasabb szakmai hírekről, törvényváltozásokról
  • » Jogszabályok szakértői kommentárjai
  • » Törvényjavaslatok és azok indokolása
  • » Praktikus kalkulátorok az adózás, számvitel és TB területeiről
  • » Eseménynaptár
  • » Időgép funkcióval ellátott online jogtár (adózás, számvitel, társadalombiztosítás, társasági jog, munkajog, vámjog és devizajog területeken)
  • » Jogesetek, bírósági határozatok
  • » HVG Klubkártyával csak 11 992 Ft + áfa
Kipróbálom

14 napig ingyen

Az Adózóna.hu 14 napos ingyenes kipróbálásához az alábbi szolgáltatásokat biztosítjuk:

  • » Hasznos, gyakorlatias cikkek adózási és azzal összefüggő területekről
  • » Kérdés-Válasz szolgáltatás egyszeri igénybevétele és az archívum használata
  • » Napi és heti hírlevelek a legizgalmasabb szakmai hírekről, törvényváltozásokról
  • » Jogszabályok szakértői kommentárjai
  • » Törvényjavaslatok és azok indokolása
  • » Praktikus kalkulátorok az adózás, számvitel és TB területeiről
  • » Eseménynaptár
  • » Időgép funkcióval ellátott online jogtár (adózás, számvitel, társadalombiztosítás, társasági jog, munkajog, vámjog és devizajog területeken)
  • » Jogesetek, bírósági határozatok
A választott csomagnak megfelelő további szolgáltatásokat abban az esetben tudja igénybe venni, ha a 14 nap alatt úgy dönt, hogy megrendeli a szolgáltatásunkat.

Adózóna Max-csomag

365 napos Adózóna előfizetés

HVG Adószám 2015

2015-ös HVG Adó- és Tb-különszám

HVG Klubkártya

19 990 Ft + áfaHVG Klubkártyával 15 992 Ft + áfa(24 170 Ft + áfa helyett*)

Mit tartalmaz a csomag?

Az Adózóna Max előfizetéshez az alábbi szolgáltatásokat biztosítjuk:

  • » 2015-ös HVG Adó-különszám
  • » 2015-ös HVG Tb-különszám
  • » Napi és heti hírlevelek valamint VálaszAdó havi adózási magazin a legizgalmasabb szakmai hírekről, törvényváltozásokról
  • » Hasznos, gyakorlatias cikkek adózási és azzal összefüggő területekről
  • » Kérdés-Válasz szolgáltatás és az archívum korlátozás nélküli használata
  • » Jogszabályok szakértői kommentárjai
  • » Törvényjavaslatok és azok indokolása
  • » Praktikus kalkulátorok az adózás, számvitel és TB területeiről
  • » Eseménynaptár
  • » Időgép funkcióval ellátott online jogtár (adózás, számvitel, társadalombiztosítás, társasági jog, munkajog, vámjog és devizajog területeken)
  • » Jogesetek, bírósági határozatok
  • » HVG Klubkártyával csak 15 992 Ft + áfa
Kipróbálom

14 napig ingyen

Az Adózóna.hu 14 napos ingyenes kipróbálásához az alábbi szolgáltatásokat biztosítjuk:

  • » Hasznos, gyakorlatias cikkek adózási és azzal összefüggő területekről
  • » Kérdés-Válasz szolgáltatás egyszeri igénybevétele és az archívum használata
  • » Napi és heti hírlevelek a legizgalmasabb szakmai hírekről, törvényváltozásokról
  • » Jogszabályok szakértői kommentárjai
  • » Törvényjavaslatok és azok indokolása
  • » Praktikus kalkulátorok az adózás, számvitel és TB területeiről
  • » Eseménynaptár
  • » Időgép funkcióval ellátott online jogtár (adózás, számvitel, társadalombiztosítás, társasági jog, munkajog, vámjog és devizajog területeken)
  • » Jogesetek, bírósági határozatok
A választott csomagnak megfelelő további szolgáltatásokat abban az esetben tudja igénybe venni, ha a 14 nap alatt úgy dönt, hogy megrendeli a szolgáltatásunkat.

* A termékek külön megvásárlása esetén fizetendő ár.
** A szakképzésbe beszámítható kreditpontokról részletes információt itt talál.


HVG HIRDETÉSFELHŐ

Mérlegképes továbbképzés 2014. Takarítson meg adómentesen!

TÖBB, MINT TÖRVÉNYTÁR!
Ezért érdemes előfizetni!
hirdetés
AJÁNLAT

Pályázati kiírás könyvizsgálói feladatok ellátására

A Budapesti Ügyvédi Kamara az Ellenőrző Bizottság útján pályázatot ír ki a Budapesti Ügyvédi Kamara könyvizsgálói feladatainak ellátására.

hirdetés
Ajánlat
hirdetés

Kérdések és válaszok

Bankszámla

Verbai Tamás

jogász

Borravaló a pénztárfiókban

Verbai Tamás

jogász

2014 október
H K Sze Cs P Sz V
29 30 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31 1 2
hirdetés
FONTOS JOGSZABÁLYOK
  1. KATA és KIVA 2012. évi CXLVII. törvény a kisadózó vállalkozások tételes adójáról és a kisvállalati adóról
  2. Art. 2003. évi . XCII. törvény
  3. Áfa 2007. évi CXXVII. törvény
  4. Áht. 1992. évi XXXVIII. törvény
  5. EHO tv. 1998. évi LXVI. törvény az egészségügyi hozzájárulásról
  6. Ekho tv. 2005. évi CXX. törvény az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról
  7. EVA tv. 2002. évi XLIII. törvény az egyszerűsített vállalkozói adóról
  8. Helyi adó tv. 1990. évi C. törvény a helyi adókról
  9. Itv. 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről
  10. Jöt. 2003. évi CXXVII. törvény a jövedéki adóról és a jövedéki termékek forgalmazásának különös szabályairól
  11. Rega. tv. 2003. évi CX. törvény a regisztrációs adóról
  12. Szakhoz. tv. 2003. évi LXXXVI. törvény a szakképzési hozzájárulásról és a képzés fejlesztésének támogatásáról
  13. Számv. tv. 2000. évi C. törvény a számvitelről
  14. Szja 1995. évi CXVII. törvény
  15. Szlarend 24/1995 PM rendelet
  16. Tao tv. 1996. évi LXXXI. törvény a társasági adóról és az osztalékadóról
  17. Tbj. 1997. évi LXXX. törvény a társadalombiztosítás ellátásaira és a magánnyugdíjra jogosultakról, valamint e szolgáltatások fedezetéről
  18. Tbj. vhr. 195/1997. (XI. 5.) Korm. rendelet a társadalombiztosítás ellátásaira és a magánnyugdíjra jogosultakról, valamint e szolgáltatások fedezetéről szóló 1997. évi LXXX. törvény végrehajtásáról
  19. Tny. 1997. évi LXXXI. törvény a társadalombiztosítási nyugellátásról
  20. Tny. vhr. 168/1997. (X. 6.) Korm. rendelet a társadalombiztosítási nyugellátásról szóló 1997. évi LXXXI. törvény végrehajtásáról

Ön korábban már belépett a HVG csoport egyik weboldalán. Ha szeretne ezen az oldalon is bejelentkezni, ezen a linken egy kattintással megteheti.

X